區(qū)域均價(jià)的變化反映了交易背后成交結(jié)構(gòu)的差異：在區(qū)域內(nèi)一手供應(yīng)充足甚至過(guò)量的情況之下，急于在政策春風(fēng)下進(jìn)行的二手交易更多來(lái)自于低價(jià)項(xiàng)目的借機(jī)出手。顯然商住公寓的投資和住宅一樣，環(huán)線及地段依舊是回報(bào)率前提。

“325”限購(gòu)之后，辦公產(chǎn)權(quán)公寓迎來(lái)一輪火熱行情。根據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年，上海酒店式公寓成交王落在嘉定新城，成交38萬(wàn)平方米，成交套數(shù)6318套，成交金額59億元。

由于二手公寓沒(méi)有單獨(dú)劃分出來(lái)，僅能從辦公整體數(shù)據(jù)來(lái)看成交變化。2016年二季度上海各區(qū)總成交2015套，一季度只成交了319套。

“現(xiàn)在買家都要求買一手樓了，二手公寓價(jià)格方面要看上下家怎么算，上家交稅的話售價(jià)就會(huì)高，折算下來(lái)一二手價(jià)格相差不大。”7月29日，一名在嘉定新城門店的中介業(yè)務(wù)員小劉（化名）對(duì)前來(lái)咨詢的陳立說(shuō)，很多買家2014年買的公寓，現(xiàn)在賣出去都賺了差不多50%。

小劉認(rèn)為，兩年前買一套住宅的價(jià)格就可以買兩套公寓，然而，現(xiàn)在二手公寓放量，開(kāi)始顯得有價(jià)無(wú)市。很多公寓從掛牌到成交都需要3-6個(gè)月。小王剛賣出一套位于浦東森蘭板塊的酒店式公寓，溢價(jià)大約40%，“如果是住宅，放兩年價(jià)格都翻倍了。”她說(shuō)。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至7月27日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓存量面積為124.84萬(wàn)平方米（3月底是159萬(wàn)平方米），按照近3個(gè)月平均去化速度，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)降至6.68個(gè)月（3月底是10.6個(gè)月）。在商品住宅供應(yīng)稀缺、價(jià)格快速上漲的市場(chǎng)背景下，公寓式辦公（小面積低總價(jià)）因此銷售火熱，價(jià)格也逐步上漲。

區(qū)域成交量?jī)r(jià)差異大

住宅限購(gòu)實(shí)施以來(lái)，上海酒店式公寓憑借不限購(gòu)、不限貸、低總價(jià)，且宜商宜住的特點(diǎn)成為住宅市場(chǎng)的一種替代產(chǎn)物。住宅用地供應(yīng)量逐年減少，也令酒店式公寓的過(guò)渡性質(zhì)越來(lái)越明顯。這讓近年來(lái)上海市酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展得如火如荼，但也面臨供應(yīng)量偏大等問(wèn)題。

從上海鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)不難看出，酒店式公寓一手存量較大。截至7月28日，上海各區(qū)域各板塊的酒店式公寓還有20261套，總建筑面積124.84萬(wàn)平方米。其中，奉賢區(qū)南橋新城板塊庫(kù)存最大，有16.38萬(wàn)平方米，2667套。

從區(qū)域分布來(lái)看，外環(huán)外區(qū)域如嘉定、浦東因區(qū)域存量較大。鏈家研究院上海高級(jí)分析師錢寧羅指出，青浦等區(qū)域目前均價(jià)較低，2017年即將有軌交開(kāi)通的區(qū)域今年以來(lái)成交量有顯著上升；但如奉賢等地處遠(yuǎn)郊而當(dāng)下軌交通車無(wú)望的區(qū)域，庫(kù)存擠壓相對(duì)嚴(yán)重。

錢寧羅還認(rèn)為，從二手交易來(lái)看，“325”之后的二季度辦公項(xiàng)目（含商住公寓）交易量有顯著提振，與此同時(shí)，嘉定、浦東區(qū)域市場(chǎng)需求在二手端同樣活躍，但諸如青浦、奉賢等區(qū)域，二手交易量的不足恰恰反映出需求并未向二手端傳導(dǎo)，區(qū)域商住項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值仍有待確認(rèn)。

需要指出的是，新政后嘉定、浦東的二手交易出現(xiàn)增長(zhǎng)，均價(jià)卻顯著走低。比如一季度嘉定區(qū)域公寓成交均價(jià)2.88萬(wàn)元／平方米，到了二季度則為1.37萬(wàn)元／平方米。

多個(gè)區(qū)域二季度商辦寫字樓（包括酒店式公寓）成交價(jià)格與一季度相比出現(xiàn)明顯下滑。比如靜安區(qū)一季度均價(jià)6.15萬(wàn)元／平方米，二季度為2.47萬(wàn)元／平方米；長(zhǎng)寧區(qū)一季度均價(jià)3.88萬(wàn)元／平方米，二季度為2.68萬(wàn)元／平方米；奉賢區(qū)一季度均價(jià)1.96萬(wàn)元／平方米，二季度1.44萬(wàn)元／平方米。

錢寧羅指出，均價(jià)的變化反映了交易背后成交結(jié)構(gòu)的差異：在區(qū)域內(nèi)一手供應(yīng)充足甚至過(guò)量的情況之下，急于在政策春風(fēng)下進(jìn)行的二手交易更多來(lái)自于低價(jià)項(xiàng)目的借機(jī)出手。

由此，他判斷目前外環(huán)外商住公寓的投資回報(bào)率并不高。而在新政前的常態(tài)之下，核心區(qū)如徐匯、虹口等區(qū)域的二手交易量較大，均價(jià)也較高，顯然商住公寓的投資和住宅一樣，環(huán)線及地段依舊是回報(bào)率前提。

風(fēng)險(xiǎn)在疊加

多個(gè)區(qū)域二手成交價(jià)格的下滑，正在警示酒店式公寓的投資價(jià)值需要被重新評(píng)估。

當(dāng)前在售的公寓中，就存在租金水平遠(yuǎn)低于月供的情形。比如，嘉定新城合景峰匯一套55平方米左右的LOFT酒店式公寓，每月租金2800-3000元/平方米。按照當(dāng)前市場(chǎng)總價(jià)85萬(wàn)，加上稅費(fèi)大約100萬(wàn)元總價(jià)計(jì)算，需貸款50萬(wàn)元左右。由于酒店式公寓的還款年限是10年，則月供在5000元左右。顯然租金與月供款存在一定差距。

一名大數(shù)據(jù)分析機(jī)構(gòu)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，目前酒店式公寓庫(kù)存仍然很大，成交占比只有30%不到。“如果算上辦公轉(zhuǎn)公寓，或者公寓轉(zhuǎn)辦公的，成交占比更少。”

從投資角度而言，風(fēng)險(xiǎn)累積還表現(xiàn)于：作為過(guò)渡性產(chǎn)品的酒店式公寓，與住宅的價(jià)差正在縮小。2015年1-7月，酒店式公寓與住宅的價(jià)差已經(jīng)達(dá)到294萬(wàn)元，相當(dāng)于一套剛需商品住宅的價(jià)格。而2016年1-7月，酒店式公寓成交均價(jià)同比漲幅超過(guò)100%，其中市中心長(zhǎng)寧區(qū)的酒店式公寓均價(jià)8.14萬(wàn)元/平方米，盧灣區(qū)均價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米。

來(lái)自上海中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，自“325”新政以來(lái)，上海商住用房（主要指酒店式公寓）銷量活躍，4-6月該類型物業(yè)成交面積達(dá)67.68萬(wàn)平方米、11606套，比去年同期分別增長(zhǎng)148.5%、132.7%；從比重來(lái)看，4-6月累計(jì)數(shù)據(jù)，上海商住樓占到商品住宅成交套數(shù)的比重是44%，而去年是15%。今年4-6月商住樓均價(jià)同比增長(zhǎng)17.7%，高于同期商品住宅10.9%的漲幅。

從今年4月份開(kāi)始，酒店式公寓呈現(xiàn)了逐漸走高的價(jià)格漲幅，這是建立在住宅限購(gòu)收緊與信貸放松的基礎(chǔ)之上，即便如此，二手市場(chǎng)成交依舊慘淡。一旦政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，公寓的價(jià)格波動(dòng)更不明朗。

近期一些商業(yè)用地的出讓條件中，有意切斷了酒店式公寓的空間，明確規(guī)定商業(yè)部分以較高比例自持，或者酒店式公寓、辦公樓按出讓年限自持。

比如7月28日出讓的楊浦區(qū)平?jīng)?/strong>社區(qū)01C2-02地塊，要求限高60米，辦公占比80%，商業(yè)占比20%，商辦均需整體自持不少于20年，若建造公寓式辦公物業(yè)則需按年限自持。7月29日，旭輝5.9億摘得的閔行莘莊商辦用地限制條件為：商業(yè)占比10%、辦公占比90%，其中100%的商業(yè)及70%的辦公需按出讓年限自持，辦公部分銷售的最小面積為500平方米。

值得關(guān)注的是，在個(gè)人投資者購(gòu)買酒店式公寓的升值空間或受到積壓的時(shí)候，有機(jī)構(gòu)、房企卻整棟收購(gòu)上海市區(qū)的酒店式公寓。比如高和資本去年從新世界中國(guó)手中收購(gòu)位于長(zhǎng)寧區(qū)的海德公館進(jìn)行改造。據(jù)了解，目前該片區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右，而據(jù)高和相關(guān)人士透露，海德公館將采取底價(jià)入市的價(jià)格策略。