東部某信托人士認(rèn)為，從目前來看，土地流轉(zhuǎn)信托面臨的難題主要有以下方面：首先是政策法規(guī)層面的，當(dāng)前土地承包經(jīng)營權(quán)尚不支持直接通過信托的方式登記到信托公司名下；其次是風(fēng)險(xiǎn)控制問題，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)對(duì)于信托公司而言目前來說是個(gè)相對(duì)陌生的領(lǐng)域，信托公司對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制還有待進(jìn)一步提升。

經(jīng)歷大半年的沉寂，近期多款土地流轉(zhuǎn)信托落地。

近期，“中建投信托·成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”項(xiàng)目在成都市青白江區(qū)正式落地，交銀國信推出上海市的首單土地流轉(zhuǎn)信托“交銀國信·周浦花海土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)單一信托”，而此前不久陜國投也推出了西部地區(qū)第一單土地流轉(zhuǎn)信托，各地區(qū)土地流轉(zhuǎn)信托漸漸破土。

對(duì)于上海首單土地流轉(zhuǎn)信托的成功，交銀國際信托有限公司副總裁謝潔稱：“這個(gè)項(xiàng)目成功一個(gè)重要的因素在于政府，浦東新區(qū)農(nóng)委不是簡單為了金融創(chuàng)新，而主要是通過信托方式推動(dòng)未來土地的份額化、證券化，現(xiàn)在每個(gè)農(nóng)戶手上土地規(guī)模是不一樣的，流轉(zhuǎn)不方便，而份額化之后就會(huì)很方便，這是未來的重大意義所在。”

即便如此，多位信托人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，土地流轉(zhuǎn)信托還不具備大規(guī)模推廣可能。中國人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長邢成表示：“土地流轉(zhuǎn)信托是一種小眾產(chǎn)品，不適宜、也不具備大規(guī)模推廣的可能，只適合少數(shù)公司和特定市場(chǎng)開展。”

土地流轉(zhuǎn)信托推行“受阻”

自2013年10月國內(nèi)首只土地流轉(zhuǎn)信托發(fā)行以來，中信和北京信托又在多地開展土地流轉(zhuǎn)，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，至一周年時(shí)約有10多只產(chǎn)品成立，而自2015年始公開層面鮮見土地流轉(zhuǎn)信托身影，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在第一單土地流轉(zhuǎn)信托中，中信信托所起作用或有限，帝元公司相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：“在具體運(yùn)營過程中可能存在一些問題，比如有些項(xiàng)目我們的規(guī)劃非常好，但是項(xiàng)目土地指標(biāo)等原因，導(dǎo)致資金上暫時(shí)沒有什么實(shí)際合作。”

同時(shí)，記者也咨詢了北京一土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目的運(yùn)行情況，合作社相關(guān)人士稱：“該信托11%的融資成本確實(shí)有點(diǎn)高，不過目前運(yùn)行情況尚好，前期主要是資本投入，后期還得看明年春天的收成。”也即意味著如果明年開始收成稍差，可能難以覆蓋資金成本。

某東部信托業(yè)內(nèi)人士稱，就資金信托而言，實(shí)際上土地歸集和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化過程中存在多類型的資金使用，從目前信托資金在流動(dòng)性和收益率要求來看，較難匹配農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)日常運(yùn)作的資金。

當(dāng)然即便如此，信托公司在土地流轉(zhuǎn)中也確實(shí)帶來了益處，比如提供了銷售方、資金等，“信托方面可以帶動(dòng)一些發(fā)展，比如我們后期做的產(chǎn)品要推向全國，完全可以和他們合作。”前述帝元公司人士稱。

其實(shí)自2013年10月，首單土地流轉(zhuǎn)信托推出時(shí)，就已經(jīng)采取“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”的“雙信托”模式，而目前這一模式儼然成為行業(yè)標(biāo)配。據(jù)悉近期推出的三款土地流轉(zhuǎn)信托中，中建投和陜國投信托均采取了“雙信托”模式。

財(cái)產(chǎn)權(quán)信托方面，謝潔表示：“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托目前來講收益比較低，目前沒有大規(guī)模推廣主要的原因是能否帶來收入，這里面的風(fēng)險(xiǎn)和收益是不匹配的。”

“比如房地產(chǎn)信托、工商企業(yè)信托有抵質(zhì)押物，將來如果出現(xiàn)糾紛可以處置抵質(zhì)押物，但是土地?zé)o法處置，目前中國法律不允許土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。”交銀國信相關(guān)人士稱，“所謂財(cái)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)租賃權(quán)，委托信托設(shè)計(jì)的不是承包經(jīng)營權(quán)，目前不是直接對(duì)接農(nóng)民，中間隔了一層企業(yè)。其實(shí)可以做到農(nóng)民把承包經(jīng)營權(quán)集合委托給信托公司，但這么做太復(fù)雜了信托公司沒法面對(duì)太多農(nóng)民。”

對(duì)于這一點(diǎn)上述東部某信托人士較為認(rèn)同，他表示從目前來看，土地流轉(zhuǎn)信托面臨的難題主要有以下方面：首先是政策法規(guī)層面的，當(dāng)前土地承包經(jīng)營權(quán)尚不支持直接通過信托的方式登記到信托公司名下；其次是風(fēng)險(xiǎn)控制問題，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)對(duì)于信托公司而言目前來說是個(gè)相對(duì)陌生的領(lǐng)域，信托公司對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制還有待進(jìn)一步提升。

一方面是信托推廣土地流轉(zhuǎn)信托存在一些難題，而另一方面，其它機(jī)構(gòu)也在搶占市場(chǎng)。此前中信信托內(nèi)部人士曾對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，土地流轉(zhuǎn)是一種新型生產(chǎn)組織形式，并非專屬于信托公司才能做，現(xiàn)在農(nóng)村合作社、農(nóng)村小額貸款公司、農(nóng)民合作組織、農(nóng)村小企業(yè)發(fā)展基金等都參與其中，不斷探索。

“現(xiàn)在兩種模式比較受認(rèn)可，一是不拘泥于信托原理制度安排，由專業(yè)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)真正根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自身規(guī)律和市場(chǎng)規(guī)律整合土地流轉(zhuǎn)資源；二是有些基層地方政府，成立‘某某土地流轉(zhuǎn)信托公司’，則采取更多是民事信托特質(zhì)的架構(gòu)。”邢成稱，“信托公司沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專業(yè)能力，又不是地方政府主導(dǎo)的民事信托機(jī)構(gòu)，通過商業(yè)信托模式、采用非親自管理和非主動(dòng)管理的方式，注定該類業(yè)務(wù)不具有普遍意義，難以成為行業(yè)性的主流業(yè)務(wù)，對(duì)多數(shù)信托公司而言不具備復(fù)制性和規(guī)模效應(yīng)，且具有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。”

創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)土地流轉(zhuǎn)

困難重重之下，信托公司也在不斷創(chuàng)新應(yīng)對(duì)。

北京信托董事長李民吉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)稱，土地是最大的生產(chǎn)要素，信托行業(yè)找大類資產(chǎn)配置必須關(guān)注土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。“雖然過程中存在一些困難，但要相信人的智慧，相信人在改革中的創(chuàng)新能力，能夠把問題解決。”

目前就已發(fā)行的土地流轉(zhuǎn)信托來看，信托公司扮演的主要有三個(gè)角色：一是土地使用權(quán)的受托管理和名義所有人，這一角色有效地實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)的所有人、受益人和運(yùn)營方的分離；二是土地項(xiàng)目運(yùn)作過程中的產(chǎn)業(yè)和資金支持方，如信托公司運(yùn)用自身優(yōu)勢(shì)為土地運(yùn)作提供產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和資金支持，有力地促進(jìn)了土地的集約化、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作；三是土地運(yùn)作的管理人，也就是信托公司運(yùn)用資金的專業(yè)能力，合理地規(guī)劃、實(shí)施和監(jiān)督土地運(yùn)作模式。

值得注意的是，近期交銀國際信托推出的“交銀國信·周浦花海土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)單一信托”則僅為財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，沒有采取資金信托。交銀國際信托有限公司副總裁謝潔對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：“一方面目前更多是考慮制度上的設(shè)計(jì)，另外如果后期確實(shí)需要引入資金，會(huì)考慮與銀行方面進(jìn)行合作。”

資金支持方面，也有部分信托公司嘗試將資金信托“前移”，主要投向土地的前期歸集和整理，而在后續(xù)的項(xiàng)目運(yùn)作過程中，信托公司可視資金的具體需求提供支持。通過這一做法較為有效地避免資金信托期限短、利率高難以匹配上農(nóng)業(yè)的長周期和收益不穩(wěn)定的問題。

另外，在土地流轉(zhuǎn)信托過程中提升主動(dòng)管理職能也是信托公司探索的一大方向。新推出的“中建投信托·成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”中，信托公司的受托人職責(zé)已經(jīng)從事務(wù)管理型提升至主動(dòng)管理型，具有自行篩選、審查和確定土地正式運(yùn)營商的權(quán)利，并有權(quán)對(duì)運(yùn)營商進(jìn)行日常監(jiān)督，這與以往只能被動(dòng)接受政府平臺(tái)公司對(duì)土地運(yùn)營商的指定相比，信托公司在信托合作中的話語權(quán)得到了很大程度的增強(qiáng)。

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士表示：“2014年11月，中央下發(fā)文件決定5年內(nèi)基本完成土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)的登記頒證工作，因此制約土地流轉(zhuǎn)信托最大的障礙有望被清除。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。