熱點城市地價居高不下

信達(dá)地產(chǎn)日前以總價58.05億元拍下上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，折合樓板價37248.58元/平方米，溢價率為306.53%，創(chuàng)下該區(qū)域單價地王。6月初中國金茂與首開股份聯(lián)合體以總價64.1億元拍下杭州慶隆單元GS0305-05地塊，溢價率達(dá)93.02%，刷新杭州地區(qū)紀(jì)錄。

克爾瑞研究中心發(fā)布報告認(rèn)為，5月一、二線城市土地市場成交面積、成交金額環(huán)比、同比大漲。CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為2733萬平方米，環(huán)比上升12%，同比增長40%；成交金額為1686億元，環(huán)比大漲52%，同比上漲264.7%，創(chuàng)下近三年最大同比漲幅。值得關(guān)注的是，5月平均溢價率連續(xù)第三個月創(chuàng)出新高，達(dá)到78.22%，較4月平均溢價率提升15個百分點。

業(yè)內(nèi)人士表示，土地價格飆漲的部分原因是由樓市波動傳導(dǎo)至土地市場。房企看好房地產(chǎn)市場發(fā)展前景競相拍地。此外，熱點城市土地作為稀缺資源，供需關(guān)系不平衡，造成了價格不斷攀升。

北京市2016年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃明確指出，北京市土地供應(yīng)將著眼加強“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)性改革，探索建立經(jīng)營性用地增減掛鉤機制，逐步實施城市減量規(guī)劃。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在政府推地節(jié)奏較慢、供應(yīng)量不是很多時，企業(yè)從供應(yīng)角度會積極增加開發(fā)土地規(guī)模。從土地本身的角度來說，土地價值增值很明顯，很多企業(yè)愿意高溢價拿地。

從近期市場現(xiàn)象看，熱點區(qū)域的新出讓項目幾乎無一“逃脫”地王命運。首創(chuàng)證券分析師王劍輝稱，積極拿地企業(yè)不乏穩(wěn)健著稱的龍頭房企。

克爾瑞研究中心報告認(rèn)為，步入2016年，上海、北京、南京、蘇州等重點城市的土地拍賣市場競爭愈加激烈，溢價成交屢見不鮮，地王紀(jì)錄頻頻被刷新。未來，受房企戰(zhàn)略布局趨同、重點城市推地有限等因素影響，重點城市的土地溢價成交或成常態(tài)。

大型房企爭相溢價拿地

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前5月，全國土地市場105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%。信達(dá)、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團(tuán)、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等制造出了15宗地王。

克爾瑞研究中心指出，2015年以來，40家標(biāo)桿房企中，有23家房企曾以大于100%的高溢價拿地。其中，保利地產(chǎn)傾向于搶奪一、二線重點城市高總價地塊，以163億元重金取得6宗高溢價地塊，溢價率大多超過150%。今年4月在合肥拍下的瑤海區(qū)E1603地塊，溢價率高達(dá)338%。統(tǒng)計顯示，保利地產(chǎn)2015年全年拿地投入645億元，較2014年增長50%。2016年1-4月較去年同期大幅增長239%。

碧桂園則是2015年至2016年4月期間奪取高溢價地塊最多的房企。由于碧桂園在2015年調(diào)整戰(zhàn)略，拿地擴張勢頭比較積極，高溢價地塊數(shù)量多達(dá)11宗，大大超出了企業(yè)前3年高溢價地塊總量。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于今年以來銷售市場較好，很多房企拿地資金比較充裕，拿地需求與土地儲備需求較強。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從另一個角度看，雖然地王頻現(xiàn)，但并不代表房地產(chǎn)企業(yè)熱衷此種模式。這與土地市場制度有關(guān)，即“價高者得”。由于地方政府在控制地價上缺乏相應(yīng)策略，地價上漲的結(jié)果由房企來承擔(dān)。

王劍輝認(rèn)為，當(dāng)前的地王頻出現(xiàn)象主要是由于流動性寬裕、融資通道暢通，一線城市調(diào)控尺度收緊、增量空間受限，三線城市庫存高企，以及對二線城市良好發(fā)展前景的透支。當(dāng)前針對土地市場溢價率以及準(zhǔn)入成本的控制依然是對資金門檻的限制，對土地市場的降溫作用有限。

土地市場存過熱風(fēng)險

業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)正出現(xiàn)一個弱肉強食、優(yōu)勝劣汰的現(xiàn)象。部分房企可能從內(nèi)部開始重新整合，一些小型房企若頂不住資金壓力，就要轉(zhuǎn)型或被淘汰，最終市場上僅會留下幾家實力較強的房企。

國金證券研究員胡華如表示，地王頻頻出現(xiàn)在短期一般能帶動周邊存量地塊的增值和房價上漲，但高地價預(yù)示著后期開發(fā)入市的時間會被拉長，正常的拿地、開發(fā)、銷售高周轉(zhuǎn)模式遭遇挑戰(zhàn)。地王集中出現(xiàn)恰好說明行業(yè)投資機會的缺失，而不斷創(chuàng)出樓面天價也表明了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后泡沫化時代。

國信證券研究報告認(rèn)為，市場調(diào)整已經(jīng)開始，一是政策基調(diào)已有所收緊，信貸寬松程度有所減弱；二是房價上漲對購買力形成負(fù)面影響；三是政策和貨幣寬松的邊際效應(yīng)會遞減；四是一線城市樓市已率先出現(xiàn)調(diào)整跡象。根據(jù)歷史經(jīng)驗，近期“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會出現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，2017年不排除房地產(chǎn)市場會降溫，當(dāng)下產(chǎn)生的地王有被套的風(fēng)險。首先，項目開工較慢，即便項目進(jìn)入預(yù)售周期，房地產(chǎn)消費市場與投資市場也可能遇冷。其次，即使有購買者，其出價意愿可能也不高，定價會出現(xiàn)較為尷尬的局面。定價低會虧損，定價高則市場需求萎靡。對地王而言，卻要承擔(dān)較高的財務(wù)成本。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，地王“解套”可從以下策略著手：一是壓低產(chǎn)品開發(fā)成本，以高周轉(zhuǎn)模式來爭取更大利潤；二是采取靈活的定價策略，如將項目分為三期開盤，逐漸抬高價格；三是積極從其他市場發(fā)掘客戶，比如從股票市場找出部分潛在的需求，導(dǎo)入到此類高端物業(yè)的銷售市場。

中國指數(shù)研究院報告指出，未來部分城市樓市及土地市場仍存在過熱風(fēng)險，政府或適時出臺調(diào)控政策。價格方面，部分熱點城市供求矛盾加深，短期內(nèi)供應(yīng)增長有限，房價存上漲壓力。同時，高價地塊頻出增強了未來房價上漲預(yù)期。若政府采取有效措施，抑制投資需求釋放，房價漲幅仍有望逐漸企穩(wěn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。