“昨天成交了兩套151平方米的公寓，都是個人沒有購房資格，改用公司名義購房。”通州一家商務(wù)型公寓開發(fā)商告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，五一假期后的第一周（5月2日-5月8日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）僅實現(xiàn)成交1875套，成交面積18.42萬平方米，環(huán)比之前一周分別減少37%、42%，這一成交量也創(chuàng)造了近8周新低。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，今年前4個月北京商品住宅市場成交呈快速攀升趨勢，其中通州尤其是通州商住產(chǎn)品成為推動成交上升的“急先鋒”。不過這一趨勢隨著5月5日半夜通州商住限購“靴子”的落下，被強行終止，受此影響，近期項目入市積極性降低。郭毅預(yù)計5月北京住宅成交將難以為繼，環(huán)比下滑趨勢已明朗。

“尷尬”的開發(fā)商

5月5日晚間十點，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

其中明確，從當(dāng)天起，在通州購買商務(wù)型公寓的家庭必須滿足本市住宅限購條件。商業(yè)、辦公項目銷售對象也限定為企事業(yè)單位和社會組織。居民家庭購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，今后在核驗購房資格時計入該家庭的住房套數(shù)。

《通知》實施一周以來，通州商住市場僅簽約4套商務(wù)型公寓，2套辦公立項的LOFT公寓。而在《通知》頒布前一周，通州區(qū)公寓的簽約套數(shù)還高達878套，其中有385套商務(wù)型公寓。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，2016年1-4月，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交33676套，同比增長122%，其中通州區(qū)成交占比達31%，居各區(qū)之首，占整體市場成交量的比重同比上升16%。而進入4月，隨著通州商住限購傳言的散布，通州區(qū)域成交進入一個新高峰，市場成交占比高達44%。

但也出現(xiàn)一些值得“玩味”的現(xiàn)象。按照規(guī)定，此次限購并不包括通州區(qū)域的二手商住產(chǎn)品。

位于通州的東亞·尚品臺湖屬于這樣的典型案例。相關(guān)資料顯示，該項目屬于商業(yè)辦公立項的商住產(chǎn)品。在《通知》發(fā)布前，東亞印象臺湖出現(xiàn)了單周3191套的成交量。限購后，該項目僅可以出售給公司。

21世紀經(jīng)濟報道記者以購房者的身份致電該項目售樓處。銷售員稱，目前購置新房必須以公司名義，并需按照規(guī)定支付全款。其建議記者可以按照成立公司的方式購買。

但當(dāng)記者表示，“手里的資金無法全款支付，只能支付一半”，該銷售員稱，“可以幫忙踅摸早先已經(jīng)購買的客戶是否有人出售。”記者繼續(xù)詢問更為詳細的信息時，其便不再透露，并表示如有興趣需要來售樓處詳談。

通州項目“新北京中心”相關(guān)負責(zé)人分析，按照政策規(guī)定，如果開發(fā)商將新房在新政前轉(zhuǎn)為二手房，便仍然可以執(zhí)行“老政策”。比如，“二手商住樓”仍然對個人投資者不限購，并且首付只需50%。

該人士透露，通州早在去年年底就不再審批分割銷售的寫字樓。而此前，通州一些審批較早的寫字樓仍然可以獲批散售產(chǎn)品。

世界僑商中心就屬于獲批較早的項目。該項目銷售員告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他們將于5月13日開盤寫字樓產(chǎn)品。主力戶型在88-168平方米，單價為35000元-38000元/平方米。不過，目前購買需要以公司名義。據(jù)該銷售員了解，成立公司的成本約計在六七千元左右。

特殊的限購

上述通州項目負責(zé)人表示，通州限購政策具體分析可以理解為，以公寓立項的商務(wù)公寓可以是有北京購房資格的個人或公司購買，辦公立項改成的商住公寓只能賣給公司。

郭毅表示，在通州，并非所有的公寓都是商務(wù)型公寓，只有在運河核心區(qū)此前出讓的41宗F3用地中，才規(guī)劃有少量此類產(chǎn)品。目前，通州共有5個商務(wù)型公寓項目在售，分別是保利大都匯、富力運河十號、光大新北京中心、世界僑商中心和綠地中央廣場。

亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，商務(wù)型公寓面世10個月以來，共售出2586套，簽約面積18.8萬平方米，整體簽約均價為33384元/平方米。而目前，商務(wù)型公寓的可售庫存一共877套，只有滿足最新限購要求才有資格購買。即京籍無房個人及家庭、已有1套住房的京籍家庭、連續(xù)繳納5年社保或納稅的非京籍無房家庭這三類客群。

郭毅認為，商務(wù)型公寓雖然被限購，但卻是為了騰挪出空間從而加速產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，而有了具備強大消費力的辦公型客群，區(qū)域內(nèi)的居住需求必然會隨之升溫，未來商務(wù)型公寓的銷售并不難。

一個可供參考的數(shù)據(jù)是，通州商務(wù)型公寓限購前的整體簽約均價是33384元/平方米，而限購后均價水平高達39645元/平方米。郭表示，價格未降反漲，足以印證開發(fā)商與購房者同樣看好這個北京城市副中心、第二CBD。

一家仍然可以賣給個人的商務(wù)型公寓立項的開發(fā)商稱，令其意外的是，限購后，反而出現(xiàn)有購房指標的客戶來咨詢。他表示，購房者的觀念是，只有稀缺資源才限購。

世邦魏理仕華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部資深董事王淳表示，相對集中的產(chǎn)權(quán)，對商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，以及高端產(chǎn)業(yè)的集聚，具有至關(guān)重要的作用；單一產(chǎn)權(quán)的自持型策略，更是辦公樓、零售等物業(yè)形態(tài)品質(zhì)和資產(chǎn)價值的保證；而商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)過于分散正是通州商業(yè)地產(chǎn)市場當(dāng)前的重要短板之一。

王淳認為，“限購措施的出臺，短期內(nèi)有助于降低投資熱度；盡管政府已加大對基礎(chǔ)和配套設(shè)施的投入，但通州目前仍難以達到高端產(chǎn)業(yè)集聚的要求?？紤]到限購政策在短期內(nèi)可能降低開發(fā)商的開發(fā)意愿或推遲開發(fā)進度，政府還應(yīng)采取措施給予正確的引導(dǎo)和扶持。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。