導讀

3月調(diào)控后，北京二手房市場熱度驟降，各中介機構的實際交易量迅速觸底，并持續(xù)冷清了數(shù)月。網(wǎng)簽量經(jīng)過4-6月的連續(xù)下降后也基本觸底，進一步下降空間已然不大。從目前的交易數(shù)據(jù)看，有一定觸底企穩(wěn)并逐步回升的跡象，但幅度較為有限。

自調(diào)控以來，北京二手房市場正持續(xù)降溫。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2017年8月上半月（1-15日）北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3530套，較7月上半月增加5.5%，較7月下半月減少7.4%，整體網(wǎng)簽量與7月相差不大，但與2016年8月上半月相比，今年同期的網(wǎng)簽量下降了67.1%。

一個值得關注的現(xiàn)象是，成交量下跌也存在業(yè)主惜售因素影響。據(jù)“麥田房產(chǎn)”對目前看房客戶的調(diào)研分析，當前換房群體依然占據(jù)50%以上，且要買的房子普遍比要賣的房子抗跌10%左右；與此同時，中高端社區(qū)的房源新增掛牌量下降20%，成交占比卻上漲3%。

二手樓市持續(xù)低迷

北京二手房市場已連續(xù)多個月低迷。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套，環(huán)比6月下滑19.7%；成交均價環(huán)比6月下降1%，自5月以來連續(xù)第三個月回落，整個北京二手房市場在5-7月間持續(xù)量價齊跌，這一走勢與國家統(tǒng)計局的價格走勢完全一致。

偉業(yè)我愛我家集團落地的15個城市中，有14個城市在全國70個大中城市的房價監(jiān)控之列，這14個城市的房價，7月二手房有8個城市在上漲，4個城市在下降，2個城市持平。北京、天津、南京、上海四城的樓市降溫較為明顯，新房、二手房價格都在下滑。從5-7月數(shù)據(jù)來看，北京、天津二手房價格的跌幅最明顯；南寧的新房、二手房價格則有較為明顯的上漲。

8月延續(xù)了7月以來的低迷走勢。上半月北京二手房市場日均網(wǎng)簽量為235套，與7月的231套基本持平。其中，工作日單日最高值為8月14日的383套，最低值為8月8日的240套。

21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)研了目前二手房市場的表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)明顯觀望情緒。鏈家地產(chǎn)一位中介林某表示，最近二手房成交量下降，賣房的人并未減少，不過買房人有所下降。受3·17調(diào)控政策影響，賣房人開始降價。與3月調(diào)控前相比，現(xiàn)在北京市二手房整體降價10%-15%左右，原先1000萬才能購入的房子，現(xiàn)在900萬左右就能入手。林某提及永定門附近，同一類型房源在3月調(diào)控前最高能以1300萬的價格成交，但現(xiàn)在1000萬左右就能買入一套兩居室。

麥田房產(chǎn)一位中介人士表示，亦莊區(qū)域二手房均價如今在45000元/平方米左右，在3月調(diào)控前均在50000元/平方米以上，甚至達到60000元/平方米。

據(jù)鏈家團結湖片區(qū)中介人員田某介紹，該片區(qū)老小區(qū)二手房單價在65000-70000元/平方米，新小區(qū)則在75000元/平方米以上。而在3月調(diào)控前，這一片區(qū)的二手房價在80000元/平方米左右。全市整體而言，相比3月調(diào)控前，二手房價下降5%-6%。目前北京二手房降價幅度約為10000元/平方米，部分大面積二手房降幅甚至超過這一數(shù)據(jù)。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，“3·17新政”后，北京二手房市場熱度驟降，各中介機構的實際交易量迅速觸底，并持續(xù)冷清了數(shù)月。網(wǎng)簽量雖因時間上的滯后性降勢稍緩，但經(jīng)過4-6月的連續(xù)下降后也基本觸底，進一步下降空間已然不大。從目前的交易數(shù)據(jù)看，8月上半月的市場活躍度較之前有所提高，有一定觸底企穩(wěn)并逐步回升的跡象，但幅度較為有限。網(wǎng)簽因滯后性目前仍處于低位企穩(wěn)狀態(tài)，但隨著實際交易量的逐漸增加，接下來網(wǎng)簽量也將有所回升。

換房群體占比大

21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前市場上成交主要由換房群體構成。

麥田房產(chǎn)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，成交量下跌也有換房群體心態(tài)成熟因素導致。該機構發(fā)現(xiàn)幾個有趣的現(xiàn)場狀況：客戶不著急購買，但緊密關注市場動態(tài)，電話咨詢量上漲13%；部分業(yè)主著急賣房，主動與經(jīng)紀人互動意愿增加，包括小區(qū)房源價格變動、看房反饋等咨詢量上漲17%；掛牌業(yè)主因報價變動意愿增強，與經(jīng)紀人協(xié)商、互動性變高，持續(xù)2次調(diào)低價業(yè)主占到在售房源量的7%。

麥田房產(chǎn)副總裁林雪蓮認為，市場有起伏是始終存在的，而換房的想法不會完全受制于市場波動，換房的第一個層次是改善居住，即通常說的以小換大、由遠換近；還有一個重要維度是追求，這涵蓋戶型滿意度、物業(yè)管理、鄰居素質(zhì)、教育配套、綠化率、車位情況等。

另外，調(diào)控明顯影響了換房人群的購買力。前述中介田某表示，如今二手房市場的買房者和賣房者數(shù)量均出現(xiàn)同比下降趨勢，成交量也出現(xiàn)下降。目前北京市內(nèi)一個月有約8000套左右的二手房成交，平均到每個片區(qū)每月大約是40-50套成交；而在去年同期，北京市每個月有20000-25000套二手房成交。

該人士表示，受政策影響，部分換房客戶無法獲得更多貸款，原來賣一套400萬的房子，加上貸款能換購700萬-800萬的房子，如今頂多只能換購到600萬的房子；部分利用杠桿購房的人群，目前的貸款政策已經(jīng)無法滿足其需求。這些客戶認為換房的選擇范圍變窄，于是原計劃置換新房的人就會放棄出售原有房產(chǎn)，導致二手房掛牌量下降。

中介林某表示，如今買房客戶以置換需求較多，要么換位置，要么以小換大。出于對接下來房價可能繼續(xù)下降的猜測和觀望心理，目前想買房的人很多，但是真正出手的人則比較少。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。