信貸寬松與一線(xiàn)城市降房?jī)r(jià)的矛盾悄然顯現(xiàn)。

經(jīng)歷近期瘋漲之后，上海房?jī)r(jià)顯出短期不可持續(xù)的苗頭。來(lái)自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，上周（2月29日-3月6日）一手商品住宅供應(yīng)0平方米；成交50.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增加78.1%；成交均價(jià)33853元/平方米，環(huán)比下跌5.6%。但是房東跳價(jià)呈蔓延之勢(shì)，比例達(dá)5-6成，部分區(qū)域7成以上，賣(mài)方市場(chǎng)下的房?jī)r(jià)還有上行動(dòng)能。

中信證券分析師陳聰在一份研報(bào)里指出，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，可能引發(fā)遏制房?jī)r(jià)政策出臺(tái)。但預(yù)計(jì)政策不會(huì)在遏制需求方面加碼，而會(huì)主要致力于增加供給和規(guī)范市場(chǎng)。

多名業(yè)內(nèi)人士指出，此前上海關(guān)于收緊信貸的政策傳言與調(diào)控并不矛盾。某位大型上市公司資深投資總監(jiān)解釋說(shuō)：“市場(chǎng)手段是有局限性的，單純的市場(chǎng)手段有時(shí)會(huì)有副作用，例如目前的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴漲，這種暴漲無(wú)論對(duì)于民生、金融安全，甚至對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，也是有百害而無(wú)一利的，因此就需要調(diào)控市場(chǎng)。”

他認(rèn)為，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，公眾對(duì)一線(xiàn)城市調(diào)控政策的出臺(tái)早在春節(jié)前就有心理準(zhǔn)備，只是希望政府的調(diào)控政策能夠充分論證，不要在應(yīng)對(duì)一線(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲問(wèn)題的同時(shí)，再因此而產(chǎn)生新的問(wèn)題。

首付貸風(fēng)險(xiǎn)并不大？

信貸環(huán)境漸趨寬松已是事實(shí)。一份券商報(bào)告指出，1月新增人民幣貸款2.5萬(wàn)億，大幅超出市場(chǎng)預(yù)期和往年同期水平。今年央行對(duì)于商業(yè)銀行信貸投放節(jié)奏管控有所放松，利率下行趨勢(shì)下銀行加速放貸的意愿也較為強(qiáng)烈。平安證券預(yù)計(jì)2月新增一般性貸款預(yù)計(jì)在8000-10000億，社會(huì)融資規(guī)模在1.3-1.5萬(wàn)億。

公開(kāi)資料顯示，1月份新增人民幣貸款2.5萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)約70%，多家機(jī)構(gòu)通過(guò)調(diào)研上市銀行2月信貸投放情況，預(yù)計(jì)2月銀行新增信貸10000~12000億元。按以往年份銀行信貸投放規(guī)律，通常1月份有相對(duì)上年末有較大幅度的沖量，在2月份都有40%~50%的回落，為3月份的信貸投放留出空間。

去庫(kù)存表面上看與調(diào)控中著重的信貸收緊矛盾，因?yàn)樵谖磥?lái)2-3年內(nèi)，去庫(kù)存仍然將是政策的核心目標(biāo)，廣東、沈陽(yáng)、重慶等各地也紛紛配合出臺(tái)一些促進(jìn)庫(kù)存去化的政策。

根據(jù)中信證券的調(diào)研來(lái)看，中國(guó)居民部門(mén)的杠桿率其實(shí)偏低，適當(dāng)提升杠桿率，刺激需求，本身并不會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2015年，全年新增的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款也只相當(dāng)于銷(xiāo)售額的30%。隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越貴，杠桿利用率越來(lái)越高是正常的。以未來(lái)每年這個(gè)比例提升8％來(lái)計(jì)算，按揭放款占當(dāng)年銷(xiāo)售額70%為居民買(mǎi)房貸款依賴(lài)度頂峰，則居民快速加杠桿的趨勢(shì)也可以維持超過(guò)3年。

目前市場(chǎng)普遍認(rèn)為，“場(chǎng)外配資”指向首付貸，首付貸相當(dāng)于隱性杠桿，可能存在較大風(fēng)險(xiǎn)。那么，“場(chǎng)外配資”規(guī)模究竟有多大？

這幾年各類(lèi)首付貸有了比較快的發(fā)展，在深圳等個(gè)別地方漸成氣候，但來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，所謂“場(chǎng)外配資”與樓市整個(gè)銷(xiāo)售規(guī)模相比仍然很小。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)獲悉，此前市面上推出首付貸的公司，比較主流的多達(dá)13家，包括鏈家、世聯(lián)行、中國(guó)平安、房天下、悟空貸、中原地產(chǎn)、綠地集團(tuán)（廣州）、樂(lè)融、三六五、搜狐、房金所、平安好房、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等。

上述公司推出的首付貸產(chǎn)品，符合需要買(mǎi)房而手頭有資金短缺的人群，大多數(shù)放款流程在1-3天，年利率大部分在7%左右。其中大部分最長(zhǎng)貸款期限為3年，有一家最長(zhǎng)可以貸5年，貸款上限最高的有500萬(wàn)元，為房屋總價(jià)20%。其中世聯(lián)行號(hào)稱(chēng)利息、月供低于同行40％。

很難計(jì)算出以按揭以外的名義流入樓市的資金。2014年底，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，個(gè)人貸款中有超過(guò)1.48萬(wàn)億元的資金，既不是個(gè)人按揭貸款，也并非汽車(chē)和信用卡。這個(gè)數(shù)字，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)個(gè)人購(gòu)房貸款的12.9%。業(yè)內(nèi)分析，這里面有不少資金曲折流入樓市。

調(diào)控為保持市場(chǎng)活躍度

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前政策的思路總體上是求穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期也不必大幅度變動(dòng)。近期一線(xiàn)城市市場(chǎng)上的各類(lèi)調(diào)研是在摸底，還不能簡(jiǎn)單地說(shuō)住房政策或房貸政策要收緊。

陳聰指出，從目前購(gòu)房市場(chǎng)的政策看，出臺(tái)政策恰恰可以讓市場(chǎng)成交處于一個(gè)活躍狀態(tài)。商業(yè)銀行對(duì)于房貸資產(chǎn)的認(rèn)可程度總體是高的，后續(xù)大思路依然是寬松的策略。目前樓市一個(gè)重要問(wèn)題是如何規(guī)范市場(chǎng)操作的問(wèn)題，即對(duì)于部分違規(guī)獲取貸款、沒(méi)有購(gòu)房資格的群體繞過(guò)監(jiān)管政策去購(gòu)房，這個(gè)可以認(rèn)為是擾亂市場(chǎng)秩序的。從這個(gè)角度看，信貸市場(chǎng)依然會(huì)寬松，去庫(kù)存的導(dǎo)向依然需要繼續(xù)。

不妨從房企擴(kuò)張路線(xiàn)來(lái)看這一次去庫(kù)存與信貸市場(chǎng)寬松的邏輯。

推動(dòng)2013年前開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工高速增長(zhǎng)的因素，主要是房企擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)區(qū)域從1個(gè)城市到10個(gè)城市，從10個(gè)城市再到50個(gè)城市，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅猛放大。到了2014年以后，即使是生產(chǎn)規(guī)模迅速放大的企業(yè)，例如融創(chuàng)、泰禾、龍湖等，也并不是依靠快速擴(kuò)張城市數(shù)量，而是依靠聚焦少數(shù)城市，適度增加城市數(shù)量。

進(jìn)入2016年，一些初步完成擴(kuò)張的龍頭公司，已經(jīng)減少新進(jìn)入城市。而一個(gè)城市本身的開(kāi)發(fā)規(guī)模將不會(huì)有太大變化，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在某個(gè)城市市場(chǎng)占有率迅速提高，必然意味著有其他開(kāi)發(fā)企業(yè)在這個(gè)城市市場(chǎng)占有率下降。不新增城市數(shù)量，就可能導(dǎo)致這種增大投入轉(zhuǎn)為對(duì)土地的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。