事實(shí)上，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，必然伴隨著行業(yè)兼并。行業(yè)持續(xù)低利率環(huán)境也為大型房企實(shí)施兼并創(chuàng)造條件，而房企兼并完成后，對(duì)資源、財(cái)務(wù)和管理的高效整合也能夠?qū)崿F(xiàn)雙方資源互補(bǔ)，最大化企業(yè)價(jià)值。柳葉制圖

2015年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售大年，樓市奏鳴曲再度被吹響。

過(guò)去一年，在一輪輪“救市”信號(hào)中，內(nèi)地樓市沖破重重迷霧，迅速煥發(fā)活力。

規(guī)模房企業(yè)績(jī)井噴，在年終交出了一張張圓滿(mǎn)答卷。絕大多數(shù)房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到了去年年初的預(yù)期，綠地、萬(wàn)達(dá)、保利等20家典型房企的平均銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為98%，其中中海等房企提前完成甚至上調(diào)了銷(xiāo)售目標(biāo)。

與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增速15.6%（前11月）相比，2015年百?gòu)?qiáng)房企21.3%的銷(xiāo)售增速則更為顯著。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售金額約3.5萬(wàn)億元，面積約3.2萬(wàn)億平方米，同比分別增長(zhǎng)21.3%及18.7%。2015年共有104家房企躋身百億軍團(tuán)，較2014年增加24家，市場(chǎng)份額已超40%。

房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)水漲船高，百?gòu)?qiáng)房企的入選門(mén)檻亦大幅提升。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，2015年，TOP10、TOP20、TOP50房企入榜門(mén)檻分別為725億元、358億元和196億元，分別同比增長(zhǎng)10%、24%和27%。值得注意的是，TOP100房企的入榜門(mén)檻已達(dá)到104億元，同比增長(zhǎng)48%。至此，百?gòu)?qiáng)房企的年銷(xiāo)售規(guī)模已全部超過(guò)百億元。

競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房企間廝殺成團(tuán)。過(guò)去一年，龍頭房企已有分化為兩個(gè)梯隊(duì)的趨勢(shì)，其中恒大一舉超越綠地登上百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售榜中的“榜眼”之位，他們與萬(wàn)科一道站在了2000億元數(shù)量級(jí)上；中型房企間的搏殺最為激烈，融僑、融信等房企發(fā)力沖刺，TOP50房企集中度已達(dá)31.74%；此外，和昌、東原等首次入榜的黑馬房企成長(zhǎng)性亦值得關(guān)注。

在中央號(hào)召“去庫(kù)存”的宏觀背景下，如何利用好存量資源將成為2016年房企的新課題。如何開(kāi)拓創(chuàng)新模式、變革運(yùn)營(yíng)思維，將成為房企未來(lái)思考的重要方向。

百?gòu)?qiáng)門(mén)檻104億元

在克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2015年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜中，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，2015年，各梯隊(duì)房企的表現(xiàn)均好于2014年。其中，TOP100房企表現(xiàn)尤為亮眼，金額門(mén)檻從70億元增加至104億元，面積門(mén)檻從48萬(wàn)平方米增加至90萬(wàn)平方米。

從金額門(mén)檻來(lái)看，今年TOP10房企入榜門(mén)檻為725億元，較2014年增加67億元，同比增長(zhǎng)10%；TOP20、TOP50和TOP100房企的金額門(mén)檻分別為358億元、196億元和104億元，較2014年分別增加70億元、42億元和34億元，同比分別增長(zhǎng)24%、27%和48%。

從面積門(mén)檻來(lái)看，TOP10房企入榜門(mén)檻從上一年同期的570萬(wàn)平方米增加至578萬(wàn)平方米，小幅增長(zhǎng)1%；TOP20房企同比增長(zhǎng)21%至357萬(wàn)平方米；TOP50房企則較2014年增長(zhǎng)11%至163萬(wàn)平方米；TOP100房企入榜門(mén)檻達(dá)到90萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)88%。

百?gòu)?qiáng)房企集中度在繼續(xù)上升，品牌效應(yīng)強(qiáng)勢(shì)依舊。金額方面，除TOP10房企集中度（16.87%）較上年減少0.05個(gè)百分點(diǎn)外，其余房企集中度均有所上升。其中，TOP20、TOP50和TOP100房企集中度分別為22.82%、31.74%和39.64%，分別同比增長(zhǎng)0.03％、0.59％和1.86%。

面積方面，各梯隊(duì)房企的集中度均繼續(xù)上揚(yáng)。2015年，TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房企的集中度分別為11.31%、14.62%、19.94%和24.65%，分別同比增長(zhǎng)0.87％、0.97％、1.22%和2.35%。

值得注意的是，目前發(fā)達(dá)國(guó)家TOP10房企集中度均已超過(guò)20%。這意味著，中國(guó)的房企集中度還有上升空間，品牌和規(guī)模仍然是房企未來(lái)爭(zhēng)奪蛋糕的重要籌碼。

“未來(lái)5年，規(guī)模化仍然是大型房企競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，”中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰在接受采訪(fǎng)時(shí)指出，預(yù)計(jì)到2020年將有7家2000億級(jí)企業(yè)、7家1000億-2000億企業(yè)、16家500億-1000億企業(yè)，而TOP10企業(yè)銷(xiāo)售額均值將達(dá)2000億元左右，市場(chǎng)占有率將超過(guò)20%。

廝殺中三大鴻溝

2012年以來(lái)，在萬(wàn)科、恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)、中海、保利、碧桂園等七家房企之外，千億陣營(yíng)再未擴(kuò)容，這一格局至今未被打破。

2015年，7家千億房企年銷(xiāo)售均值1796億元，其中萬(wàn)科以2627億元年銷(xiāo)售領(lǐng)銜行業(yè)。這一年，2000億級(jí)別房企增至3家，上了一個(gè)臺(tái)階的是恒大。攜年末海花島開(kāi)盤(pán)大賣(mài)122億元之余威，恒大一舉超過(guò)綠地（不算海外銷(xiāo)售部分）攀升至房企第二位。當(dāng)然，兩者的差距只有1.8%，分別為2050.4億元和2015.1億元。

不同的戰(zhàn)略方向下，千億房企內(nèi)部出現(xiàn)分化。2015年，萬(wàn)達(dá)、碧桂園、中海和保利的銷(xiāo)售金額在1500億元左右。

年銷(xiāo)售金額500億－1000億元的第二梯隊(duì)里，有九家房企的一席之地，較上一年新增加了一家金地。2015年，金地以621億元的銷(xiāo)售金額首次進(jìn)入了這一陣營(yíng)。該陣營(yíng)的年銷(xiāo)售均值為664億元，其中華潤(rùn)置地以851億元銷(xiāo)售額脫穎而出，而世茂、融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、金地、招商蛇口（原招商地產(chǎn)重組而來(lái)）、龍湖、富力等8家企業(yè)銷(xiāo)售額集中在500億-700億元區(qū)間，彼此之間更趨“膠著”。

克而瑞在報(bào)告中稱(chēng)，第二梯隊(duì)房企盡管每年都能確保一定業(yè)績(jī)?cè)鏊?，但因整體布局和規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)基本完成，要邁入千億大關(guān)還需一定時(shí)日。

值得注意的是，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的特征，也在第一、第二梯隊(duì)房企中體現(xiàn)得淋漓盡致。在2015年房企百?gòu)?qiáng)榜單中，已經(jīng)出現(xiàn)了幾個(gè)巨大的“鴻溝”：

以招商蛇口570億元年銷(xiāo)售來(lái)評(píng)估，第1名萬(wàn)科和第2名恒大的年銷(xiāo)售額形成了577億元的差距，差不多相當(dāng)于一個(gè)招商蛇口；第7名（千億房企末位）的碧桂園1401億元年銷(xiāo)售額和第8名華潤(rùn)置地850億元之間，又差了一個(gè)招商蛇口出來(lái)。

除此，第16名富力535.7億元年銷(xiāo)售額和第17名雅居樂(lè)429.3億元年銷(xiāo)售額之間，又有一個(gè)較大的鴻溝，相差約106億元。

不過(guò)，房企間競(jìng)爭(zhēng)正愈發(fā)激烈，殺成一團(tuán)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，從第4名萬(wàn)達(dá)到第7名碧桂園的年銷(xiāo)售額只差111億元；第8名華潤(rùn)置地到第12名綠城之間的年銷(xiāo)售額差距也只有127億元。

另外競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的區(qū)間段是第21-30名之間的房企，如第21名新城323.8億元年銷(xiāo)售額與第30位首開(kāi)295.1億元之間，只差28.7億元。

事實(shí)上，據(jù)時(shí)代周報(bào)記者盤(pán)點(diǎn)，像新城、首開(kāi)這樣躋身200億-500億元年銷(xiāo)售的第三梯隊(duì)陣營(yíng)中的房企，共有33家，較2014年增加了正榮、融信、仁恒、卓越和融僑等9家房企。這一梯隊(duì)的年銷(xiāo)售均值為280億元，較上一年提高了19億元，其中有24家房企年銷(xiāo)售在200億-300億元區(qū)間。

200億元以下年銷(xiāo)售的房企競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，這類(lèi)第四梯隊(duì)的房企共有51家。“單個(gè)項(xiàng)目的成敗就可能決定最終的座次，也因此成為百億軍團(tuán)擴(kuò)容和門(mén)檻拔高的生力軍，”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱(chēng)。

在中國(guó)指數(shù)研究院的解讀中，這50多家房企是所有陣營(yíng)中成分最為復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)最激烈且發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大的群體，主要包括城市龍頭型房企、特色領(lǐng)域房企。該陣營(yíng)房企平均進(jìn)入城市為13個(gè)，大本營(yíng)城市的數(shù)量占比高達(dá)85%，因此業(yè)績(jī)受市場(chǎng)波動(dòng)影響最大，具有不穩(wěn)定的特點(diǎn)，也應(yīng)警惕熱點(diǎn)城市需求疲軟導(dǎo)致的業(yè)績(jī)下滑。

存量資源驅(qū)動(dòng)變革

先抑后揚(yáng)，是2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。

今年一季度，各路房企的銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀，但在一系列政策利好刺激下，二季度銷(xiāo)售開(kāi)始逐步好轉(zhuǎn)，三季度后一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市表現(xiàn)火爆、熱銷(xiāo)項(xiàng)目頻現(xiàn)，為房企全年業(yè)績(jī)作出了較大貢獻(xiàn)，并最終在四季度爆發(fā)。

四季度是房企對(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)發(fā)起沖刺的關(guān)鍵時(shí)期，多家房企四季度銷(xiāo)售金額占全年的比重均值超過(guò)40%。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，由于銷(xiāo)售表現(xiàn)出色，2015年11月起，濱江、旭輝、保利置業(yè)等房企陸續(xù)宣布提前達(dá)標(biāo)，恒大、中海和龍光在上調(diào)了銷(xiāo)售目標(biāo)后，最終也都輕松完成任務(wù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年20家典型房企的平均銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為98%，大部分房企的銷(xiāo)售情況符合年初預(yù)期。這一年，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和“大數(shù)據(jù)”對(duì)行業(yè)影響的加深，房企在營(yíng)銷(xiāo)層面的戰(zhàn)略也持續(xù)升級(jí)，更側(cè)重從客戶(hù)、產(chǎn)品角度切入，挖掘需求、回歸本源。

盡管新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型動(dòng)作頻頻，但主業(yè)對(duì)房企的重要性無(wú)可替代。在時(shí)代周報(bào)記者的采訪(fǎng)中，專(zhuān)家形成了這樣的共識(shí)：2016年，房企將繼續(xù)以物業(yè)銷(xiāo)售作為重點(diǎn)，轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)思維推動(dòng)主業(yè)發(fā)展，一方面通過(guò)更多元的方式獲取新項(xiàng)目，另一方面加大存量物業(yè)的去化力度。

并購(gòu)，會(huì)成為接下來(lái)龍頭房企的常規(guī)動(dòng)作。2015年，恒大、融創(chuàng)等嗅覺(jué)靈敏、銷(xiāo)售能力強(qiáng)的房企已有多次動(dòng)作，對(duì)象不乏由于資金緊張、謀求轉(zhuǎn)型等原因欲退出房地產(chǎn)行業(yè)的中小房企。

數(shù)據(jù)顯示，僅2015年1-9月，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案就達(dá)到176宗，涉及金額1600億元，幾乎相當(dāng)于2014年全年行業(yè)的并購(gòu)交易價(jià)值。

城市更新，也會(huì)有越來(lái)越多房企盯上這塊“大蛋糕”。2015年，深圳、上海等地的城市更新項(xiàng)目批量上市，并屢屢制造單日成交數(shù)十億元、數(shù)千人搶房等轟動(dòng)場(chǎng)面。這使得房企不約而同地盯上了這塊“大蛋糕”，如：

萬(wàn)科在上海接手了上置閘北雅賓利項(xiàng)目；恒大在深圳獲取了20余個(gè)城市更新項(xiàng)目；綠地簽約了南昌的兩個(gè)大型城市更新項(xiàng)目；融創(chuàng)通過(guò)城市更新項(xiàng)目進(jìn)軍山西等。政府代表的公共需求和房企代表的市場(chǎng)意愿，共同推動(dòng)了城市更新政策日益完善，房企參與城市更新的積極性提高、利潤(rùn)空間加大，未來(lái)城市更新項(xiàng)目在一手房市場(chǎng)的比重還會(huì)增加。

去庫(kù)存是房企的首要任務(wù)，更多創(chuàng)新模式將被開(kāi)拓和應(yīng)用。當(dāng)前，中央對(duì)于去庫(kù)存十分重視，地方政府均在醞釀推出相應(yīng)政策，房企則開(kāi)始試水創(chuàng)新模式促進(jìn)銷(xiāo)售，提高存量物業(yè)利用率。如綠地兩大互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)對(duì)商辦項(xiàng)目進(jìn)行了資產(chǎn)證券化，恒大海花島則采用了酒店托管，分別對(duì)辦公和旅游這兩大“庫(kù)存重災(zāi)區(qū)”有一定效果，為其他房企提供了成功樣本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。