今年8月以來，我國房地產(chǎn)掀起新一輪熱潮。不少券商分析師開始留意提醒投資者關(guān)注房地產(chǎn)市場的泡沫和風(fēng)險。

針對樓市瘋狂，海通證券副總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷日前撰文《人性在樓市上的瘋狂度無法計算》稱：“中國大部分地區(qū)的房價實際上都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域了。當(dāng)前樓市其實是結(jié)構(gòu)性牛市，即一二線城市房價上漲，三四線基本不動，但去年是一線城市房價上漲兇猛，今年則傳導(dǎo)至二線城市。”

主流城市三季表現(xiàn)被看好

在提示風(fēng)險的同時，民生證券研報認為，隨著杭州、蘇州、廈門等熱點二線城市重啟限購，政策繼續(xù)收緊預(yù)期在加強，可能會促使部分購房需求加速釋放，金九銀十已經(jīng)到來，依然看好主流城市房地產(chǎn)市場的三季度表現(xiàn)。

興業(yè)證券是典型堅定看好房地產(chǎn)后市的券商。該券商表示，房地產(chǎn)的本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象，銀行在利率市場化、金融自由化之后，一定會持續(xù)大幅度增加對于按揭的配置，大幅度提升對于按揭的偏好。這一部分按揭的超發(fā)，對于房地產(chǎn)的復(fù)蘇，最核心的因素還是在資金供給端。因此銀行持續(xù)增加按揭配置必然帶來房地產(chǎn)持續(xù)繁榮。

多券商謹慎看后市

瑞銀中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤表示，目前房地產(chǎn)市場大幅透支了未來需求，出現(xiàn)調(diào)整是個大概率事件。盡管一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，但房地產(chǎn)投資在過去幾個月已呈下降趨勢。

中金公司近期也發(fā)布了合肥、南京、杭州三地房地產(chǎn)調(diào)研紀(jì)要。該公司認為，進入9月，各地市場呈現(xiàn)明顯縮量漲價格局。信貸持續(xù)寬松，地方政策調(diào)控難改市場趨勢。地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期差逐步修復(fù)，進入9月行業(yè)成交旺季，成交超預(yù)期的概率將走低，基本面呈現(xiàn)縮量漲價格局，地產(chǎn)反彈行情進入中后段。

華泰證券則直截了當(dāng)?shù)卦谘芯繄蟾嬷兄赋?，房地產(chǎn)白銀時代將比預(yù)期更早地結(jié)束。

李迅雷表示：“不管怎樣，樓市終將會迎來繁華落盡的那一天，只是早晚而已，因為中國早就成為自有住房擁有率最高的國家之一，當(dāng)投機的力量耗盡，人們會幡然醒悟，原來購房剛需會隨著房價的下跌而突然消失，土地稀缺的故事是那么不靠譜；若干年后，當(dāng)獨生子女們把四位老人送進了養(yǎng)老院，會面對那幾套空置房產(chǎn)發(fā)愁，房地產(chǎn)也會成為鋼鐵、水泥、煤炭等過剩產(chǎn)業(yè)之后的又一大過剩行業(yè)。”

今年是房市大頂？

海通證券研究所副所長、首席宏觀及債券分析師姜超在研報中表示：“我國的地產(chǎn)過熱已難以持續(xù)了，今年大概率是我國房地產(chǎn)市場的大頂部，未來面臨極大的下行風(fēng)險。”

姜超認為，中國青年人口拐點已現(xiàn)。25—44歲是消費住房、汽車、家具等耐用品及煙酒飲料、服裝和娛樂等快消品的主力人群，我國該年齡段人口在2015年已達到峰值的4.49億人，之后將長期下行。

姜超分析，2013年是中國住宅新開工的頂部，從人口角度看，2016年住宅銷售將超過1400萬套，中國住宅新開工于2013年見頂，銷量或于2016年見頂。今年上半年，我國新增房貸和公積金貸款占GDP比重已達8.6%，不僅較去年暴漲，而且均接近或超過美國2007年的歷史峰值，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限，今年或是中國地產(chǎn)市場的歷史大頂。

在姜超看來，今年地產(chǎn)銷量激增與人口角度的需求無關(guān)，而是金融加杠桿下的投機現(xiàn)象。本輪房價上漲始于2015年，以北上深一線及周邊城市領(lǐng)漲，是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，房價漲幅與GDP增速無關(guān)，與存款增速高度相關(guān)。目前，一線城市房價漲幅遠超GDP增速，但目前北上深的存款增速已基本歸零，意味著流動性拐點或已出現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。