與其用“寒潮”來描述剛剛過去的黃金周樓市，不如用“從容”二字更為妥帖，因?yàn)楫?dāng)人們將更多的注意力從房子身上解脫出來，轉(zhuǎn)向家庭休閑和旅游上，就已經(jīng)在很大程度上佐證了買房這件曾經(jīng)折磨許多人神經(jīng)的頭等大事，已經(jīng)逐漸變得不那么重要。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周期間，不少一二線熱點(diǎn)城市，樓市成交量創(chuàng)下2014年以來新低，尤其部分大城市簽約量同比跌幅過半。

與此相對(duì)應(yīng)的是，全國出游人數(shù)創(chuàng)歷史新高。國家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本次假日期間，全國共接待國內(nèi)游客7.05億人次，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入5836億元，按可比口徑前7天與2016年同比計(jì)算，分別增長11.9%和13.9%。

樓市清淡，旅游火熱。新一輪樓市調(diào)控一周年之際，市場(chǎng)格局已然發(fā)生根本改變。“房子不是用來炒的”，這一正確的住房消費(fèi)觀念已悄然浸入人們的認(rèn)知深處。

樓市調(diào)控長期化

從中央到各級(jí)省市，從一線城市到二三線城市甚至四線城市，全國樓市不斷回歸平穩(wěn)，而由于過去一年的合理管制，讓樓市出現(xiàn)了悄然變化。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，調(diào)控政策效能從短期逐漸向中長期過渡。從2016年底開始，中央已多次強(qiáng)調(diào)“住炒原則”，強(qiáng)調(diào)住房要回歸居住屬性，為樓市發(fā)展定調(diào)。

以時(shí)間為主線溯源，2016年國慶前后，北京、深圳等一線城市率先出臺(tái)新政，此后多個(gè)環(huán)一線的二三線城市跟進(jìn)，開啟了全國樓市調(diào)控的大潮；其后，2017年2月末開始，調(diào)控再次出手，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多個(gè)市、區(qū)相繼出臺(tái)或升級(jí)限購、限貸政策。

此兩個(gè)階段的調(diào)控政策仍以限購、限貸、限價(jià)為主，主要從需求端作出要求和引導(dǎo)。

3月廈門開啟“限售”先例，針對(duì)個(gè)人出臺(tái)限制交易的措施，明確新購買住房的需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易，意味著國內(nèi)樓市進(jìn)入限售時(shí)期。第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前全國已有近50個(gè)城市陸續(xù)加入限售陣營，而三亞和石家莊的5年限售期是最長期限。

除了限售外，幾乎同步，多個(gè)城市也制定了對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的限制政策。從北京開始，今年4月，北京相關(guān)部門發(fā)布商業(yè)辦公類項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目管理的通知，嚴(yán)禁擅自改變項(xiàng)目規(guī)劃用途作為居住使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓和分割銷售。隨后，廣州、上海、深圳、南京、成都等城市也相繼發(fā)文清理整頓商辦類項(xiàng)目。

限商的目的是讓住房回歸居住屬性、讓非居住用途的土地項(xiàng)目回歸產(chǎn)業(yè)的屬性，打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機(jī)行為。

穆迪副總裁、高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任曾啟賢表示，繼6月和7月中國4個(gè)一線城市住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月持平后，8月份一線城市房價(jià)環(huán)比下跌0.3%，這也是國內(nèi)一線城市房價(jià)在2017年首度出現(xiàn)下跌。“由于現(xiàn)有調(diào)控政策放寬的可能性不大，未來6~12個(gè)月一二線城市的房價(jià)有望停止上漲。”

盡管限購、限貸、限價(jià)、限售、限商“五限”已齊，但這并非調(diào)控的重點(diǎn)。政府的思路不只在“限”字訣，種種跡象顯示，長效機(jī)制正在醞釀，住房租賃市場(chǎng)是突破口之一。

7月18日，國家九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，建立購租并舉的多層次住房制度。目前深圳、廣州、佛山等多城市已出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施方案。

可以預(yù)見，長效政策不斷出臺(tái)，將帶來樓市的長期穩(wěn)定。

市場(chǎng)不斷降溫

對(duì)樓市而言，剛過去的國慶黃金周（10月1日～8日）是近年來最清淡的一個(gè)長假。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其所監(jiān)測(cè)的33個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交表現(xiàn)極度低迷，成交量同比下降63%。其中，六成以上的城市成交量同比腰斬，同比跌幅在90%以上的城市不在少數(shù)，并且包括熱點(diǎn)一、二線城市。

10月初，記者走訪上海幾家中介門店發(fā)現(xiàn)，之前門庭若市場(chǎng)面早已沒有，幾乎沒有人在門店問詢。很多中介紛紛跑到街頭，不斷散發(fā)傳單。一年多前，這些業(yè)務(wù)人員每天都在不停接待客戶，忙得不亦樂乎。

在上海普陀區(qū)的中介門店，很多房產(chǎn)中介都在互相聊天。“我們之前有10個(gè)同事，現(xiàn)在只有8個(gè)了，客戶都持觀望情緒，房子很難成交。”一位中介門店經(jīng)理告訴記者。

上海中原地產(chǎn)多家門店反映，十一長假期間來客量比平時(shí)減少三成左右，和去年同期相比減少大約七成。

深圳中原研究院指出，房地產(chǎn)調(diào)控收緊已持續(xù)一年，從“五限”到租售同權(quán)、購租并舉再到如對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的把控，房地產(chǎn)調(diào)控已從供給層面的管控轉(zhuǎn)向加大市民投資成本，壓縮獲利空間。

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)熱點(diǎn)一二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，首次出現(xiàn)全部停漲。這被業(yè)界視作房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)。

在南京，很多售樓處已經(jīng)非常冷清，9月的一天，記者來到南京某個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，除了記者基本沒有其他購房者，和之前熙熙攘攘的情況差別明顯。

“我們的樓盤之前是南京的黃金樓盤，但從最近的一次開盤看，我們沒有實(shí)現(xiàn)100%去化，購房者的觀望心情明顯濃重，我們也感受到了房子越來越難賣。”一位南京開發(fā)商城市總經(jīng)理告訴記者。

“今年3月我們推了250套房源，大概有1200組客戶希望購買;最近我們還準(zhǔn)備推500套房源，目前意向客戶不到600組。大家對(duì)今年的市場(chǎng)都不樂觀。”一名廈門開發(fā)商人士告訴記者。

從開發(fā)商看，部分廈門開發(fā)商也開始準(zhǔn)備以價(jià)換量。“之前不打算推那么多貨值，但是擔(dān)心后面更難賣，所以提前準(zhǔn)備出貨了。廈門很多項(xiàng)目開盤去化也只有50%～60%。”上述開發(fā)商人士告訴記者。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，遇假期成交下滑是慣例，從今年整體市場(chǎng)表現(xiàn)來看政策一直從緊，成交一直在低位運(yùn)行，加之此前一些假日成交都比去年同期有不同程度縮水，已經(jīng)有所“預(yù)示”。從外部環(huán)境來看，今年9月底不少城市再度掀起一輪調(diào)控潮，不排除對(duì)心理造成一定影響。

易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，目前政策仍在持續(xù)收緊，樓市成交“量縮”階段還沒有結(jié)束，估計(jì)要持續(xù)到明年，成交量才會(huì)慢慢筑底。成交量持續(xù)低迷后，成交價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下跌，目前部分城市已經(jīng)開始跌價(jià)。如北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈價(jià)格微跌狀態(tài)，預(yù)計(jì)二手房成交價(jià)格下跌的城市數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步增加。

 購房熱情減退

樓市降溫的同時(shí)，購房者的購房熱情也開始逐漸降溫。

今年4月，雷銘華（化名）拿到自己房子的鑰匙的時(shí)候總算長長舒了一口氣，從去年開始，楊華經(jīng)歷了樓市一度的火爆，以及調(diào)控后的不斷平穩(wěn)，見證了市場(chǎng)從熱到淡的全過程。他很慶幸，自己當(dāng)時(shí)沒有在樓市最火的時(shí)候入手，在一個(gè)比較平穩(wěn)的環(huán)境完成了自己的置換。

在上海某家股份制銀行工作的雷銘華是一名80后，幾年前隨著孩子的出生開始讓他逐漸有了置換房子的需求，他希望把自己的小房子置換成相對(duì)市區(qū)的房子。

“1月開始看的，本身想看看1000萬左右能在市中心買到什么樣的房，我?guī)讉€(gè)月下來大概看了10多套，我感覺每一套都有可以議價(jià)的空間，相對(duì)給我的決策時(shí)間還是比較充裕的。”雷銘華說。

他對(duì)自己買的房子還是非常滿意，自從去年樓市調(diào)控以后，市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，他發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)可以選擇的房源越來越多，房東的價(jià)格也很穩(wěn)定。

“之前火爆的時(shí)候我沒想到換房，覺得自己預(yù)算有限，好的房子2～3個(gè)人搶就容易跳價(jià)，我沒任何競爭力。”

今年以來，很多購房者都和雷銘華感受一樣，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)逐漸回歸冷靜，之前的炒房客也開始慢慢退出市場(chǎng)，真正的剛需購房者開始享受到了平穩(wěn)市場(chǎng)的紅利。“基本沒有人搶房，可以選擇的面很大，我的內(nèi)心也不會(huì)那么焦慮，真正買到了適合自己的房子。”雷銘華說。

考慮到租房的政策越來越完善，很多90后也逐漸開始選擇先租房的生活。

“在一線城市工作很不容易，一開始我們都是考慮租房，之前的租房政策并不利于租客，現(xiàn)在越來越多長租公寓以及租房政策出臺(tái)，我感覺我們的保障越來越完善。”一位在上海工作的90后沈偉告訴記者。

無論是開發(fā)商還是房產(chǎn)中介，都感受到了購房者的觀望情緒。“都在等著降價(jià)，大家都不著急了。”一位開發(fā)商人士告訴記者。

“周圍很多朋友都租房子，一開始工作買房本身就不現(xiàn)實(shí)，如今租賃有保障本身就是好事。”沈偉說。

多位受訪者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，相比過往利用國慶長假看房買房，今年更愿意把時(shí)間花在和家人朋友旅游上。深圳一名握有足夠現(xiàn)金在手的購房者稱，“首付的錢家里已經(jīng)準(zhǔn)備好了，但現(xiàn)在銀行放款很慢利息也高，我把握不好現(xiàn)在是不是合適的購房時(shí)機(jī)，索性再等等看。”

此時(shí)購房者的觀望情緒和一年前高點(diǎn)時(shí)期全民爭當(dāng)接盤俠的狀況相比，是一根繩子牽引下的兩個(gè)方向。其本質(zhì)是市場(chǎng)環(huán)境嬗變帶來的購房心理改變。

房企或啟動(dòng)年底沖刺

記者注意到，今年以來，由三四線城市帶動(dòng)，全國范圍內(nèi)，一二季度成績相當(dāng)不俗，帶動(dòng)了開發(fā)商在上半年規(guī)模再創(chuàng)下新高。正是有上半年的鋪墊，截至今年前三季度，主流開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)依然飄紅。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2017年三季度末，突破千億規(guī)模的房企已達(dá)11家。由于入圍的企業(yè)變多，前千億陣營中，也有了更細(xì)致的分化。

3000億房企中，碧桂園今年前三季度的銷售規(guī)模已突破4000億元，萬科地產(chǎn)和中國恒大的業(yè)績也分別達(dá)到了3947.8億元和3658.8億元。

而截至三季度末，保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股的銷售業(yè)績都已達(dá)到2000億規(guī)模，而中海地產(chǎn)、龍湖、金地、華夏幸福、華潤置地截至三季度末都已超千億。

第四季度將成為全年關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。作為傳統(tǒng)購房旺季，金九銀十向來是房企下半年沖銷售任務(wù)的絕佳時(shí)刻，但今年不同于往年。

以深圳為例，9月新房供應(yīng)驟減，批售2.7萬平方米，推售12.4萬平方米，環(huán)比分別下跌96%和86%。至于成交，9月一手住宅的成交均價(jià)為54314元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，成交套數(shù)環(huán)比上漲37.5%至2728套。二手方面，成交量價(jià)保持平穩(wěn)。

盡管深圳9月一手住宅成交量環(huán)比有較大幅度上升，但是從價(jià)格、批售情況以及二手成交的量價(jià)來看，這個(gè)金九成色依然不足。而由于國慶開場(chǎng)冷淡，銀十的市場(chǎng)變現(xiàn)并不為業(yè)內(nèi)看好。

金九成色不足，銀十開場(chǎng)冷淡，不只深圳，這也是其他一線城市的普遍表現(xiàn)。假如降溫情緒進(jìn)一步從一二線城市傳導(dǎo)到當(dāng)前的成交主力三四線城市，房企的第四季度的經(jīng)營推售將倍感壓力。

由于行業(yè)集中化，房企對(duì)市場(chǎng)份額的競爭將越來越激烈。上述分別已破4000億、3000億、2000億和千億的十余家房企，能否從4000億到5000億、3000億到4000億如此類推，更上一個(gè)臺(tái)階將取決于第四季度的表現(xiàn)。

此外，目前綠城、招商蛇口、新城控股、旭輝等多家房企距離千億僅一步之遙，假如四季度銷售出色，年末將有望進(jìn)入千億陣營。

第四季度通常是房企走量沖業(yè)績的關(guān)鍵時(shí)刻，在距離年度銷售目標(biāo)較遠(yuǎn)、資金回籠壓力增加的情況下，不排除房企以價(jià)換量。

事實(shí)上，開發(fā)商的一些經(jīng)營指標(biāo)已經(jīng)能夠透露出些許端倪。以標(biāo)桿房企萬科的月度銷售數(shù)據(jù)為例，該公司今年2月的銷售均價(jià)達(dá)到了歷史的高點(diǎn)1.63萬元/平方米，而剛過去的9月，萬科最新的銷售均價(jià)為1.46萬元/平方米，而8月份還創(chuàng)下年內(nèi)最低均價(jià)13523.2元/平方米，跌幅接近20%。

雖然單一開發(fā)商的月度銷售均價(jià)存在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性方面的差異，但作為市場(chǎng)份額較大且全國一二三線城市布局均衡的企業(yè)，萬科的月度成交均價(jià)在今年以來的下滑趨勢(shì)已是客觀事實(shí)。

另外值得關(guān)注的是，雖然不少公司前三季度銷售總額創(chuàng)下同比新高，但更多公司的前三季度銷售達(dá)成率并不理想。例如一家華南上市房企剛剛披露的前三季度合同銷售額約為260億，平均每月銷售量在28億左右。但該公司今年目標(biāo)接近400億，這意味著該公司需要在最后三個(gè)月實(shí)現(xiàn)單月銷售45億以上的業(yè)績，方可完成年度目標(biāo)。在國慶黃金周開局不利的情況下，其四季度銷售壓力可見一斑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。