對(duì)于房地產(chǎn)這類資金密集型行業(yè)而言，融資環(huán)境的變化會(huì)令房企對(duì)融資方式迅速進(jìn)行改變，而其中A+H類上市房企就存在相對(duì)性優(yōu)勢(shì)。

分析人士指出，2017年房企資金成本全線上漲是大概率事件。這從四季度債券融資情況可見一斑。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，樓市進(jìn)入深度調(diào)控后，合計(jì)3個(gè)月間，房企債券融資僅1100億，相比3季度的3480.7億下調(diào)了68.4%。不僅如此，12月來(lái)發(fā)行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，比9月前4%有所上行。房企融資總量也在減少。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企融資難度在加大。2016年房企在各種渠道獲得低價(jià)格資金，債券是其中價(jià)格最低的資金來(lái)源，在年底的2個(gè)月內(nèi)發(fā)債難度加大，對(duì)房企來(lái)說(shuō)將明顯提高資金價(jià)格。

這導(dǎo)致同一時(shí)間段內(nèi)房企境外發(fā)美元債規(guī)模與利率雙雙上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月40家典型房企中有10家完成外幣融資，其中9家為A+H上市房企。境內(nèi)銀行貸款雖然是上市房企的主要融資方式之一，但2016年12月房企貸款總額達(dá)88.03億元，環(huán)比縮減24.05%。

整體看，海外融資難度越來(lái)越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，將明顯增加資金壓力。

房企融資變化

房企在2016年融資情況呈現(xiàn)大起大落態(tài)勢(shì)。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，2016年房企融資額度達(dá)11376.7億，這也是歷史首次突破1萬(wàn)億的年份。去年7月房企發(fā)債1223.76億，8月融資1096.53億，年底卻發(fā)生大轉(zhuǎn)折。12月全月，房企債券融資僅126.7億，跌入全年最低點(diǎn)。

與此同時(shí)，房企融資渠道和方式也發(fā)生明顯變化。同策咨詢《2016年12月40家典型上市房企融資報(bào)告》（簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）指出，2016年12月上市房企融資活動(dòng)頻率增加，融資渠道多元化，各渠道所占融資額度大幅調(diào)整，境內(nèi)再融資成為當(dāng)月最主要融資方式（42.36%）。

《報(bào)告》披露其他主要融資方式包括：境內(nèi)銀行貸款（占比12.26%）、海外發(fā)債（10.50%）、中期票據(jù)（7.55%）、海外銀行貸款（4.58%）等。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，2017年初，房企發(fā)債的規(guī)模與體量正大幅縮水，利率有所回升；以美元為主的渠道融資規(guī)模相比去年9月份之前有明顯增加。

2016年12月，美元融資20.36億，大約為141.49億元人民幣，是11月美元融資的10倍之多。《報(bào)告》顯示，在40家典型上市房企的監(jiān)測(cè)樣本中，有10家房企在12月完成了外幣融資，其中9家為港股上市或A+H股上市房企。

年初以來(lái)，中資美元債市已經(jīng)先后有中國(guó)奧園、中國(guó)金茂、廣州富力、時(shí)代地產(chǎn)、仁恒置地5家房企發(fā)行/增發(fā)了美元債券，總規(guī)模20.35億美元，均為優(yōu)先票據(jù)。換言之，房企面臨提前贖回的資金承壓。

分析稱，經(jīng)歷了2016年10月和11月的相對(duì)“低潮期”后，房企已經(jīng)悄然回歸美元債市，在發(fā)行淡季成為發(fā)行主力。

2016年12月下旬開始，合景泰富、當(dāng)代置業(yè)、花樣年、龍光地產(chǎn)、旭輝控股、萬(wàn)科在2016年最后三個(gè)星期共計(jì)發(fā)行/增發(fā)了15.85億美元債券。算上月初發(fā)行的融信1.75億美元和碧桂園3.5億美元債券，12月的單月發(fā)行量達(dá)到了21.1億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)11月的2筆共計(jì)5億美元。

美元債之外，有房企拋出債權(quán)融資預(yù)案。比如陽(yáng)光城、華夏幸福、金科股份等三家房企涉及不超過(guò)449億元的其他方式債權(quán)融資預(yù)案，融資方式包括短期融資券、超短期融資券、長(zhǎng)期限含權(quán)中期票據(jù)（永續(xù)中票）等。

資金成本看漲

去年底至今，房企在境外發(fā)美元債受到投資者追捧，比如中國(guó)奧園發(fā)行2020年到期美元債，融資規(guī)模2.5億美元，獲得10倍認(rèn)購(gòu)。

多家房企獲得高倍認(rèn)購(gòu)，事實(shí)卻是美元債利率的調(diào)高，吸引了投資者關(guān)注。比如中國(guó)奧園發(fā)行兩年期美元債利率為11.25%，時(shí)代地產(chǎn)兩年期美元債利率高達(dá)12.625%。

《報(bào)告》稱，2016年底大部分房企銀行授信、發(fā)債額度均受到限制。部分房企轉(zhuǎn)向境外渠道（仍偏好于債權(quán)融資），而部分房企則謀求子公司的股權(quán)融資。雖然相較于上市主體定增融資來(lái)說(shuō)，未上市子公司引入股權(quán)投資手續(xù)更加便捷。但是就融資成本來(lái)看，通常來(lái)說(shuō)股權(quán)融資的成本無(wú)疑會(huì)高出債權(quán)融資許多。

疊加最近全國(guó)多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，人民幣匯率波動(dòng)影響，在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。

相比前幾次調(diào)控周期，此次房企在融資方面的轉(zhuǎn)變快速而果斷。張大偉分析指出，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企資金還會(huì)繼續(xù)受到壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)6-9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。