出席“兩會(huì)”的政府官員劇透出六大房地產(chǎn)政策信號(hào)

六大利好下樓市到底會(huì)怎樣？

“一線城市將繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策”、“全力支持一線城市地方政府調(diào)控措施”、“房地產(chǎn)稅法列入今年人大立法的預(yù)備項(xiàng)目”……在今年兩會(huì)期間，與會(huì)的政府官員紛紛就現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)表言論，從中劇透出六大房地產(chǎn)政策信號(hào)。

2016的“全國(guó)兩會(huì)”議程已經(jīng)接近尾聲。北京青年報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，“去庫(kù)存”、“高房?jī)r(jià)”“首付貸”、“限購(gòu)”、“房地產(chǎn)稅”等樓市議題成為了今年全國(guó)兩會(huì)代表、委員以及媒體記者最為關(guān)心的話題。圍繞樓市的去庫(kù)存壓力、一線城市飆升的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)金融化的監(jiān)管等問(wèn)題，出席兩會(huì)的官員們也暢所欲言，北青報(bào)記者從中梳理出與會(huì)官員劇透的六大房地產(chǎn)政策信號(hào)。

信號(hào)一：限購(gòu)

一線城市將大概率出臺(tái)調(diào)控措施

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在兩會(huì)期間表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)三個(gè)顯著特點(diǎn)：一是去年以來(lái)房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，今年1、2月份仍然保持這個(gè)態(tài)勢(shì)；二是城市間的分化嚴(yán)重；三是待售面積規(guī)模大、房地產(chǎn)庫(kù)存高，庫(kù)存增速也很快。陳政高在兩會(huì)的公開(kāi)發(fā)言高度概括了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前呈現(xiàn)出來(lái)的兩極分化的特征。

針對(duì)一線城市房?jī)r(jià)增速較快的問(wèn)題，陳政高表示，對(duì)于一線城市，將繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收政策；增加土地供應(yīng)面積，及時(shí)披露信息，穩(wěn)定預(yù)期；增加中小套的數(shù)量；打擊交易中的違法違規(guī)行為。

針對(duì)陳政高的兩會(huì)發(fā)言，住建系統(tǒng)一名接近決策層的人士介紹，住建部已經(jīng)密切關(guān)注一線城市的房?jī)r(jià)，并已經(jīng)召集相關(guān)會(huì)議研究此事。北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市已經(jīng)在儲(chǔ)備政策，“兩會(huì)”后便可能出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，具體內(nèi)容可能包括嚴(yán)格限購(gòu)審核、擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

一線城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲也引起了發(fā)改委的重視。發(fā)改委主任徐紹史在兩會(huì)期間表示，當(dāng)前一二線城市房?jī)r(jià)上漲速度較快，幅度較大，需通過(guò)加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購(gòu)等行政措施以及經(jīng)濟(jì)政策等，抑制不合理的投機(jī)性需求，限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

作為首都，北京的房?jī)r(jià)備受矚目，作為有著最嚴(yán)限購(gòu)政策的北京一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著樓市的神經(jīng)。北京市的官員在兩會(huì)期間也成了樓市關(guān)注者追問(wèn)的對(duì)象。全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥給了這樣的答復(fù)：北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)尤其是通州的限購(gòu)政策，與此同時(shí)，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

針對(duì)兩會(huì)上官員們的表態(tài)，某房地產(chǎn)信托投資基金分析師介紹，兩會(huì)結(jié)束后一個(gè)月內(nèi)，針對(duì)樓市過(guò)熱的現(xiàn)象，北上深等一線城市將大概率出臺(tái)調(diào)控措施，未來(lái)幾個(gè)月一線城市樓市市場(chǎng)預(yù)期或?qū)l(fā)生變化，市場(chǎng)可能由此進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。也有分析人士認(rèn)為，一線城市高房?jī)r(jià)已經(jīng)觸動(dòng)高層的神經(jīng)，兩會(huì)后一線樓市將迎來(lái)巨變。

信號(hào)二：增加土地供應(yīng)

一線城市將以此稀釋房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在兩會(huì)期間表示，將采取分類調(diào)控的原則，增加一線城市的土地供應(yīng)面積。最近一線城市房?jī)r(jià)上升快，引起關(guān)注，為防止異常交易推高房?jī)r(jià)，全力支持一線城市地方政府調(diào)控措施。

記者了解到，由于此前房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，包括北上深等一線城市去年均大幅減少了土地出讓的宗數(shù)和面積，與此同時(shí)，由于下半年以來(lái)土地市場(chǎng)的火爆，北上深等一線城市屢屢拍出高價(jià)地。姜大明關(guān)于將增加一線城市土地供應(yīng)的消息一經(jīng)傳出，即在地產(chǎn)界引發(fā)了熱議。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一線城市土地價(jià)格持續(xù)上漲，而住宅土地供應(yīng)并不多，一線城市住宅類土地今年前兩個(gè)月總共才簽約16宗，而平均樓面價(jià)高達(dá)14409元，同比2015年漲幅達(dá)到了25%。以北京為例，在今年已經(jīng)出現(xiàn)的3宗住宅用地中，樓面價(jià)全部超過(guò)4萬(wàn)元，去年北京實(shí)際商品房住宅面積土地建筑面積只有300萬(wàn)平方米，而商品房住宅簽約則超過(guò)了700萬(wàn)平方米。市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)緊張，豪宅趨勢(shì)明顯，在目前市場(chǎng)情況下，只有增加土地供應(yīng)以增加房源供應(yīng)才能稀釋房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

信號(hào)三：整治“首付貸”

房產(chǎn)中介將迎來(lái)“苦日子”？

去年下半年以來(lái)，北上深等一線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，以“首付貸”為代表的杠桿資金被認(rèn)為是推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。在今年兩會(huì)上，“首付貸”將何去何從成為委員代表和媒體記者關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。

兩會(huì)期間“金融改革與發(fā)展”媒體發(fā)布會(huì)上，在回答“如何看待首付貸”時(shí)，央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，央行會(huì)同有關(guān)部門一起，結(jié)合即將開(kāi)始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)，開(kāi)始進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

央行行長(zhǎng)周小川更是表態(tài)，P2P做“首付貸”資質(zhì)成問(wèn)題，必須明晰資金來(lái)源，銀行要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，首付不能是借來(lái)的。

對(duì)此，分析人士指出，有了央行的表態(tài)，可以預(yù)見(jiàn)兩會(huì)后政府將加強(qiáng)對(duì)于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，實(shí)際上上海目前已經(jīng)這么做了，中介將迎來(lái)一段苦日子。此前被市場(chǎng)質(zhì)疑的比如速銷房、壟斷房源哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售等現(xiàn)象將迎來(lái)“監(jiān)管風(fēng)暴”。

記者注意到，對(duì)于“首付貸”是否是高房?jī)r(jià)的推手，市場(chǎng)的看法呈現(xiàn)兩極化。有分析師認(rèn)為，“首付貸”的出現(xiàn)也是因?yàn)闈M足了一部分的人需求，特別是年輕人，高房?jī)r(jià)下剛需遭到壓抑，最需要房子的人買不起房。“首付貸是高房?jī)r(jià)的必然結(jié)果，充當(dāng)了這輪樓市暴漲的替罪羊。”

信號(hào)四：房地產(chǎn)稅立法

房地產(chǎn)稅可能兩年內(nèi)難以落地？

兩會(huì)期間，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文透露，調(diào)整后的人大常委會(huì)立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入第一類立法項(xiàng)目，全國(guó)人大常委會(huì)今年的立法工作計(jì)劃將房地產(chǎn)稅法列為預(yù)備項(xiàng)目。劉修文用12個(gè)字概括此前在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革：“細(xì)致扎實(shí)、運(yùn)行平穩(wěn)、成效明顯。”他表示，兩地改革試點(diǎn)是探索對(duì)個(gè)人住房在保有環(huán)節(jié)征稅的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向的。

這是否意味著房地產(chǎn)稅將在全國(guó)全面鋪開(kāi)呢？對(duì)樓市會(huì)有什么樣的影響？對(duì)此，北青報(bào)記者咨詢多名地產(chǎn)界人士，他們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅制度的出臺(tái)只是時(shí)間問(wèn)題，這是一個(gè)趨勢(shì)。但房地產(chǎn)稅作為“降房?jī)r(jià)的利器”，在當(dāng)前以“去庫(kù)存”為主的樓市調(diào)控基調(diào)下，顯得難合時(shí)宜。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)稅起碼兩年內(nèi)難以落地，目前二三線城市仍然面臨較大的去庫(kù)存問(wèn)題，短期難出制度性變化。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此前，住建部及相關(guān)部門曾測(cè)算過(guò)房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅在10%-15%為可接受區(qū)間，在這一基礎(chǔ)上如果在交易環(huán)節(jié)適當(dāng)減免稅收，那么對(duì)于個(gè)人房屋價(jià)值影響來(lái)說(shuō)，價(jià)格差異并不大。

信號(hào)五：房貸利息抵稅

“房貸利息抵扣個(gè)稅”是去庫(kù)存“王炸”

財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉就“財(cái)政工作和財(cái)稅改革”等相關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)，在談到個(gè)稅改革問(wèn)題時(shí)，樓繼偉表示，新體系下房貸利息、教育和撫養(yǎng)子女費(fèi)用將可抵稅。

所謂“房貸利息抵稅”，是指允許那些擁有自己房子的納稅人通過(guò)他們的主要住宅（或第二住宅）擔(dān)保的貸款所付的利息來(lái)減少他們的應(yīng)稅收入。關(guān)于這一政策能幫助購(gòu)房者省多少錢的案例計(jì)算非常多，但總體而言還是越有錢的人獲得的好處越大。

此前，房貸利息能否抵個(gè)稅引發(fā)多次討論。多名地產(chǎn)界人士表示，房貸利息能否抵個(gè)稅是去庫(kù)存的“王炸”，對(duì)房地產(chǎn)是極大的利好。但有財(cái)政部相關(guān)人士表示，該政策今年實(shí)施可能性不大。特別是目前一線城市快速上漲的背景下，更不可能出臺(tái)這樣的方案。朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政局一名財(cái)稅人士認(rèn)為，個(gè)稅改革綜合計(jì)征有助于減輕低收入者稅負(fù)，維護(hù)社會(huì)公平，使個(gè)稅發(fā)揮調(diào)節(jié)收入差距的功用。

信號(hào)六：落實(shí)營(yíng)改增

營(yíng)改增后企業(yè)加入搶房大軍？

按政府工作報(bào)告的要求，今年5月1日要全面落實(shí)“營(yíng)改增”，試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。如何確保“營(yíng)改增”順利落地？國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍在“兩會(huì)”發(fā)言時(shí)表示，國(guó)稅總局將盡心盡力快出實(shí)施方案，估計(jì)兩會(huì)結(jié)束后，國(guó)務(wù)院很快會(huì)召開(kāi)常務(wù)會(huì)議審定方案，審定以后，總局將配合財(cái)政部，盡快公布方案并制定一系列的操作辦法。

財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在回答營(yíng)改增相關(guān)問(wèn)題時(shí)表示：“今年5月1日施行的營(yíng)改增擬準(zhǔn)備方案是，17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率不提高，但新增不動(dòng)產(chǎn)可以納入抵扣。”

消息傳來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)界奔走相告，“企業(yè)有望加入購(gòu)房大軍”也成為不少地產(chǎn)類微信公眾號(hào)的主題。那么，新政是否意味著商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的利好？企業(yè)即將會(huì)大量買房？

近日，北青報(bào)記者走訪多個(gè)商圈了解到，商業(yè)地產(chǎn)目前依然處于低谷期。一些高端商業(yè)地產(chǎn)存在著大量的庫(kù)存。對(duì)于新政是否能改善商業(yè)地產(chǎn)的狀況，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這條新政將會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存起到一定的積極作用，推動(dòng)一部分企業(yè)新購(gòu)寫字樓，但實(shí)際影響可能有限。

實(shí)際上，“營(yíng)改增”跟財(cái)稅體制改革密切相關(guān)，而并不是專門針對(duì)樓市中商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存而出臺(tái)的政策利好。“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)肯定是利好，但具體的影響程度如何，還是要等實(shí)施細(xì)則出來(lái)才清楚。”北京的一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示。