地王來襲

自今年2月起，一線城市地產(chǎn)呈現(xiàn)了爆發(fā)的趨勢(shì)，數(shù)月之內(nèi)，房?jī)r(jià)動(dòng)輒漲幅超百萬元的例子比比皆是。然而在這波行情超乎平穩(wěn)之后，二線城市樓市卻遭遇“高燒”癥狀。

海通證券研究報(bào)告顯示，1-5月，一二線城市累計(jì)成交土地金額0.55萬億元，同比增長(zhǎng)64.3%，增速比1-4月高30.5個(gè)百分點(diǎn)。5月，一二線城市土地成交額1652億元，環(huán)比增長(zhǎng)60.3%，土地購(gòu)置面積和購(gòu)置金額均環(huán)比上升。

同時(shí)，全國(guó)70個(gè)大中城市中，漲勢(shì)居前的仍集中在幾個(gè)熱點(diǎn)城市，與4月相比，5月份一二三線城市環(huán)比漲幅均比上月有所收窄。

但步入5月份，一線城市收窄幅度最大，天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟(jì)南等城市漲幅單月環(huán)比均超過了1%。不容忽視的是，整個(gè)5月，全國(guó)共誕生69宗地王。

有專家認(rèn)為，一線城市高企的地價(jià)是二線城市地王頻出的導(dǎo)火索。通過一系列政策的收緊，一線城市的房?jī)r(jià)“降溫”明顯，但二線城市卻受限于溫和的政策與相對(duì)誘人的低價(jià)，成為開發(fā)商補(bǔ)充土地資源的絕佳選擇。

“從目前來看，從一線城市拿地的成本過高，甚至是有錢也拿不到地。這對(duì)于開發(fā)商儲(chǔ)備土地資源來講是致命的，因此我們才能看到，不少一線城市會(huì)出現(xiàn)幾家央企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象。”上述專家表示，“而從中長(zhǎng)期考慮，二線城市地價(jià)適中，有上漲空間，又可以為企業(yè)儲(chǔ)備土地資源，也就催生了地王的誕生。”

緊急“退燒”

頻現(xiàn)的地王，讓城市居民看到了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，全國(guó)重點(diǎn)二線城市也出現(xiàn)了“瘋搶”的局面，合肥就是其中一個(gè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的今年5月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，合肥市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)領(lǐng)漲全國(guó)，5月份合肥市環(huán)比上漲5.1%，僅次于廈門環(huán)比漲幅，同比則上漲了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲了5.8%，漲幅全國(guó)第一。

不僅如此，到今年5月底，合肥全市住宅庫存面積為172萬平方米，同比下降了65%，庫存量同比降幅在35個(gè)城市里居于首位，當(dāng)月住宅成交面積73萬平方米，同比也下降了19%，以此計(jì)算，合肥截至今年5月底的存銷比為2，這意味著不計(jì)新增供應(yīng)的情況下，合肥市住宅庫存只夠兩個(gè)月消化。

為了給房?jī)r(jià)“退燒”，6月21日，合肥市土地管理委員會(huì)第五次主任會(huì)議決定，合肥市將執(zhí)行差別化住房信貸政策。

新政規(guī)定商品房最低首付比例為25%，但是對(duì)于二手房的首付比例提高至四成，對(duì)應(yīng)的是名下有房無貸的情況，而如果名下有房有貸，再購(gòu)房首付比例則提升至五成，也就是認(rèn)貸又認(rèn)房。對(duì)于三套房的首付比例，這一數(shù)字將達(dá)到六成，且停止公積金貸款。該政策將于7月1日起實(shí)施，有效期為一年。

同時(shí)，此次新政在土地供應(yīng)端也有手段，除了增加土地供應(yīng)外，合肥市也將探索土地網(wǎng)上交易。提升居住用地競(jìng)買保證金至不低于參考總價(jià)的50%，同時(shí)縮短居住用地土地出讓金繳納時(shí)限。

按照新規(guī)，土地出讓金額在20億元以下（含20億元）的，須在土地出讓合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)一次性付清，出讓金額在20億元以上的，繳納時(shí)間不得超過六個(gè)月。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比對(duì)購(gòu)買端的限貸政策，對(duì)開發(fā)端的這一政策顯得更具分量，這對(duì)開發(fā)端企業(yè)的資金實(shí)力提出了相當(dāng)高的要求，使得企業(yè)不能再任性地當(dāng)?shù)赝?，一定程度上遏制了地王出現(xiàn)的勢(shì)頭。

有數(shù)字顯示，一些重點(diǎn)的二線城市由于之前的“瘋狂”，地產(chǎn)去庫存周期甚至低于六個(gè)月的水平，從合肥、南京、蘇州、杭州等城市的存銷比來看，按照現(xiàn)有的賣房速度，這些城市或許將在半年內(nèi)出現(xiàn)“房荒”。

實(shí)際上，在合肥出臺(tái)新政的前一天，成都就出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，對(duì)此有專家表示，在未來的幾個(gè)月內(nèi)，二線城市的樓市調(diào)控或?qū)⒊蔀橐环N常態(tài)。

隱藏風(fēng)險(xiǎn)

地王頻繁地出現(xiàn)，使得周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格也跟著瘋漲，進(jìn)而席卷整個(gè)城市。從表面上看，開發(fā)商會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)賺得盆缽滿盈，但實(shí)際上，隱藏的風(fēng)險(xiǎn)依然不可低估。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾接受媒體采訪表示，從目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，由于貨幣政策開始收縮，熱點(diǎn)城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市，南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預(yù)期調(diào)控政策會(huì)收緊，一線城市、上述熱點(diǎn)二三線城市樓市下半年進(jìn)入調(diào)整期也是勢(shì)在必然，這對(duì)拿地王的企業(yè)來講不是一件好事情。

為了規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，部分銀行已經(jīng)將中長(zhǎng)期貸款調(diào)整為6個(gè)月到1年的短期貸款，房企短期內(nèi)的資金壓力會(huì)進(jìn)一步加大，會(huì)影響到企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

同時(shí)高漲的地價(jià)帶動(dòng)了周邊項(xiàng)目的過快增長(zhǎng)，也在一定程度上透支著市場(chǎng)購(gòu)買力，高溢價(jià)項(xiàng)目，如果在銷售上出現(xiàn)波動(dòng)，則將進(jìn)一步加劇開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)壓力，從而導(dǎo)致地王項(xiàng)目陷入困境。

“對(duì)于房企來講，此時(shí)激進(jìn)拿地王有可能會(huì)偷雞不成反蝕把米，不僅沒有為自己增加市場(chǎng)話語權(quán)，或許可能成為未來被整合的理由，這種風(fēng)險(xiǎn)不得不深思熟慮。”張宏偉說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。