綜合近4年來(lái)人口的增加量和增長(zhǎng)率兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，天津、北京、深圳、鄭州、武漢等城市，不光人口增量大，而且增長(zhǎng)率也高，是近年來(lái)人口增速最快的城市。

今年以來(lái)，在去庫(kù)存等一系列刺激政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅回暖。不過(guò)在普遍回暖的情況下，市場(chǎng)的分化依然十分明顯。尤其是在一二線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊升的同時(shí)，大量的三四線(xiàn)城市表現(xiàn)比較平淡。

“政策刺激雖然可以改變短期市場(chǎng)格局，中長(zhǎng)期的樓市走向依然取決于供求關(guān)系的基本面，歸根結(jié)底體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市吸引力?！敝性禺a(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，人口凈流入是分析城市吸引力和未來(lái)房?jī)r(jià)走向的一個(gè)最重要的指標(biāo)。

那么哪些城市的人口吸引力更大？記者查閱了部分大中城市2015年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)（其中成都、昆明、沈陽(yáng)、濟(jì)南為2014年數(shù)據(jù)），根據(jù)常住人口與戶(hù)籍人口數(shù)據(jù)，對(duì)各城市的凈流入人口及其占比情況進(jìn)行梳理，進(jìn)而分析各城市的人口變化和吸引力。

數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)！這五個(gè)城市房?jī)r(jià)最有上漲動(dòng)力

表1：重點(diǎn)城市人口凈流入

珠三角城市外來(lái)人口最多

必須指出的是，這些城市主要是我國(guó)的一二線(xiàn)城市，在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，這些城市是人口主要的流入地。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形態(tài)和階段不同，各個(gè)城市的人口流入量也存在著較大差異。由于部分重要城市的戶(hù)籍人口或常住人口數(shù)據(jù)沒(méi)有公布，在此不列入統(tǒng)計(jì)。

如表1所示，在列入統(tǒng)計(jì)的27個(gè)重點(diǎn)城市中，有10個(gè)城市的凈流入人口超過(guò)了200萬(wàn)，主要位于東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，只有成都和武漢位于中西部。8個(gè)沿海地區(qū)城市中，珠三角有4個(gè)，長(zhǎng)三角2個(gè)，京津冀2個(gè)。

其中，上海以981.65萬(wàn)的凈流入人口位列各大城市首位，成為外來(lái)常住人口最多的城市。首都北京的人口凈流入數(shù)量達(dá)到822.6萬(wàn)，位居第二。深圳緊隨北京，以782.9萬(wàn)的人口凈流入位居第三。滬、京、深恰好是目前我國(guó)房?jī)r(jià)最高的三大一線(xiàn)城市。

在三大一線(xiàn)城市之后，“世界工廠”東莞的人口凈流入達(dá)到630.4萬(wàn)，位居全國(guó)第四。第五是天津，外來(lái)人口達(dá)到了520萬(wàn)，比廣州多出了20多萬(wàn)。由此看來(lái)，近年來(lái)天津經(jīng)濟(jì)總量在緊追廣州的同時(shí)，常住人口也在不斷增加，甚至已經(jīng)超過(guò)了廣州。

此外，制造業(yè)大市蘇州和佛山的外來(lái)人口也不少，均超過(guò)了300萬(wàn)。

相比之下，人口凈流入墊底的是西部的直轄市重慶。重慶去年人口凈流入為-355.29萬(wàn)。這里面的主要原因在于，作為一個(gè)直轄市，重慶的總?cè)丝谶_(dá)3000多萬(wàn)，面積達(dá)8.24萬(wàn)平方公里，人口規(guī)模相當(dāng)于一個(gè)中等省份。其中主城區(qū)只有1000萬(wàn)左右，大量的人口分布在下轄區(qū)縣，在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，區(qū)縣人口除了一部分流向主城區(qū)外，有相當(dāng)一部分流向了外省，尤其是東南沿海地區(qū)。

若以?xún)袅魅肴丝谡汲Ｗ∪丝诘谋壤齺?lái)看，有10個(gè)城市的凈流入人口占常住總?cè)丝诘谋戎卦?0%以上，這也在很大程度上體現(xiàn)了這些城市的強(qiáng)大吸引力。其中，珠三角的幾個(gè)城市遙遙領(lǐng)先，東莞以76.37%的占比位居各大城市榜首，外來(lái)人口是本地戶(hù)籍人口的3倍多。鄰近的一線(xiàn)城市深圳達(dá)到68.8%，外來(lái)人口是本地人口的2倍多。佛山以47.65%位列第三。

廈門(mén)則以45.3%的比例位居全國(guó)第四，外來(lái)人口也接近了戶(hù)籍人口數(shù)量。上海以40.64%位居第五，這5個(gè)城市的外來(lái)人口占比均超過(guò)了40%。在上海之后，北京、蘇州、廣州分列6到8位，這三個(gè)城市的這一比例在35%到40%之間。

津京渝增量大，省會(huì)受青睞

如果說(shuō)人口凈流入量反映了一個(gè)城市對(duì)外來(lái)人口的吸引力，那么近年來(lái)常住人口的變化則反映了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化。

數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)！這五個(gè)城市房?jī)r(jià)最有上漲動(dòng)力

表2：部分城市過(guò)去四年常住人口增長(zhǎng)率

由于很多城市到近年來(lái)才有常住人口的數(shù)據(jù)，因此:以2011年數(shù)據(jù)為標(biāo)桿，觀察過(guò)去4年來(lái)主要城市的人口流動(dòng)變化。需要說(shuō)明的是，由于部分城市到2012年、2013年或2014年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)中，才有常住人口的數(shù)據(jù)，因此這些城市的數(shù)據(jù)相對(duì)不具備可比性，但仍可以從中管窺近年來(lái)其人口變化的走勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去4年間，常住人口增量絕對(duì)值的前三位分別是天津、北京和重慶三大直轄市。其中，天津過(guò)去4年間增加了192萬(wàn)常住人口，位居榜首。

從2006年開(kāi)始，天津成為又一顆“耀眼的明星”。在一系列大項(xiàng)目、大投資下，天津從2007年后開(kāi)始高速增長(zhǎng)。據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2011年年末全市常住人口1354.58萬(wàn)人，比上年末增加55.29萬(wàn)人，全市戶(hù)籍人口996.44萬(wàn)人。到2015年，全市常住人口1546.95萬(wàn)人，比上年末增加30.14萬(wàn)人，年末全市戶(hù)籍人口1026.91萬(wàn)人。

也就是說(shuō)，數(shù)年間，天津常住人口年均增加50萬(wàn)人左右，其中大部分是外來(lái)人口；同期，戶(hù)籍人口僅增約30萬(wàn)人。

在天津之后，首都北京以151.9萬(wàn)的增量緊隨其后。位列三四位的分別是最大直轄市重慶和一線(xiàn)城市深圳，兩城過(guò)去4年的人口增量在90萬(wàn)到100萬(wàn)之間。

上海和廣州的增量也不小。上海以67.81萬(wàn)的增量位居第六，值得注意的是，去年上海的外來(lái)人口首次減少。上海市的統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，至2015年年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬(wàn)人。其中，戶(hù)籍常住人口1433.62萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)0.3%，外來(lái)常住人口981.65萬(wàn)人，同比下降1.5%。相比2014年996.42萬(wàn)的外來(lái)常住人口，2015年上海外來(lái)常住人口減少近15萬(wàn)。

華南的一線(xiàn)城市廣州雖然只有近兩年的變化數(shù)據(jù)，但兩年內(nèi)增加了57.43萬(wàn)，增長(zhǎng)量也不小。尤其是，去年一年廣州就增加了41.61萬(wàn)人。

此外，幾個(gè)人口大省的省會(huì)如鄭州、武漢、石家莊近幾年的增量都比較大，這也顯示出在近年來(lái)快速城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，省會(huì)城市是重要的人口流入地。

以人口大省河南為例，早在2010年末，河南省的戶(hù)籍人口就超過(guò)1億人。盡管有1000多萬(wàn)人口流向了沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但本省常住人口還有9000萬(wàn)左右，城鎮(zhèn)化還有很大的空間，這其中，鄭州將可能吸引大量的人口進(jìn)入。因此，鄭州也成為近兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)廣為看好的二線(xiàn)城市。

廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)表示，鄭州、武漢等人口大省的省城近年來(lái)在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面效果十分明顯，如鄭州通過(guò)吸引富士康落戶(hù)，一下子解決了大量的人口就業(yè)。這些省份的勞動(dòng)力豐富，工資水平也不是很高，這也是他們吸引沿海一些大型企業(yè)轉(zhuǎn)移落地的重要基礎(chǔ)，“這些省份原來(lái)很多在沿海打工的人，現(xiàn)在都就近就業(yè)?！?/p>

如果以近4年的增長(zhǎng)率來(lái)看，天津、烏魯木齊、深圳、鄭州、北京位居前五。天津無(wú)論是絕對(duì)值增加量還是增長(zhǎng)率，都高居榜首。由于基數(shù)的關(guān)系，烏魯木齊、廈門(mén)、?？?/strong>等城市雖然增加的絕對(duì)量不算大，但由于自身人口基數(shù)本來(lái)就比較小，因此增幅也比較靠前。尤其像廈門(mén)、?？诘饶戏胶I城市，城市環(huán)境十分不錯(cuò)，吸引了大量外來(lái)人口前來(lái)置業(yè)。

綜合近4年來(lái)人口的增加量和增長(zhǎng)率兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，天津、北京、深圳、鄭州、武漢等城市，不光人口增量大，而且增長(zhǎng)率也高，是近年來(lái)人口增速最快的城市。

哪些城市增長(zhǎng)慢？

相比之下，一些城市近年來(lái)人口流入較為緩慢，甚至停滯。這些城市主要包括兩個(gè)類(lèi)型，一是像沈陽(yáng)、太原等城市來(lái)自能源重化工業(yè)省份，近幾年隨著能源價(jià)格的走低，這些省份的經(jīng)濟(jì)受到很大影響。

而且，東北等地大多是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩比較濃厚的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不太合理，重工業(yè)多、輕工業(yè)少，導(dǎo)致東北就業(yè)不足，人口南下。就業(yè)不足導(dǎo)致社會(huì)民生對(duì)財(cái)政的依賴(lài)度加大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展難度加大。

另一部分人口增長(zhǎng)較為緩慢的城市是東莞、常州、蘇州、溫州等傳統(tǒng)的制造業(yè)城市。以東莞為例，2011年常住人口為825.48萬(wàn)，去年為825.41萬(wàn)，4年來(lái)略有減少。在鄰近的兩大副省級(jí)城市廣深的人口都快速增長(zhǎng)的情況下，東莞、佛山的增速更顯緩慢。

最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐，看看一二線(xiàn)房?jī)r(jià)趨勢(shì)如何

新建商品住宅（不含保障性住房）方面

與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有5個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為5.8%，最低為下降0.5%。其中，合肥環(huán)比上漲5.8%，位居第一，廈門(mén)5.3%、南京4.4%。

與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有23個(gè)，上漲的城市有46個(gè)，持平的城市有1個(gè)。4月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為63.4%，最低為下降3.2%。其中，深圳同比暴漲63.4%，其它同比漲幅超過(guò)10%的有：上海34.2%、南京22.6%、廈門(mén)21.7%、北京20.2%、廣州17.6%、合肥17.6%、杭州14.8%、福州11.1%。

數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)！這五個(gè)城市房?jī)r(jià)最有上漲動(dòng)力

與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有10個(gè)，上漲的城市有51個(gè)，持平的城市有9個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為6.8%，最低為下降0.4%。其中，深圳環(huán)比微跌，合肥漲6.8%位列第一。

與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有22個(gè)，上漲的城市有47個(gè)，持平的城市有1個(gè)。4月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為56.1%，最低為下降7.2%。其中，深圳同比漲幅達(dá)56.1%，北京37.2%、上海30.2%、廣州20.3%；合肥30.4%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。