上海史上最嚴(yán)新政落地短短半月，市場正呈現(xiàn)另一番景象。

來自克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，上海3月21日-3月27日的一手房日均成交量為10.3萬平方米，到了3月28日-4月3日的日均成交量急速下跌至4.5萬平方米，環(huán)比下跌56%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日走訪多家中介，業(yè)務(wù)員普遍反映預(yù)期改變，來客量下滑5-6成，“市場風(fēng)向變了，這是最明顯的降溫。”業(yè)務(wù)員陳穎（化名）說，這樣的來客量對(duì)以后轉(zhuǎn)化成交易也不是很有力。

業(yè)內(nèi)資深人士陳開朝指出，一線城市進(jìn)入存量房交易主導(dǎo)時(shí)代；上海首次在人口凈流入為負(fù)的情況下嚴(yán)厲調(diào)控樓市，在實(shí)際需求（至少是租賃需求）減少的情況下，市場預(yù)期下滑，肯定會(huì)推動(dòng)量價(jià)齊跌；北上深樓市增長的驅(qū)動(dòng)力結(jié)構(gòu)已發(fā)生根本變化，新的調(diào)控主要針對(duì)本輪樓市回暖的第一驅(qū)動(dòng)力——改善需求。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日走訪多家中介，業(yè)務(wù)員普遍反映客戶預(yù)期改變，訪客量下滑5-6成，浦東一些門店訪客量甚至下滑7-8成。“市場風(fēng)向變了，這是最明顯的降溫。”業(yè)務(wù)員陳穎（化名）說，這樣的訪客量對(duì)以后轉(zhuǎn)化成交易也不會(huì)很給力。

在上述三種力作用下，上海的成交量面臨下滑。

一、二手市場冷卻軌跡

二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的下滑可以看出市場冷卻軌跡：上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海3月20日-3月24日的二手房網(wǎng)簽套數(shù)為11220套，3月25日新政開始執(zhí)行后，3月25日-3月31日網(wǎng)簽8915套。

新政前當(dāng)月累計(jì)住宅成交量5.5萬套，異常火爆。上海二手房指數(shù)辦公室透露，“3·25”新政前，在改善性置換強(qiáng)勁推動(dòng)下，中環(huán)以內(nèi)中高端房大漲后的擠出效應(yīng)，外圍房源緊缺導(dǎo)致漲聲一片，全市再現(xiàn)普漲格局。其中，改善客成交占比六成以上，一些首置剛需則畏于高房價(jià)退出市場。有業(yè)主連續(xù)跳價(jià)，有的不惜毀約唯恐低賣。

而“3·25”新政后一周，成交萎縮二至四成，板塊看房量大降三至八成，減量中非戶籍看房客約占六成。新政后違約案例驟增，退房成潮或逾三成。截至2016年3月31日，全市二手住宅掛牌量為132248套，較上月上升7.5%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，一些全新入市的項(xiàng)目不排除會(huì)有低于市場預(yù)期的價(jià)格入市。對(duì)于有的新盤，周邊的二手房價(jià)格不低，加上稅費(fèi)可能還高于新房，所以這些項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)會(huì)比較堅(jiān)挺些?？偟膩碚f，房企定價(jià)會(huì)隨行就市，價(jià)格的定制會(huì)簡單理性。

然而，上述克而瑞研究報(bào)告卻指出，在過去一周熱銷樓盤中，仍然是房價(jià)上漲的項(xiàng)目更多。并且在上海的嘉定新城、松江泗涇等熱點(diǎn)板塊，標(biāo)桿項(xiàng)目近一周備案房價(jià)較3月月均漲幅更是達(dá)到了4%。

土地市場的變化也顯而易見。2016年上海商品房土地供應(yīng)量比去年提高了169公頃。盡管政府提出了加大土地供應(yīng)量，但從實(shí)際表現(xiàn)來看，土地供應(yīng)依然不足。今年第一季度土地成交面積63.49公頃，比去年同期下滑67.8%，成交金額205.68億元，同比下滑33.4%。不過值得注意的是盡管土地成交面積下滑，第一季度住宅用地成交面積37.67公頃，比去年同期下滑63.7%，但土地成交金額僅小幅下滑6.8%。

上海中原市場研究中心資深經(jīng)理龔敏指出，土地供應(yīng)量加大是否如計(jì)劃執(zhí)行還有待驗(yàn)證，地價(jià)受交易降溫影響下回調(diào)的可能性加大。

陳開朝又指出，從調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)看，政府的主要意圖是為抑制當(dāng)前一線城市房價(jià)瘋漲勢頭，防止瘋漲后的“斷崖式”下跌。但一線城市樓市行情“急凍”，肯定會(huì)帶動(dòng)二線和三四線樓市降溫。

陳開朝指出，“滬3·25”、“深3·25”，包括以后可能出臺(tái)的北京調(diào)控，某種程度上都是對(duì)2015年過度放任的一種矯枉過正。為了避免調(diào)控對(duì)合理置業(yè)需求和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的誤傷，后續(xù)調(diào)控應(yīng)該加大政府土地供應(yīng)價(jià)格的自律和對(duì)開發(fā)商和業(yè)主漲價(jià)行為的管控；應(yīng)該有效地管控房價(jià)漲幅，讓其溫和地釋放。

買家進(jìn)退兩難

值得一提的是，在3月25日新政實(shí)施當(dāng)天網(wǎng)簽而又不符合新政規(guī)定的購買者，陷入了兩難境地：不甘心退房，因?yàn)榈葪l件符合新政規(guī)定或許又要幾年后，這些購房者出于對(duì)房價(jià)上漲的心理預(yù)期而不愿意退房；交易中心的流程已經(jīng)沒法往下走，如果不退房，目前購房者只有繼續(xù)與中介、賣家各方僵持。

而這當(dāng)中牽涉多個(gè)一手樓盤，不確定是否退房的房源暫時(shí)無法統(tǒng)計(jì)，但按照3月25日一手房網(wǎng)簽2495套、二手房網(wǎng)簽2398套來測算，牽涉退房的數(shù)量規(guī)模不小。

盡管樓市瘋狂褪去，但外地購房者的心態(tài)并沒有改變，仍然希望買房安居上海。根據(jù)3月25日新政發(fā)布會(huì)當(dāng)天現(xiàn)場宣布的新政從3月25日開始執(zhí)行，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為政策回旋余地不大。

燕子（化名）是一名80后媽媽，夫妻兩人均是外地戶籍，此前因?yàn)樯绫＠U納年限不足24個(gè)月而一直沒有買房，而且因?yàn)樵谏虾]有房子，燕子的女兒在讀收費(fèi)比公立幼兒園貴不少的私立幼兒園。因此盡管年初房價(jià)暴漲，購房條件剛符合舊政策要求的燕子便加入了購房大軍，但由于沒有趕到3月24日晚上24點(diǎn)之前網(wǎng)簽成功，因此新政實(shí)施后，燕子直接被擋在了門外。

像燕子這樣由于社保問題被擋在門外的剛需買家并不少。并且，他們?cè)谫徺I之前普遍經(jīng)歷過上一手賣家的跳價(jià)，出于對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期，他們中的大部分是希望交易完成的。

新政的影響，部分還牽涉到交易鏈的上下家。例如，張明（化名）是3月19日簽的定金合同，付了定金20萬。當(dāng)時(shí)約定的是3月30日交首付80多萬。張明和女朋友本來計(jì)劃3月24日回老家，25日去領(lǐng)結(jié)婚證。3月24日晚上，張明接到中介電話突然說，現(xiàn)在購房資格審核提前，沒有結(jié)婚證之前的錄入系統(tǒng)不算，25日清早張明和女友去領(lǐng)證，中介說當(dāng)天25日錄了系統(tǒng)。然而新政當(dāng)天出臺(tái)，張明累積個(gè)稅有6年，但是連續(xù)少了4個(gè)月。現(xiàn)在張明要買的房子業(yè)主已經(jīng)買了要置換的房子，暫時(shí)沒法退20萬定金。張明的20萬就這樣懸空了。

因此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，相關(guān)部門后續(xù)在打擊投資投機(jī)需求的同時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注外來人口的住房問題。大力發(fā)展租賃市場，既是規(guī)避限購等政策，也是比較務(wù)實(shí)的做法。

克而瑞研究中心分析師楊科偉分析認(rèn)為，一線城市供不應(yīng)求基本面不變，短期內(nèi)房價(jià)下跌可能性不大，但受政策收緊影響，成交規(guī)模將有所收窄，并且在前期慣性消耗殆盡之后，一線城市年中或?qū)⒊霈F(xiàn)新一輪的縮量；二線城市政策面依然趨寬，部分熱點(diǎn)城市雖然開始出臺(tái)房價(jià)調(diào)控，但力度相對(duì)有限，市場熱度有望繼續(xù)保持，而武漢、成都、合肥等近年城建快速發(fā)展、人口基數(shù)較大的單中心城市，市場規(guī)模更有進(jìn)一步向上突破的可能。滬、深各類產(chǎn)品需求占比相對(duì)穩(wěn)定，存量需求釋放后成交才會(huì)真正下探。

他指出，兩到三個(gè)月后，待最熱的這批“本地需求”釋放完畢，本輪新政才會(huì)真正發(fā)力，屆時(shí)上海、深圳面對(duì)的才是真正的結(jié)構(gòu)性下跌。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。