導(dǎo)讀

隨著“租購(gòu)并舉”住房制度的推進(jìn)，租賃市場(chǎng)受到了前所未有的重視。萬(wàn)科希望將玉田模式在多個(gè)城中村中復(fù)制，形成一個(gè)龐大的社區(qū)運(yùn)營(yíng)板塊，納入其整體的物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)之中，最終成為全國(guó)最大的社區(qū)運(yùn)營(yíng)商之一。

10月17日，深圳出臺(tái)了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），大力支持發(fā)展租賃市場(chǎng)。

《意見(jiàn)》提出，允許城中村綜合整治并改造成租賃住房。這將成為發(fā)展租賃市場(chǎng)多渠道、多主體供應(yīng)的重要來(lái)源。

從小漁村成長(zhǎng)為國(guó)際大都市的深圳，轄區(qū)內(nèi)遍布著密密麻麻的城中村、握手樓。這里，也是眾多初到深圳的年輕人的落腳點(diǎn)。

至今，仍有將近一半人口居住在城中村。這里，一面是城市綜合管理的痛點(diǎn)，一面卻又隱藏著巨大的商機(jī)：物管、出租，以及社區(qū)商業(yè)服務(wù)等。

萬(wàn)科等房企敏銳地捕捉到了這個(gè)機(jī)會(huì)。9月29日，深圳萬(wàn)科進(jìn)入玉田社區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一租賃和運(yùn)營(yíng)管理的嘗試，當(dāng)日已與部分村民正式簽約。

未來(lái)，萬(wàn)科希望將這一模式在多個(gè)城中村中復(fù)制，形成一個(gè)龐大的社區(qū)運(yùn)營(yíng)板塊，納入其整體的物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)之中，最終成為全國(guó)最大的社區(qū)運(yùn)營(yíng)商之一。

玉田試驗(yàn)

9月29日，深圳萬(wàn)科與福田區(qū)南園街道玉田社區(qū)部分業(yè)主就物業(yè)托管簽約，3位業(yè)主代表相繼與萬(wàn)科旗下城中村改造的專業(yè)公司――萬(wàn)村發(fā)展有限公司法定代表人簽約，標(biāo)志著福田區(qū)乃至深圳市城中村管理模式又邁出了改革創(chuàng)新的一步。

接下來(lái)，玉田社區(qū)部分村民將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬(wàn)科，在經(jīng)過(guò)統(tǒng)一改造后，萬(wàn)科將植入物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容。

玉田社區(qū)位于上步南路以東、埔尾村以西、東園路以北、南園路以南，由祠堂村和向東圍2個(gè)自然村組成，現(xiàn)有110棟居民樓。而整個(gè)上步片區(qū)受華強(qiáng)商圈、南園路商業(yè)帶、羅湖商業(yè)區(qū)金融區(qū)輻射，交通發(fā)達(dá)，配套完善，人流量大，地段價(jià)值高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

據(jù)上步股份公司玉田分公司辦公室主任梁榮國(guó)介紹，玉田社區(qū)內(nèi)的居民樓大多是1995年左右竣工，歷經(jīng)二十多年的風(fēng)雨，物業(yè)漸趨“老齡化”，樓宇普遍進(jìn)入保養(yǎng)的高峰期。與此同時(shí)，城中村由于建筑間距小、通道窄，基礎(chǔ)消防設(shè)施不足，火災(zāi)隱患種類(lèi)多、存量大，消防安全問(wèn)題也成為了長(zhǎng)期懸在居民頭頂?shù)囊话牙麆Α?/p>

在傳統(tǒng)的城中村租賃中，村民自己的房屋自己出租，基本是散租的模式，每家也是自我管理，村集體難以提供統(tǒng)一的消防、安護(hù)等設(shè)施。

萬(wàn)科“進(jìn)村”后，將對(duì)接手的玉田社區(qū)部分物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一全方位的升級(jí)改造，包括對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境進(jìn)行提升、美化公共界面、優(yōu)化公共步行體驗(yàn)及活動(dòng)空間，進(jìn)行房屋界面及內(nèi)部改造裝修，植入物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)方式。

但同時(shí)，萬(wàn)科方面亦指出，城中村每棟樓都是私宅，公共區(qū)域僅為公共道路及停車(chē)場(chǎng)，未經(jīng)村民同意，物業(yè)管理無(wú)法覆蓋消防、燃?xì)馐鹿矢甙l(fā)的私宅內(nèi)部，安全隱患無(wú)法徹底消除。

對(duì)此，萬(wàn)科將對(duì)已接手的城中村私宅進(jìn)行改造升級(jí)，降低安全隱患后方對(duì)外出租；提供全方位專業(yè)服務(wù)，承擔(dān)安全主體責(zé)任。

通過(guò)將物業(yè)統(tǒng)一出租的方式，將物業(yè)交給專業(yè)的社會(huì)企業(yè)，由后者進(jìn)行升級(jí)改造后，進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，這在深圳乃至全國(guó)城中村管理中，都是首例。

這一合作模式，被萬(wàn)科稱為“統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)+物業(yè)管理+綜合整治”，也是政企合作進(jìn)行城中村綜合改造整治的新模式。

玉田村經(jīng)改造升級(jí)后的第一批樣板房、示范樓，將于今年底前建設(shè)完工。除了玉田村之外，萬(wàn)科還在龍崗區(qū)坂田街道新圍仔村設(shè)立了“綜合經(jīng)營(yíng)辦公室”。

政企合作

在玉田模式中，既有萬(wàn)科這家企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展需求，亦有政府的推動(dòng)和助力，兩者不可缺一。

2017年，福田區(qū)委區(qū)政府聚焦“城市綜合治理”，深入開(kāi)展“新城中村計(jì)劃”。7月份以來(lái)，南園街道已對(duì)五個(gè)城中村15棟安全隱患問(wèn)題突出的樓宇進(jìn)行了清空。

與此同時(shí)，上步股份公司玉田分公司正式啟動(dòng)品牌物管引進(jìn)工作，并迅速在居民內(nèi)部引起強(qiáng)烈反響。

據(jù)玉田分公司工作人員介紹，今年7月，分公司把遴選出的7家社會(huì)企業(yè)向村民進(jìn)行公告，村民一致選出了深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司作為簽約的首選。

萬(wàn)村發(fā)展有限公司副總經(jīng)理黃楠對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，萬(wàn)科4月份開(kāi)始關(guān)注到城中村的綜合管理整治相關(guān)工作，一方面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，“城中村的租房比例占到60%以上，包括大部分基層的服務(wù)人群，包括很多的新進(jìn)城市的奮斗的人群，都居住在城中村。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，城中村是必須關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。”

萬(wàn)村相關(guān)負(fù)責(zé)人提到，玉田項(xiàng)目是在和住建局溝通城中村綜合整治工程實(shí)施過(guò)程中，住建局引薦萬(wàn)科了解玉田村現(xiàn)狀。萬(wàn)科與玉田股份公司就綜合整治模式形成一致意見(jiàn)，就此開(kāi)始后續(xù)合作。

另一方面，城中村和城市的形象有一些出入，政府對(duì)城中村有投入，但效果不太好，主要是因?yàn)楹罄m(xù)沒(méi)有管理的銜接。在和政府座談、探討的過(guò)程中，萬(wàn)科發(fā)現(xiàn)要把后續(xù)的租賃管理運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌起來(lái)，才能反過(guò)來(lái)改善工程，把效益發(fā)揮到最大化，所以才有了整治+租賃運(yùn)營(yíng)+物業(yè)管理的三維結(jié)合這樣一個(gè)模式。

“不是說(shuō)一下子就能想到這個(gè)項(xiàng)目，是在長(zhǎng)期的工作開(kāi)展過(guò)程中，我們認(rèn)識(shí)到政府的痛點(diǎn)，市民的痛點(diǎn)”。上述負(fù)責(zé)人說(shuō)。

南園街道黨工委書(shū)記陳曉中表示，在未來(lái)城中村物業(yè)管理上，萬(wàn)科萬(wàn)村公司應(yīng)不斷提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，加快推進(jìn)城中村物業(yè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)；上步公司、村民要大力支持萬(wàn)村公司的工作；街道要積極引導(dǎo)，做好城中村物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管。

福田區(qū)住建局提出，將專業(yè)化物業(yè)管理引入城中村，可有效提升城中村物業(yè)管理水平，消除物業(yè)安全隱患，同時(shí)將安全管理責(zé)任從政府和股份公司轉(zhuǎn)移至專業(yè)公司。

深圳市相關(guān)專家認(rèn)為，開(kāi)展城中村綜合整治，關(guān)鍵是要多措并舉，對(duì)于適用舊改的社區(qū)，要將綜合整治手段和查違執(zhí)法手段有機(jī)結(jié)合起來(lái)，加快城市更新步伐；對(duì)于缺少合理規(guī)劃和建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的老舊城區(qū)，能拆除的堅(jiān)決拆除，不能拆除的采用其他疏導(dǎo)政策。

租賃運(yùn)營(yíng)

在發(fā)展租賃市場(chǎng)的思路下，萬(wàn)科擬推廣“統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)+物業(yè)管理+綜合整治”的城中村改造模式，打造租賃運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿。

“深圳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活力充沛，城中村是許多新進(jìn)人群到深圳后的第一站，我們希望能夠發(fā)揮我們的專業(yè)所長(zhǎng)，為他們提升居住品質(zhì)，同時(shí)提升城區(qū)綜合品質(zhì)。”上述負(fù)責(zé)人表示。

按照深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司對(duì)于城中村綜合整治的規(guī)劃，城中村將根據(jù)各自特色做不同的規(guī)劃，比如歷史文化遺產(chǎn)村的保護(hù)、特色設(shè)計(jì)等，萬(wàn)科城中村綜合整治規(guī)劃的方案指導(dǎo)原則是“一村一特色、一村一規(guī)劃”。

對(duì)于萬(wàn)科在城中村管理上的嘗試，深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司輪值總經(jīng)理、萬(wàn)村發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人張海濤表示，不希望城中村仍是破舊的印象，城中村應(yīng)該變成一個(gè)城市的有機(jī)組成部分，就如同鼓浪嶼和廈門(mén)的關(guān)系一樣。

“對(duì)于深圳而言，每個(gè)村子都富有自己的個(gè)性，有宗廟、祠堂和豐富的自然環(huán)境資源。城中村所包含的市井活力和文化底蘊(yùn)，將在政企雙方的共同努力下，煥發(fā)新的活力。”

在深圳市政府不久前發(fā)布的鼓勵(lì)性政策中，就有未來(lái)要統(tǒng)租100萬(wàn)套城中村物業(yè)統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，萬(wàn)科在福田玉田村的這種嘗試，或是這一政策的試點(diǎn)，未來(lái)有望在全市推廣。

根據(jù)深圳市官方資料的披露，深圳共有以行政村為單位的城中村241個(gè)，其中特區(qū)內(nèi)城中村91個(gè)；城中村“農(nóng)民房”或私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積高達(dá)1.2億平方米，占全市住房總量的49%，這也意味著將近一半的深圳人口住在城中村里。

最新發(fā)布的《意見(jiàn)》提出，引導(dǎo)“城中村”通過(guò)綜合整治開(kāi)展規(guī)模化租賃，各區(qū)政府至少要組織開(kāi)展一項(xiàng)“城中村”規(guī)模化租賃試點(diǎn)工作；將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件和違法建筑查處相關(guān)規(guī)定的“城中村”改造成租賃住房并對(duì)外長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)；允許產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善、但經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已經(jīng)理順的“城中村”以及其他建筑，在符合規(guī)劃、消防、安全、環(huán)保政策的前提下，用于住房租賃經(jīng)營(yíng)并納入住房租賃合同備案管理。

“十三五”期間，深圳將通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。

黃楠透露，萬(wàn)村目前在坂田華為邊的新圍仔村也正開(kāi)展工作。在佛山、廣州、廈門(mén)等有城中村的城市，萬(wàn)科都在積極探索發(fā)展。

對(duì)萬(wàn)科而言，綜合整治的盈利模式并不清晰，在先期對(duì)于裝修、環(huán)境、配套進(jìn)行巨大的投入后，后期的運(yùn)營(yíng)管理壓力頗大，盈利模式需要繼續(xù)摸索。

“但是這件事，我們認(rèn)為有意義有價(jià)值。”黃楠表示，城中村要提供性價(jià)比比較高、廉價(jià)一點(diǎn)的住房給城中村的奮斗者，不是說(shuō)房子租金廉價(jià)，就不用管品質(zhì)。

整體改造、提升城中村房子的居住、商業(yè)方面的配套，再以一個(gè)相對(duì)低廉、高性價(jià)比的價(jià)格出租，這不僅考驗(yàn)萬(wàn)科等房企的運(yùn)營(yíng)能力，亦是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。