今年加強(qiáng)調(diào)控的東莞樓市在國慶節(jié)遭遇了冷淡。東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)信息數(shù)據(jù)顯示，8天長假東莞住宅僅成交備案271套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平時的一周成交備案量。

不過對于此，東莞業(yè)內(nèi)人士并沒有過多擔(dān)心。有開發(fā)商人士對中國房地產(chǎn)報記者直言：“過節(jié)前，政府就出臺相關(guān)規(guī)定，要求要自律，不能渲染房子熱賣等消息。國慶節(jié)成交量冷清也是情有可原，相信之后還會繼續(xù)恢復(fù)。”

成交量僅為去年十分之一

9月27日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實規(guī)范國慶中秋期間房地產(chǎn)市場秩序的通知》，明確了七項措施，要求各開發(fā)企業(yè)要切實加強(qiáng)自律，不得發(fā)布虛假房源信息和廣告、炒作房價上漲的不實消息等方式渲染緊張氣氛、誤導(dǎo)消費(fèi)者。

尤其是提醒開發(fā)商不能為不具備購房資格的購房人承諾或提供辦理個稅、社保等來規(guī)避東莞的限購政策。

或許是因為政府提前“降溫”，節(jié)前還火爆的東莞樓市在國慶期間，并沒有出現(xiàn)熱銷局面。相反的，成交數(shù)據(jù)還十分冷清。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)檢查顯示，今年國慶期間（10月1日至10月7日）東莞一手住宅成交250套，同比下跌88.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2016年的2276套，甚至是2015年的662套。成交均價14660元/平方米，也不及去年的18878元/平方米均價，同比下跌22.34%。

而國慶期間，東莞有9個鎮(zhèn)區(qū)零成交，成交量最高的鎮(zhèn)區(qū)是東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的價格洼地鎮(zhèn)區(qū)橋頭鎮(zhèn)，47套總成交量位居首位，虎門鎮(zhèn)46套緊隨其后。均價方面，南城區(qū)在成交量前10的鎮(zhèn)區(qū)中位居第一位，均價23278元/平方米。

嚴(yán)控的市場下，東莞二手房也沒有避免冷清局面。數(shù)據(jù)顯示，東莞二手商品房合計成交69套，相較于2016年的428套同比下跌83.9%，成交均價13779元/平方米，卻同比去年的13302元/平方米略微上漲3.59%。

東莞虎門鎮(zhèn)一位開發(fā)商對中國房地產(chǎn)報記者表示：“節(jié)前來看房的客戶還很多，過節(jié)很多人都出去玩，冷清也是情理之中?，F(xiàn)在東莞限購下，本地客勢頭已經(jīng)上來了，現(xiàn)在深圳客比例是大幅度下降了。我們?yōu)榱宋镜乜?，價格還是十分實惠的。”

事實上，過節(jié)前的東莞樓市實際上并不冷清。9月迎來了數(shù)次推盤高峰期。受“金九”影響，開發(fā)商推貨熱情高漲，商品房供應(yīng)連續(xù)數(shù)周維持2000套以上，供應(yīng)面積維持在20萬平方米以上。

甚至是節(jié)前最后一周，東莞樓市也迎來推盤高峰期，當(dāng)周有13個項目開盤和加推，其中7個為純新項目入市，而城區(qū)項目占了6個，去化率均在80%左右。而金地藝境水岸及寰宇匯金中心去化率更是達(dá)到98%。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心指出，因為東莞主城區(qū)土地供應(yīng)減少，土地嚴(yán)重稀缺，城區(qū)項目的升值空間大，促使客戶在城區(qū)的購房意愿加強(qiáng)。多個項目開盤均通過不同的優(yōu)惠折扣吸引客戶，客戶接受度高，成交主要以本地客為主。加之年末資金鏈緊張，銷售壓力加大，開發(fā)商會繼續(xù)推出新項目，采取以價換量的策略。項目的合理定價及合適的戶型仍是開發(fā)商吸引客戶的重要策略。

東莞多手段降低土地拍賣熱情

9月新一輪土地入市，也終于打破了東莞“土地荒”的局面。在此之前東莞商住用地已經(jīng)連續(xù)6個多月零出讓、零待拍、零成交。不過，政府為了降低東莞房價上漲速度，在地價控制上更為嚴(yán)格。東莞拍地也迎來了“限價+搖號”和“限價+熔斷”的拍地模式。

為此，開發(fā)商對于兩宗地塊的熱情程度依然不減。茶山地塊采用“限價+搖號”的模式，被東莞農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司以接近1.5億元拍獲，地面單價約8999.9元/平方米。

更受矚目的還是東城地塊，周邊居住氛圍濃厚，各類學(xué)校、醫(yī)院、商場、公園配套齊全。雖然采用“限價+熔斷”模式，但是該地塊吸引了不少開發(fā)商的關(guān)注，競價依然十分激烈。最終，中海地產(chǎn)以4.3億元拿下該地塊，樓面地價達(dá)到了16219元/平方米。這也是繼鳳崗地王之后，中海繼續(xù)加大在東莞市場的投資。

嘗試了這兩種拍地模式的東莞市政府并沒有放棄繼續(xù)探究新的模式。為控制地價過快上漲，東莞再次推出全新的土拍模式“限價+競自持面積+競自持年限”。

具體來說，自持面積是指只能出租不能出售的面積，自持年限則是指只能出租不能出售的年限。當(dāng)競買人報出自持商品住房面積比例為100%時，仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，競買方式轉(zhuǎn)為競住宅自持年限。按照最先報出自持最高年限（70年）的原則確定競得人。

東莞市政府此舉的背后，正是10月東莞土地拍賣迎來供應(yīng)高峰，將推出大批商住用地，包括中堂107國道旁、麻涌大步村、虎門博涌社區(qū)、樟木頭樟洋社區(qū)、寮步大盛村、沙田楊公洲村地塊等等。按照起始價計算，6宗商住地起拍金額合計達(dá)31.83億元。而上述6宗地塊則有5宗采取限價競自持的方式。

有業(yè)內(nèi)人士對中國房地產(chǎn)報記者指出：“這樣‘競自持面積+自持年限’，無疑會讓房企考慮自己是否有這個資金實力去進(jìn)行后期運(yùn)營，會降低地王誕生幾率。今年東莞土地拍賣市場相比去年真是一個天一個地，這也是政府大力調(diào)控的局面。單看今年政府嘗試的幾種土地拍賣形式，都是為了鞏固調(diào)控成果，避免地價過高引起房價上漲。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。