近期，南京（樓盤）多家銀行首套房利率再次上浮，最高上浮20%，部分銀行停貸，樓市資金再度緊張。在限貸、限購、限價、限售等調(diào)控政策的影響下，中原南京研究總監(jiān)羅浩向筆者直言，南京樓市已整體趨穩(wěn)。

不過，南京是一個強周期性的市場。同策咨詢判斷，南京的商品住宅成交量增速周期為25個月左右，成交面積將于2018年初迎來波峰。

在城市潛力和周期帶動下，融信等眾多開發(fā)商也正謀求在南京市場的高潛力增長。

南京樓市整體企穩(wěn)傳統(tǒng)旺季供求現(xiàn)回暖

8月中旬，人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局向轄內(nèi)相關(guān)單位聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)查個人消費貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，限貸力度再升級，加之限購、限價、限售的政策影響，南京上半年商品住宅面積同比下跌58.2%，8月南京二手房成交8215套也同比下降了36.28%。

羅浩告訴筆者，從南京樓市成交量和樓盤認購情況看，客戶已較理性看待政策調(diào)控，市場熱度有所下降。

但不容忽視的是，同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，按5月~7月的平均成交套數(shù)計算，南京新建商品房去化周期僅3.2個月，庫存量和存銷比一直低位徘徊，未來3~6個月市場供應(yīng)不足。

“供不應(yīng)求將帶動市場釋放活力，而南京樓市成交價格的持續(xù)上漲，也給了開發(fā)商足夠信心。”一南京樓市分析人士指出，這是下半年南京樓市沖量的重要理由。

據(jù)報道，9月13日溧水某樓盤再度公開銷售一套133萬元的退房遇135組客戶報名爭搶，而此前南京江北高新某樓盤一度刷新南京最低中簽率也印證南京購房者對后市的預(yù)期逐漸明朗。

據(jù)悉，當(dāng)前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海（樓盤）、深圳（樓盤）為7，近期持續(xù)走強的合肥（樓盤）、南京為4，去化周期較短也為樓市火爆提供底氣。

羅浩指出，下半年南京樓市行情趨于明朗，至明年即使不考慮政策放松，南京樓市或都將面臨需求長期受限后的合理釋放。

仙林湖板塊受青睞融信謀求高溢價增長

的確，南京樓市是一個長期平穩(wěn)的強周期市場，上述機構(gòu)人士指出，作為1.5線城市的南京，也是集政治、經(jīng)濟、文化等各種資源為一身，同時，源源不斷的高校畢業(yè)生也為城市提供新鮮的血液，這些都是南京樓市的支撐。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶動人才需求，南京的人口規(guī)模持續(xù)擴大，市場需求會逐步增大，這從客觀上決定了南京市場的長期穩(wěn)定性。

基于此，就眾多開發(fā)商大舉進入南京的基石。以融信在南京的首個項目為例，據(jù)了解融信在去年9月23日以24957元/平方米的樓面價拿下仙林湖G58地塊，從地塊條件和綜合成本測算，項目產(chǎn)品或趨向中高端。據(jù)筆者了解，G58將在2018年6月入市。

當(dāng)前，仙林湖板塊已有樓盤售價3萬/平方米以上，在本身價格條件就有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，該項目具有足夠長的時間儲備溢價空間。

實際上，就南京市場而言，仙林湖板塊的特殊優(yōu)勢天然能給予物業(yè)不小的升值想象。

在南京的規(guī)劃中，仙林湖板塊被賦予了頗高的規(guī)格，不僅投入2.6億元用于板塊內(nèi)五條主干道路的景觀提升和修補，仙林湖南部中心區(qū)白象片區(qū)更是以高等教育、產(chǎn)業(yè)及居住功能為主，集中安排國際知名工科大學(xué)、著名科研機構(gòu)和居住用地，以“產(chǎn)、學(xué)、研”同步發(fā)展為特色，并規(guī)劃有仙林大學(xué)城、百萬平方米商業(yè)綜合體等大型工程，力爭形成南京市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，具有很高的土地價值。

羅浩就表示，仙林湖板塊由于此前經(jīng)歷過多輪開發(fā)，目前已進入了一個繁榮期，也是南京新的富人區(qū)，該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品容積率較低，產(chǎn)品類型吸引的客群以富裕階層為主力。

而這種高等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，住宅規(guī)劃有限，已有的住宅項目，其實受到政策影響不大，即使嚴(yán)控依舊，在行情帶動下加上區(qū)域優(yōu)勢，住宅項目的溢價空間也很大。

正如南京林業(yè)大學(xué)社會學(xué)系主任孟祥遠直言，交通、教育資源、品牌開發(fā)企業(yè)共同促進板塊升級，仙林湖板塊的區(qū)域價值有跳躍式的提升，但同時該區(qū)域供應(yīng)關(guān)系偏緊。

目前仙林湖的居住地塊屈指可數(shù)，預(yù)計供應(yīng)量十分有限。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年板塊供應(yīng)量4.14萬平方米、成交量9.54萬平方米，同比均下跌8成。但價格方面，板塊成交均價為25983元/平方米，同比上漲了23%。持續(xù)的上漲趨勢，全然印證了區(qū)域“物以稀為貴”的溢價能力。

深度布局全國現(xiàn)金流穩(wěn)定持續(xù)拓展規(guī)模

融信初入南京市場，便選擇了一個潛力突出的板塊，實際上這在融信的布局歷程中并非第一次。

用著這樣的“潛力眼光”，融信已先后布局上海、杭州（樓盤）、福州（樓盤）、廣州（樓盤）、廈門（樓盤）、成都等多個一二線核心城市。

近年通過多種方式，融信也以原有入駐的城市為核心，形成了多個“1+N”的衛(wèi)星城布局，今年與海亮的輕資產(chǎn)模式合作，更使融信快速填補了中西部核心城市的布局，完成深度全國化。

而深究融信的布局歷程則會發(fā)現(xiàn)，“打造標(biāo)桿高端精品”是其實現(xiàn)集團規(guī)模化蛻變的重要方式。如在福州的融信·白宮、融信·雙杭城，在廈門的融信·海上城，在杭州的融信·杭州公館，及上海的融信綠地虹橋世界中心等均是當(dāng)?shù)貥?biāo)桿產(chǎn)品。

實際上，目前融信正處于快速發(fā)展階段，但在公司規(guī)模增大的情況下，由于項目收入結(jié)轉(zhuǎn)利潤增加和輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，融信權(quán)益總額不斷增加。

而進入南京后，融信依舊延續(xù)打造標(biāo)桿產(chǎn)品的理念，通過品牌影響力的塑造獲得認可，此后再根據(jù)市場狀況，以更容易進行快速拓展。實際上，此前融信就依靠這個模式在杭州市場實現(xiàn)深耕，融信進入杭州市場四年目前已有20余個項目，有望在2018年進入杭州市場前列。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。