進(jìn)入2018年，多個(gè)監(jiān)管部門(mén)共同推進(jìn)去通道、去杠桿，特別是對(duì)于資金需求較大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，整體融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。

房企融資難度加大

在不久前舉行的2018年央行年度工作會(huì)議上，房地產(chǎn)金融是一個(gè)重要內(nèi)容。在推動(dòng)金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面，央行提出要完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系；在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)方面，則要進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架，加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。

除央行外，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知要求，商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。銀監(jiān)會(huì)還提出，2018年將繼續(xù)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，將在降低企業(yè)負(fù)債率，嚴(yán)格控制高負(fù)債企業(yè)融資的同時(shí)，控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。而在房企融資方面，則要繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，資金面收緊是大概率事件，所以實(shí)際上融資方面的各類壓力也是正常的。換而言之，正常的房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，依然得到融資支持的。收緊的是對(duì)違規(guī)資金的投放，所以利空雖然有，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看有助于防范房企的金融風(fēng)險(xiǎn)。

安居客首席分析師張波表示，實(shí)際上2017年房企融資已經(jīng)收緊，2018年則在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)，除了對(duì)于銀行本身加強(qiáng)住房信貸管理，提高對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范外，對(duì)于基金、信托、債權(quán)發(fā)行統(tǒng)統(tǒng)加強(qiáng)管理。目前來(lái)看，除了龍頭房企在融資上有一定的優(yōu)勢(shì)外，中小房企的融資難度將越來(lái)越高，房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”將更加明顯。新一輪洗牌后，涉房企業(yè)的“去房化”趨勢(shì)將加速，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也會(huì)不斷提升。在此背景下，中小房企與龍頭開(kāi)發(fā)商之間的差距亦會(huì)進(jìn)一步拉大。

盡管融資環(huán)境趨緊，但多數(shù)房企融資需求旺盛。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，1月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企發(fā)生融資83筆，累計(jì)融資金額合計(jì)2367.43億元，金額較上月增長(zhǎng)52.51%。其中單筆融資不少于20億元的有29筆，融資單筆最高為350億元。1月銀行信用成為房企融資方式主流，融資15筆，金額282.72億元，融資額占比11.94%。

“越是融資能力強(qiáng)的房企，越有可能存活下來(lái)，而中小型房企被淘汰、吞并的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)增加。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，從融資市場(chǎng)的角度來(lái)看，銀行融資、信托融資的收緊，將有可能為類REITS、MBS的發(fā)展提供市場(chǎng)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資格局有可能就此改變。

融資成本方面，從同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企披露數(shù)據(jù)來(lái)看，1月份融資成本最低的一筆是首創(chuàng)置業(yè)為附屬公司擔(dān)保注冊(cè)的5億美元中期票據(jù)，發(fā)行利率為3.88%。其次，龍湖地產(chǎn)境外發(fā)行一共8億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中3億美元五年到期，票面利率為3.90%；5億美元十年到期，利率為4.50%。碧桂園分別發(fā)行2.5億美元、6億美元公司債，期限分別為五年和七年，利率依次為4.75%和5.13%。 此外，富力地產(chǎn)全資子公司發(fā)行2023年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，成本為5.88%。華僑城發(fā)行公司債券，品種一規(guī)模25億元，票面利率為5.59%，品種二規(guī)模10億元，票面利率為5.90%，這也是1月份唯一在境內(nèi)發(fā)行的公司債券。相比較于2017年12月，今年1月的利率成本平均降低，但是也有兩筆成本較高的事件發(fā)生，由華夏幸福向兩家關(guān)聯(lián)公司提供委托貸款，貸款總額為4億元，利率高達(dá)12%。

同策研究院研究員敖毓旻認(rèn)為，隨著房企境內(nèi)融資渠道仍相對(duì)保持收緊，尋求境外融資趨勢(shì)繼續(xù)上升。目前，海外市場(chǎng)受到加息等各種影響，資金成本上升是必然的。且風(fēng)險(xiǎn)在于，海外融資往往要受到更嚴(yán)苛的審批，所以融資方面的流程是比較長(zhǎng)的。

赴A股IPO仍需待審

在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)趨緊的背景下，謀求登陸資本市場(chǎng)的房企，赴A股IPO仍需要繼續(xù)排隊(duì)待審。

據(jù)證監(jiān)會(huì)最新公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開(kāi)發(fā)行股票審核工作流程及申請(qǐng)企業(yè)情況》顯示，截至2018年2月22日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理首發(fā)企業(yè)438家，其中，已過(guò)會(huì)27家，未過(guò)會(huì)411家。未過(guò)會(huì)企業(yè)中正常待審企業(yè)404家，中止審查企業(yè)7家。

其中，在房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)中，聚信國(guó)際租賃是預(yù)先披露更新?tīng)顟B(tài)；大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、中建投租賃、繼續(xù)保持“已反饋”狀態(tài)。按照申報(bào)企業(yè)排序，分別位列77、78、79、80、86、95名。其中，之前曾中止審查的富力地產(chǎn)，備注稱因更換完保薦代表人按正常程序恢復(fù)審查繼續(xù)排隊(duì)，與監(jiān)管政策無(wú)關(guān)；北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)則在深交所創(chuàng)業(yè)板處于“已反饋”。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于當(dāng)前房企IPO等環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，實(shí)際上審核趨嚴(yán)是大概率，關(guān)鍵是企業(yè)對(duì)于盈利等方面的承諾需要真實(shí)靠譜，否則夸大未來(lái)盈利能力也是有風(fēng)險(xiǎn)的。

“相比于2017年IPO成功的南都物業(yè)，A股排隊(duì)IPO的房企顯得毫無(wú)建樹(shù)，自2016年證監(jiān)會(huì)修訂《重大資產(chǎn)重組管理辦法》后，房企借殼上市之路也被堵死。”張波預(yù)計(jì)，2018年房企A股IPO之路變得愈發(fā)艱難。在房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊的大背景下，房企必須直面融資收緊局面，2018年房企上市難將是大方向，或?qū)⒊霈F(xiàn)部分房企主動(dòng)申請(qǐng)中止審查。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。