在深圳樓市飆漲的同時(shí)，其他二線(xiàn)以下城市，正面臨著高居不下的地產(chǎn)庫(kù)存。截至今年10月，我國(guó)商品房待售面積約達(dá)6.9億平方米，再創(chuàng)歷史新高。地產(chǎn)高庫(kù)存如何破，互聯(lián)網(wǎng)+、地產(chǎn)證券化對(duì)行業(yè)影響如何？昨日，一眾地產(chǎn)、金融專(zhuān)家在平安銀行主辦的第三屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇上，為地產(chǎn)高庫(kù)存號(hào)脈獻(xiàn)策。

盡管高庫(kù)存，多個(gè)學(xué)者認(rèn)為中國(guó)目前房地產(chǎn)是結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，而國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，明年和后年是一個(gè)很重要的結(jié)構(gòu)調(diào)整期，對(duì)大部分房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是出清庫(kù)存的機(jī)會(huì)。

改善型需求未來(lái)將是主流

對(duì)于樓市，從需求來(lái)看，2013年城鎮(zhèn)戶(hù)均已經(jīng)達(dá)到了1套房。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，當(dāng)住房的戶(hù)均比已經(jīng)超過(guò)1的時(shí)候，就意味著有可能對(duì)新房需求降低，主要原因是二手房和存量房市場(chǎng)的發(fā)展。目前正在步入存量房時(shí)代。

平安銀行行長(zhǎng)邵平則表示，從短期來(lái)看，高庫(kù)存就像是懸在眾多房企頭上的一把劍，嚴(yán)重威脅著房企實(shí)現(xiàn)再投資和新開(kāi)工。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)的高庫(kù)存并不是絕對(duì)過(guò)剩，而是相對(duì)過(guò)剩，產(chǎn)生相對(duì)過(guò)剩原因主要在于住房產(chǎn)品、產(chǎn)銷(xiāo)不匹配，地段、配套、質(zhì)量等不適應(yīng)需求，同時(shí)居民有購(gòu)買(mǎi)意愿，但是收入支撐不了高房?jī)r(jià)。平安銀行副行長(zhǎng)趙繼臣表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)很大的問(wèn)題就是出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有很好地解決。

“中國(guó)目前的‘房子過(guò)剩’，本質(zhì)上是一種結(jié)構(gòu)性‘過(guò)剩’”，邵平也表示，與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積高達(dá)36-62平方米的情況相比，中國(guó)人均居住面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。盡管目前房地產(chǎn)的庫(kù)存居高不下，但是住房需求依然很大。劉志峰認(rèn)為，大致每年城鎮(zhèn)需要蓋住房20億平方米，因?yàn)檫€包括改善現(xiàn)有城鎮(zhèn)不成套住房的需求，估計(jì)目前還有近3000萬(wàn)戶(hù)居民居住在不成套住房當(dāng)中。以及新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求。目前我國(guó)每年有3400萬(wàn)人口在流動(dòng)，相當(dāng)于1000萬(wàn)套住房的需求，即便扣除暫時(shí)性流動(dòng)和就業(yè)性流動(dòng)，住房需求仍是一個(gè)可觀的數(shù)字。

此外，大量的城市更新計(jì)劃中，也蘊(yùn)含著相當(dāng)龐大的重置需求。可以說(shuō)，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，改善型需求仍將是市場(chǎng)的主流需求。對(duì)此，王一鳴表示，可以從三個(gè)方面來(lái)考慮，一方面是加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的市民化，使他們對(duì)未來(lái)在城市的居住有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，這里面有一部分人對(duì)住房是有需求，也是有購(gòu)買(mǎi)力的。另一方面是保障性住房更多地從“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”，就是把存量房地產(chǎn)盤(pán)活。第三方面是給地方更大的自主權(quán)，讓他們根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r來(lái)調(diào)整相關(guān)的稅費(fèi)政策，來(lái)進(jìn)一步把存量的房地產(chǎn)消化掉。王一鳴認(rèn)為，明年和后年是一個(gè)很重要的結(jié)構(gòu)調(diào)整期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的回暖，對(duì)大部分房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是出清庫(kù)存的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)盡量把庫(kù)存消耗掉，而不是擴(kuò)大投資規(guī)模。

證券化或?qū)⑹侵髁鞣较?/p>

“未來(lái)證券化將會(huì)是房地產(chǎn)投資主流方向”，秦虹表示，因?yàn)樵谶^(guò)去，大眾投資房地產(chǎn)最主要方式是買(mǎi)房地產(chǎn)，它一定要基于房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)全面性、普遍性時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了。再加上隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，這種格局也會(huì)發(fā)生變化，而這個(gè)核心就在于房地產(chǎn)證券化投資。

房地產(chǎn)的證券化投資，大眾投資房地產(chǎn)不是買(mǎi)房子，而是買(mǎi)證券化產(chǎn)品，有什么好處呢？秦虹認(rèn)為，證券化投資有利于實(shí)現(xiàn)更廣泛的多元化的金融支持，REITS這種產(chǎn)品對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)將會(huì)起到巨大助推作用，可以買(mǎi)證券化產(chǎn)品，提高供給，有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跟發(fā)達(dá)市場(chǎng)不同在于缺少更豐富、可以公開(kāi)交易、量多的像REITS、MBS這樣的主要的房地產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品。“萬(wàn)科今年發(fā)了公司債，是最低的一個(gè)融資品種，利率是3.5%”，萬(wàn)科高級(jí)副總裁兼董事會(huì)秘書(shū)譚華杰表示，但是債券融資不能超過(guò)凈資產(chǎn)的40%，因?yàn)閭亲畋阋说娜谫Y，不能超過(guò)40%就意味著通過(guò)這個(gè)低成本的融資渠道能夠融資的額度是非常低的。另外也沒(méi)有真正在市場(chǎng)上退出的方式。

秦虹表示，現(xiàn)在沒(méi)有正式的REITS的出臺(tái)，資產(chǎn)證券化應(yīng)該是證券化投資最主流產(chǎn)品，但目前還在研究之中。

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互聯(lián)網(wǎng)之于地產(chǎn)目前促進(jìn)很有限

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)在地產(chǎn)中的作用，深圳市尊豪網(wǎng)絡(luò)科技有限公司總裁李振合昨日表示，很多人在以前都不會(huì)認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)能夠去促進(jìn)房地產(chǎn)直接在線(xiàn)上交易，但是現(xiàn)在這已經(jīng)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，它就是一種場(chǎng)景的變化，一種場(chǎng)景的體驗(yàn)。作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介的代表，鏈家地產(chǎn)高級(jí)副總裁新房事業(yè)部總經(jīng)理陶紅兵并不認(rèn)同李振合的觀點(diǎn)。“房地產(chǎn)這個(gè)事情，我認(rèn)為線(xiàn)上永遠(yuǎn)取代不了線(xiàn)下，線(xiàn)上是不是能夠把信息提供得足夠充分，我覺(jué)得做不到”，陶紅兵進(jìn)一步表示，不管你調(diào)查了多少數(shù)據(jù)，現(xiàn)場(chǎng)觀感一定是最直觀的，互聯(lián)網(wǎng)如果能夠提供足夠的信息，實(shí)際上也不經(jīng)濟(jì)，因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)10分鐘就可以完全感觸。

陶紅兵表示，越是高頻交易，越是輕決策，互聯(lián)網(wǎng)越容易顛覆，因?yàn)榭梢灾貥?gòu)流程，而房地產(chǎn)恰恰不同，房地產(chǎn)是一個(gè)不動(dòng)的，低頻的重度決策，意味著不管用什么方法吸引客戶(hù)，很難成為重復(fù)消費(fèi)客戶(hù)。“互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)一定是能起作用的，甚至是可以改造，但是到現(xiàn)在我們還沒(méi)有看到”，陶紅兵表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。