一場豪宅的銷售鬧劇，折射出深圳樓市的游戲規(guī)則正在改變。

8月16日，華潤深圳灣悅府（備案名“柏瑞花園”）連夜開盤，有信息傳播現(xiàn)場有“2000人排隊”、“隊伍長達3公里”、“3小時售罄”等內容。

8月17日，深圳市規(guī)土委緊急澄清：沒有“千人排隊”，沒有“售罄”，市場整體平穩(wěn)；隨后，深圳華潤也作了相關聲明。

今年以來，深圳幾個因限價而平價開盤的豪宅受到追捧，新房（以普宅居多）均價卻出現(xiàn)了十連跌，市場整體走低并嚴重分化；與此同時，對普宅影響巨大的公共住房和租賃市場將快速發(fā)展，正在重構整個房地產市場的供應體系。

去年10月份率先開啟新一輪調控的深圳，和廣州、北京一樣，努力踐行著“房子是用來住的，不是用來炒的”這一核心調控理念，不管是短期的限價限購政策，還是公共住房、租賃市場這樣的長效機制，深圳都表現(xiàn)積極。

深圳房地產研究中心主任王鋒、萬科董事會主席郁亮均指出，一線城市都應該建立多元的住房供應體系，發(fā)展普通住房、公共住房和租賃住房，以實現(xiàn)住有所居。

隨著住房供應體系的重構，深圳的未來居住圖景是香港模式還是新加坡模式？無論哪種模式，都意味著在整體住房體系中，公共住房和租賃房的占比都將大幅提升。

新房均價十連跌

位于深圳灣黃金區(qū)域、最低9萬3、均價12萬的悅府，在限價政策下凸顯出其優(yōu)勢，受到一批自住及投資客的高度關注。

據(jù)深圳規(guī)土委南山管理局調查，悅府開盤當日，到訪購房者411人，最終共達成購房意向263套，去化率約75%。

今年截至8月中旬，深圳豪宅市場僅萬科瑧山府、安巒公館、華僑城新天鵝堡二期、悅府二期四個新盤入市，銷售均不錯。

以6月27日開盤的華僑城新天鵝堡二期為例，均價在11萬左右/平方米。據(jù)項目售樓人員介紹，開售當天130平米的房型基本已售完，目前只剩下大戶型，整體去化率約為2/3。

被限價壓制的價格是豪宅熱銷的重要原因。據(jù)中原地產數(shù)據(jù)顯示，7月份豪宅均價為9.5萬元/平方米，環(huán)比下跌1.9%。

相較于豪宅，普通住宅交易市場則顯得十分冷清。據(jù)中原地產數(shù)據(jù)顯示，7月份新建普通住宅共成交2023套，環(huán)比下降31.49%；成交面積為20.3萬平米，環(huán)比下降30.39%。

8月天匯城、碧海君庭、依龍華庭、公園花半里以及中糧天悅廣場五盤開賣，截至8月15日，整體銷售率只有31%。

在整體限價下，新房均價持續(xù)下跌。深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳7月新房成交均價54446元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，同比下跌4.01%。這是自去年“10·4新政”以來，新房成交均價連續(xù)第10個月下滑。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉認為，今年豪宅售價相對于以前兩年偏低，所以購買更多。但在政策打補丁的形勢下，未來高價房很難在市場上適銷，因為投資投機和杠桿購房的人群會減少，所以豪宅本身的需求潛力未來并不會特別大。大部分豪宅都存在價位虛高，現(xiàn)在只是在一個價格回歸正常的過程中。

公共住房與租賃興起

除了通過限購限價對樓市進行強制性調控，深圳在長效機制的建設上也不斷發(fā)力。在商品房市場之外，補足公共住房這一環(huán)，并發(fā)展租賃市場。

2016年9月，深圳市成立了人才安居集團，其目的是吸引人才，提供遠低于市場承租價的房子給愿意來深圳的人才。

深圳市計劃向人才安居集團投入現(xiàn)金1000億元作為公司資本金，其中400億元資金已到位，未來兩年內將完成其余600億元資金投入。

在初期市府出資后，人才安居集團后續(xù)可通過杠桿撬動6000億-7000億元的資金規(guī)模，用于人才住房的全過程一體化建設運營管理。

時隔近一年后，深圳繼續(xù)推進安居房和公共住房。8月1日，深圳市住建局起草了“棚改新政”意見稿，根據(jù)這份文件，深圳將把一些20年以上的“老破舊”小區(qū)劃入棚改范圍，最終用“政府主導-國企實施-公共住房”的模式改造出一批住房，除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

同時，堅持租售并舉原則，合理分配租售比例；其中福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障房只租不售。

更長遠地，根據(jù)深圳“十三五”規(guī)劃，將建設40萬套保障性住房（含人才住房），其中70%為租賃住房。

上述連續(xù)性政策，暗含了發(fā)展公共住房和租賃市場兩方面。多位深圳房地產業(yè)內人士指出，這是對過去20年以商品房銷售為主的房地產市場的糾偏。

王鋒表示，在去年發(fā)布的深六條和深八條中，始終在強調多元化的住房供應；而深圳“十三五”規(guī)劃明確，“十三五”期間公共住房供應量要大于商品住房供應量。

郁亮指出，1998年我國房改的時候就提出了租售并舉，但是為了應對亞洲金融危機重點發(fā)展了商品房市場，之后沒有迅速調整回來，到現(xiàn)在積重難返，是必須要糾正的時候了。

深圳也是住建部等指定的12個租賃試點城市之一。政策和市場的力量正在推動深圳長租公寓蓬勃發(fā)展，很多獨立品牌公寓如YOU+國際公寓、魔方公寓等在深圳已有數(shù)個項目。

深圳開發(fā)商也是長租公寓的積極入局者。萬科、招商蛇口、金地、深圳控股等本地房企均已進入了這一領域；外來者龍湖，則攜其冠寓品牌，9月份將在深圳一口氣開出6間店，提供數(shù)千套房源。

構建多層次住房體系

王鋒向記者表示，要真正實現(xiàn)“住有所居”，就要使住房供應多元化，建立多層次的住房市場，是樓市長效機制的重要組成部分。也就是說，除了商品房，還要發(fā)展公共住房，包括公租房、人才住房，以及培育租賃市場。

在深圳的公共住房體系設想中，人才房占比較重。住建局有關人士向記者表示，深圳市嘗試將人才住房從保障性住房體系分離出來，形成人才住房與保障性住房雙軌并行的公共住房體系。而在人才住房體系中，也分為租與售兩種，并以租為主。

與目前保障房體系中的經適房、安居型商品房不同的是，可售的人才住房不能轉為一般商品房上市流轉，只能被政府回購或在平臺體系內流轉。

人才安居房的供應方也向社會開放，探索多種共有產權。比如鼓勵房企等市場主體參與人才住房建設和運營等，形成政府與企業(yè)、政府與人才、單位與人才等多種共有產權模式。這與北京的“共有產權房”頗有共同之處。

若加上已有的廉租房、公租房，深圳市的住房供應體系將形成：廉租房、公租房、人材安居房、安居型商品房、普通商品住宅、豪宅這樣的層次和體系，進一步簡化可為：公共住房（含保障房和人才房）、安居型商品房、商品房、豪宅體系，其中公共住房的比例將逐漸加大，安居型商品房的比例會縮小。

“保障最低收入人群、實現(xiàn)住有所居是政府的責任?！痹谏钲谝晃淮笮头科蠖麻L看來，合理的多層次住房供應體系應為10：10：50：30的比例。

其中，政府應保障10%的最低收入人群，根據(jù)房子租金不能超過最低收入的30%的差，政府提供現(xiàn)金補貼；第二個10%要分成兩個5%，一個5%是人才用房，另外5%是公務員住房，給剛工作的年輕公務員，因為他們收入很低，卻是維持社會穩(wěn)定的重要力量；以及教師、醫(yī)生，這些職業(yè)應有政府保證其擁有房屋，可以用共有產權或出租房的方式。

中間最大的50%是普通商品住宅，可以推算一下今年有多少人出生，剛需房大概多少，按照其購買力，來推出他們買得起的房子；剩下30%完全市場化，征消費稅、高端消費稅，奢侈稅，有錢買大房子多交點稅就行了。

上述人士指出，要實現(xiàn)多層次住房供應，關鍵要看政府的供地模式是否能跟上，在深圳，也要根據(jù)城市更新和軌道建設，相應配置公共住房資源。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。