新華財(cái)經(jīng)北京5月25日電 中國證監(jiān)會(huì)近日正式準(zhǔn)予首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目注冊，試點(diǎn)產(chǎn)品即將落地。作為寫入“十四五”規(guī)劃綱要的事項(xiàng)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的成功，不僅僅是發(fā)行幾單REITs產(chǎn)品，而是要構(gòu)建一套符合中國國情的基礎(chǔ)設(shè)施REITs制度體系，形成一個(gè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的REITs市場。

REITs試點(diǎn)的成功，首先必不可少的是嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)，加強(qiáng)底層資產(chǎn)即基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的合規(guī)性審核。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是公募產(chǎn)品，可以被形象地理解為資產(chǎn)的上市，既涉及專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資人，也涉及千千萬萬的普通投資者。如果底層資產(chǎn)質(zhì)量不過關(guān)、項(xiàng)目收益不穩(wěn)定、管理手續(xù)不合規(guī)，將給投資者帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

從另一個(gè)角度講，合規(guī)性審查可以提高項(xiàng)目質(zhì)量、保護(hù)投資者權(quán)益，可以確保募集資金用于新項(xiàng)目建設(shè)、形成投資良性循環(huán)，可以倒逼項(xiàng)目原始權(quán)益人完善有關(guān)手續(xù)，降低可能存在的投資管理、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、環(huán)保、建設(shè)等法律和政策風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的規(guī)范性。

因此，嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)是REITs試點(diǎn)成功的第一關(guān)。同時(shí)，REITs市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，需要各方的共同努力。

原始權(quán)益人要拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，避免“包裝”收益低、穩(wěn)定性差、未來無增長空間的資產(chǎn)，通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs變現(xiàn)、甩包袱。同時(shí)，原始權(quán)益人要有足夠的資產(chǎn)儲(chǔ)備，具備一定的資產(chǎn)擴(kuò)募能力。

中介機(jī)構(gòu)要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，落實(shí)好發(fā)行前、發(fā)行后各項(xiàng)監(jiān)督要求，同時(shí)避免惡性競爭。

對于投資者來說，切不可懷有炒REITs“一夜暴富”的心態(tài)?；A(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)的特點(diǎn)，是典型的中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品。從國際經(jīng)驗(yàn)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品受市場因素影響出現(xiàn)收益大幅波動(dòng)的情況較少。對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展”已寫入“十四五”規(guī)劃綱要，需要金融監(jiān)管、財(cái)政稅收、國有資產(chǎn)等多領(lǐng)域配套政策的創(chuàng)新完善。

例如，作為公募產(chǎn)品，投資者中會(huì)不乏機(jī)構(gòu)投資人的身影，那么保險(xiǎn)資金是否能夠投資REITs產(chǎn)品？其風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)又該如何確定？再如，針對項(xiàng)目原始權(quán)益人持有的至少20%甚至50%以上的基金份額，是否有望推出企業(yè)所得稅遞延政策，以增強(qiáng)企業(yè)發(fā)行REITs的意愿？還有，是否可根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性明確相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理方式？國有資產(chǎn)發(fā)行REITs又需要注意哪些事項(xiàng)？這些問題的解決，將更加有利于落實(shí)“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展”，市場各方翹首以盼、充滿期待。

可以說，作為一個(gè)“從零開始”的新鮮事物，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的成功需要新建一整套符合中國國情的基礎(chǔ)設(shè)施REITs制度體系。

目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)聚焦在交通、環(huán)保、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，試點(diǎn)范圍能否擴(kuò)大，也是業(yè)內(nèi)十分關(guān)注的話題。

主要用于滿足住房困難群體和新市民基本住房需求的重資產(chǎn)集中式租賃住房，是保障住有所居的重要民生基礎(chǔ)設(shè)施，是否可以納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍？同時(shí)在試點(diǎn)過程中，應(yīng)切實(shí)做好與商業(yè)地產(chǎn)的“切割”，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，既要調(diào)動(dòng)各方投資積極性，又要避免引起市場誤讀和波動(dòng)。

同時(shí)，清潔能源基礎(chǔ)設(shè)施，如風(fēng)電、光伏等項(xiàng)目，也值得納入試點(diǎn)范圍，這對于助力碳達(dá)峰、碳中和將有重要意義。

此外，事有當(dāng)為不當(dāng)為?，F(xiàn)有政策已經(jīng)明確，試點(diǎn)范圍限定在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。因此，即使擴(kuò)大試點(diǎn)，仍應(yīng)限制在基礎(chǔ)設(shè)施范圍內(nèi)。

鍥而不舍，金石可鏤。我國的經(jīng)濟(jì)體制、金融體系、土地制度、社會(huì)環(huán)境等，都有自身特色?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域又涉及多個(gè)行業(yè)，與民生密切相關(guān)，專業(yè)性很強(qiáng)。從這個(gè)角度講，我國的REITs市場建設(shè)任務(wù)遠(yuǎn)比國外市場更為艱巨復(fù)雜。然而，隨著市場各方的積極參與，配套制度體系的不斷完善，REITs試點(diǎn)工作的穩(wěn)妥推進(jìn)，我們將迎來一個(gè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的REITs市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。