8月18日，金融研究中心發(fā)布報(bào)告稱，7月在調(diào)控政策及季節(jié)性因素共同作用下，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同環(huán)比繼續(xù)回落，單月銷售增速創(chuàng)年內(nèi)新低，房地產(chǎn)投資增速下行，新開工情況疲軟。

同時(shí)，房企拿地力度明顯加大，尚無在非熱點(diǎn)城市二次“制造”庫存的隱憂。當(dāng)前住房購租并舉正在加速推進(jìn)之中，對(duì)“租購?fù)瑱?quán)”的內(nèi)涵還須理性認(rèn)知。

數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格算數(shù)平均環(huán)比和同比增速分別為0.49%和9.33%，較上月繼續(xù)回落。這是調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵及季節(jié)性因素共同作用的結(jié)果。

1.調(diào)控因素：

“五限”政策從嚴(yán)的影響持續(xù)發(fā)酵，分城施策調(diào)控下，一線城市房?jī)r(jià)同比增速（8.85%）自多年來首次低于二線（9.42%）和三線（9.30%）城市。按揭收緊對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)交易的抑制更為突出，其增速由去年同期的54.6%大幅下滑至4.1%。商業(yè)銀行在額度管控下積壓待發(fā)按揭貸款的現(xiàn)象普遍，房貸利率提高也比較明顯。7月全國(guó)首套房貸款平均利率漲至4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.02倍；二套房平均利率為5.47%，保持上升。

2.季節(jié)性因素：

7月為傳統(tǒng)淡季，疊加全國(guó)平均氣溫創(chuàng)56年來新高，打壓了看房積極性。同時(shí)在供給端，房企半年度業(yè)績(jī)考核沖量助推6月集中推盤，銷售情況超預(yù)期；7月商品房推盤速度相應(yīng)大幅放緩，成交增長(zhǎng)乏力。1-7月份商品房銷售面積8.6億平方米，銷售額6.8萬億元，同比分別增長(zhǎng)14.0%和18.9%，比1-6月份回落了2.1個(gè)百分點(diǎn)和2.6個(gè)百分點(diǎn)；單月銷售面積和銷售額分別僅增2.0%和4.8%，均創(chuàng)年內(nèi)新低。

房地產(chǎn)投資增速下行，淡季開工疲軟。2017年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資59761億元，同比名義增長(zhǎng)7.9%，增速比1-6月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；7月單月投資同比增長(zhǎng)4.8%，較上月回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)投資增速的走勢(shì)維持之前的判斷：

1.走勢(shì)：兩個(gè)制約因素（銷售下滑+融資收緊）構(gòu)成決定投資走勢(shì)的主線，趨勢(shì)性下行將由后向前傳導(dǎo)至房地產(chǎn)投資；

2.幅度：兩個(gè)對(duì)沖因素（推地加大+棚改加速）形成緩釋下行幅度的副線，今年房地產(chǎn)投資增速下滑的總體空間有限；

3.分配：考慮基數(shù)效應(yīng)（三季度低+四季度高），房地產(chǎn)投資增速的下行有可能在四季度更為明顯。

新開工今年首次單月同比負(fù)增。1-7月份，房屋新開工面積100371萬平方米，增長(zhǎng)8.0%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。7月為房地產(chǎn)銷售、開工的傳統(tǒng)淡季，加之今年全國(guó)大范圍出現(xiàn)了持續(xù)的高溫天氣，導(dǎo)致7月房屋開竣工情況較為疲軟，單月同比年內(nèi)首次為負(fù)。

房企拿地力度加大，尚無二次“制造”庫存的隱憂。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12410萬平方米，同比增長(zhǎng)11.1%，增速比1-6月份提高2.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5428億元，增長(zhǎng)41.0%，增速提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。表明伴隨著土地供應(yīng)節(jié)奏的加快，土地市場(chǎng)溢價(jià)率也在走高。7月，大型龍頭房企拿地積極，其中保利、萬科拿地規(guī)模均超過了400萬平方米，購置金額均超過200億元。

這些房企的拿地布局多以一二線城市以及蘇州、佛山、鎮(zhèn)江、滄州等“強(qiáng)三線”或“衛(wèi)星三線”為主，并未貿(mào)然挺進(jìn)非熱點(diǎn)的三四線城市，尚無去化后又追加土地儲(chǔ)備、再次大肆“制造”庫存的擔(dān)憂。從全國(guó)300城市土地成交情況來看，三四線城市也沒有出現(xiàn)土地成交井噴的局面，部分房企擴(kuò)大非熱點(diǎn)城市戰(zhàn)線的行為或只是個(gè)別現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資增速分區(qū)域的變化情況也從側(cè)面佐證了這一點(diǎn)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速連續(xù)數(shù)月回落，東北地區(qū)投資同比下降，僅有東部地區(qū)增速略有提高，反映開發(fā)企業(yè)投資區(qū)域布局較為謹(jǐn)慎。

“租購并舉”正加速推進(jìn)，“租購?fù)瑱?quán)”須理性認(rèn)知。目前“租售并舉”改革正處于快速推進(jìn)階段。7月中下旬，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，并選取了12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)。其中試點(diǎn)名單以內(nèi)的廣州、鄭州、杭州等，試點(diǎn)名單以外的上海、無錫、揚(yáng)州、濟(jì)南等已積極響應(yīng)，昨日北京也出臺(tái)了政策，更多地方有望加入這場(chǎng)針對(duì)住房市場(chǎng)供給側(cè)的重要變革之中。應(yīng)當(dāng)看到，這項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制的目的在于填補(bǔ)住房市場(chǎng)供給體系的空缺，不宜進(jìn)行誤讀或夸大。如近期熱議的“租購?fù)瑱?quán)”，從本質(zhì)上看并不可能做到100%完全同權(quán)：

1.在租房入學(xué)的問題上：

“可入學(xué)”并不等于“可讀名校”，嚴(yán)格說來更為精準(zhǔn)的表達(dá)應(yīng)為“有機(jī)會(huì)入學(xué)”。其一是租房人需滿足一定的條件才能加入“排隊(duì)”，其二是有無戶籍和有無自購房產(chǎn)依然是入學(xué)優(yōu)先等級(jí)排序的重要考慮條件，因此符合排隊(duì)條件的租戶也只能在學(xué)區(qū)生源不足時(shí)“撿漏”或者服從調(diào)劑。“同權(quán)”更多地是改善租戶子女入讀義務(wù)教育階段公立學(xué)校的情況，僅靠租房基本沒有進(jìn)入名校的可能。事實(shí)上，類似的租戶子女就近入學(xué)政策在多個(gè)城市一直都在實(shí)行。

在人口流入壓力較大的大中城市，優(yōu)質(zhì)教育資源普遍稀缺，“僧多粥少”是常態(tài)，其周邊的學(xué)區(qū)房仍然是爭(zhēng)搶焦點(diǎn)。教育資源投入不增加，學(xué)區(qū)房問題就不能得到根本解決，短期以教育配額為內(nèi)在支撐的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也很難撼動(dòng)。設(shè)想即便學(xué)區(qū)房出租能替代購買，依然會(huì)導(dǎo)致租金一飛沖天或者房源一房難求，甚至競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

2.在租房落戶的問題上：

首先關(guān)于戶口落在哪兒，若落在租賃房屋內(nèi)，可能引發(fā)租賃期滿租戶不愿遷出戶口的糾紛，影響個(gè)人房源供應(yīng)的積極性。更規(guī)范可行的做法是在社區(qū)或街道設(shè)置集體戶口統(tǒng)一管理，而這需要更多操作細(xì)則出臺(tái)。

其次，租房落戶的辦法是加強(qiáng)人才流動(dòng)的一種嘗試，但并不足以打破戶籍長(zhǎng)久以來對(duì)區(qū)域間人才交流的限制。問題的癥結(jié)在于戶籍制度本身，需推動(dòng)一系列配套改革才能真正解除對(duì)人的固化。目前戶口仍是獲取教育、就業(yè)、醫(yī)療、社保等稀缺公共資源的通行證，它也自然成為城市之間為爭(zhēng)奪人才拋出的橄欖枝。短期內(nèi)放開租房落戶的城市可能原本就有著比較寬松的落戶政策，而人口流入壓力較大城市即便實(shí)行租房落戶也可能會(huì)設(shè)置較高的門檻或嚴(yán)格的限制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。