集體用地增援租賃市場供給

租賃住宅土地供應不足、來源單一，向來是推進住房租賃市場發(fā)展的痛點和難點。8月28日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱《方案》），指出為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，正式確定第一批包括北京在內的13個城市將試點開展利用集體建設用地建設租賃住房。

業(yè)內人士評價，《方案》推出的目的主要是利用集體建設用地投入租賃市場方式，以多元方式在供應端解決現(xiàn)實痛點，從而進一步有效盤活租賃市場。

拓寬供應端

《方案》表示，利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。

同時《方案》指出，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州等13個城市成為利用集體建設用地建設租賃住房試點。

事實上，在此前的7月20日，由住建部等9部委聯(lián)合發(fā)布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中就曾提到，鼓勵超大城市、特大城市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，此次提出的《方案》被看做是對上述《通知》的進一步落地。

專家分析，《方案》發(fā)布該政策的目標就是為了通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。

“國土資源部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，這13個試點城市基本都屬于一二線城市，也是國有土地相對緊張的城市，如果部分集體建設用地進入租賃市場，不僅有利于房源供應，也有利于城中村改造?！敝性禺a首席分析師張大偉表示。

在多位行業(yè)人士看來，鼓勵集體建設用地用于開發(fā)住房租賃市場，是解決租賃住房市場土地供應的保障之一，可以擴大租賃市場的有效供給。同時，這也解決了農村集體用地流轉的問題。

北京租賃市場格局生變

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，《方案》是繼續(xù)強調“房子是用來住的”定位，是租賃土地政策的有效推進，有助于理順這些城市的用地關系，平衡供地結構。本輪試點城市基本與之前對首批租賃市場發(fā)展試點城市名單相同，表明這些城市具備發(fā)展基礎和較強的市場需求。

實際上，利用集體用地建設租賃住房的做法，北京早有嘗試。從2011年起，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體建設用地地塊開展了租賃住房項目試點，可供應租賃住房1.28萬套，面向周邊產業(yè)園區(qū)職工、外來務工人員出租，或者由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租，擴大保障性住房籌集渠道。今年5月，海淀區(qū)唐家?guī)X集體建設用地建設的927套租賃住房，已正式面向海淀區(qū)保障房家庭開展選房、簽約入住。

事實上，以北京為首的一線城市對租賃市場的土地需求最為迫切。資料顯示，管理層提出“租售并舉”政策之后一段時間內，北京在公開土地市場推出部分住宅用地，其中出讓條件之一就是競自持租賃住房面積。但此后，此類地塊遭遇開發(fā)商激烈爭搶，100%自持地塊層出不窮。由此造成的結果就是，地價成本高企的同時，又面臨政策限制，這些項目無法以“長租”方式讓渡給個人，企業(yè)難以短期“套現(xiàn)”。截至目前，北京尚未有一塊“全自持地塊”成功入市。

“租賃市場擠壓原本已經日漸稀缺的城市住宅土地供應，并非最佳選擇。該《方案》破解重點城市租賃住房土地供應短板的思路非常直接”，一位樓市觀察人士表示。

“本輪試點城市基本是規(guī)模較大城市，很多近郊區(qū)發(fā)展的機會在增加，產業(yè)和企業(yè)的布局較多圍繞在此類近郊區(qū)市場上”，嚴躍進分析，預計后續(xù)在此類集體建設用地方面，近郊區(qū)的用地會率先進行改革。

專家指出，《方案》中提出的運營模式，在一定程度上能夠解決開發(fā)商因住宅用地用于出租時，低回報率等問題，進而影響參與積極性。對于北京而言，本輪《方案》將有助于發(fā)揮部分集體建設用地的價值，租賃市場的發(fā)展成為盤活此類用地的一個很好渠道，甚至未來會影響北京租賃土地的供應格局。

小產權房的機會還是絕路

《方案》推出后，除了未來市場將增加供應之外，小產權話題也再度引發(fā)外界關注。畢竟集體用地此前一直都是小產權樓盤的“溫床”。

對此，有業(yè)內人士指出，本輪《方案》意在增加租賃市場供給，與小產權并無直接關聯(lián)。但市場上也有不同觀點，“通過合理引導集體用地進入租賃市場也將在一定程度上抑制鄉(xiāng)鎮(zhèn)村等開發(fā)小產權牟利等沖動”，一位業(yè)內人士表示，通過發(fā)展正規(guī)的租賃市場和產品，將有利打擊之前區(qū)域部分小產權房等租賃行為。

中國城市產業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存的態(tài)度則更為樂觀。他告訴北京商報記者，按照規(guī)定，小產權房一直不允許買賣，也不允許轉讓，但本次《方案》在強調長效調控房地產意圖外，也給了當前小產權房一個合理出口。但并非是讓小產權房合法化，而是在城市規(guī)劃之下讓住房得到更加合理的利用。

陳寶存進一步表示，十八屆三中全會《決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，本次我國出臺的《方案》也正是《決定》的落地政策之一。實際上，本次《方案》也正在試圖解決參與者的投資回報問題。

根據(jù)本輪《方案》要求，村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。換句話說，集體建設用地可不用通過“招拍掛”的過程，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行或者直接選定房企合作建設，滿足周邊租賃需求。后續(xù)一些村鎮(zhèn)集體經濟組織在盤活相關土地方面會有更大的積極性，從而形成了增收增利的效應，進而助推改革推進。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。