樓市去庫存成為了今年“兩會”代表熱議的一個話題。去年11月的中央財經領導小組會議和12月中央經濟工作會議都強調要在適度擴大總需求的同時，重點加強供給側結構性改革，并提出了“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務，其中去庫存就是化解房地產庫存。

全國人大代表、清華大學教授蔡繼明認為，中國房地產行業(yè)，之所以與中國經濟發(fā)展的大趨勢，特別是與城市化高速發(fā)展相背離，根本原因并非城市住房建筑已經過剩，而是房地產行業(yè)已經脫離了城市化進程的真實需求，它不是去迎合廣大需要住房的中低收入人群，而是演化成富人投機和投資食利的工具。

國家統(tǒng)計局數據顯示，截至2015年11月末，中國商品房待售面積69637萬平方米。即便如此，庫存仍在增加，2015年前11月還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。根據中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛估計，截至2015年底，商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

另一方面，2014年城鎮(zhèn)住房存量3.3億套，按常住人口城鎮(zhèn)化率54.77%（7.45億）計算，城鎮(zhèn)居民戶均1.1套。中國社科院發(fā)布的2016年《社會藍皮書》顯示：95.4%的受訪家庭有住房，19.7%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上住房。2013年城鎮(zhèn)住房空置率22.4%，大概4898萬套，按三口人一套，1.6億人可以住在這些房子里。北京市2012年3月流動人口是725萬，空置房屋381.2萬套，按一戶住三個人，一個房子不建就可以住1140萬。

城市的房價之所以出現10年9調越調越高的現象，根本原因是只注重抑制需求，而沒有著眼于擴大供給。

別指望農民工當“接盤俠”

中國住房市場從總體上說已經由供不應求轉變?yōu)楣┻^于求，如何化解房地產庫存和降低空置率？去年底中央經濟工作會議要求，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，2014年底農民工的總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農民工實現市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。

當前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。

據國務院的數據，外出農民工月平均收入2864元。如果平均一個農民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔會更大。顯然，要讓農民工在城市買房或租房，政府必須給予巨額補貼。有關數據顯示，2.7億農民工及其家庭，在工作地買房的只有0.9%，在靠近原住地的縣城等買房的只有15%左右。

總體上說，根本別指望農民工當“接盤俠”。

蔡繼明表示，農業(yè)轉移人口市民化的主要障礙之一正是城市住房價格過高，以至于絕大多數農民工臨時居住在地下室、工棚、未竣工的建筑物以及小產權房和城中村內，住房問題會迫使他們遲早返回自己的家鄉(xiāng)。

蔡繼明認為，城市的房價之所以出現10年9調越調越高的現象，根本原因是只注重抑制需求，而沒有著眼于擴大供給。供給之所以難以擴大，又是因為政府壟斷了城市建設用地的供給，農村大量粗放利用的建設用地不能進入城市建設用地市場，大面積存在的小產權房作為非法建筑禁止交易。政府供給的城市建設用地中，大部分屬于工業(yè)用地，商住用地所占比例很低，由此造成住宅用地價格不斷攀升，從而導致城市住房價格居高不下。

市場亂象的根源

中國目前的城鎮(zhèn)化率僅達到56.1%，還處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，更何況56.1%的常住城鎮(zhèn)人口中，18%是沒有城鎮(zhèn)戶籍的農民工。今后每年還有上千萬農民工進入城市，即使到2020年解決了1億農民工的城市戶口，還有2億多農民工處在半城市化狀態(tài)。

面對人口城市化對住房的海量需求，房地產行業(yè)本應該成為推動中國經濟增長的重要引擎，卻出現了開工面積和銷售面積雙雙下降的情況。

蔡繼明分析稱，蔡繼明認為，中國房地產行業(yè)，之所以與中國經濟發(fā)展的大趨勢，特別是與城市化高速發(fā)展相背離，根本原因并非城市住房建筑已經過剩，而是房地產行業(yè)已經脫離了城市化進程的真實需求，它不是去迎合廣大需要住房的中低收入人群，而是演化成富人投機和投資食利的工具。一個為富人投機和投資食利而搭建的房地產市場，游戲規(guī)則就是不斷驅使房價上漲。開發(fā)商正是迎合了這一心理，利用房地產開發(fā)的壟斷性特許經營權，營造出價格不斷上漲的供應端，使投機投資食利者有了最好的標的物，使他們趨之若鶩，同時也綁架了剛需群體。

蔡繼明認為，按照這種游戲規(guī)則運行的市場，肯定會遇到接盤者退而卻步的“天花板”，斷崖式的崩盤終有一天會發(fā)生。為了避免這種災難的發(fā)生，政府只采取行政措施抑制房價的非理性增長，沒有觸及房地產市場形成機制的核心問題——以往的游戲規(guī)則并沒有發(fā)生變化。雖然在政府的打壓下，房地產市場的崩盤被暫時延緩了，但是造成了房地產市場在高位房價下的低迷和萎縮：一邊是2.7億農民工買不起房而不能進城落戶，另一邊是大量的存量房和價格高不可攀。

開辟準商品房市場

蔡繼明認為，只有改變現行房地產市場的游戲規(guī)則，對房地產市場的供給側進行結構性改革，重新塑造房地產價格形成機制，實現房地產市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地產行業(yè)擺脫長期低迷的困境，迎來房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展的春天。

1．開辟準商品房市場

針對上述房地產市場亂象，蔡繼明建議，要讓房地產市場與幾億中低收入者的購買力接軌，就不能再任由作為投機和投資者樂園的房地產市場成獨霸天下，因為這樣的市場一旦具有唯一性，不僅會綁架剛需購房者，還會把幾億中低收入者數以萬億的購買力完全排除在外了。因此，應該在現有的投機投資過度的房地產市場之外再開辟出一個準商品房市場。

所謂準商品房市場，就是只許買而在一定期限內不許賣的自住性或改善性商品房市場。對于準商品房市場，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣住宅用地，但是在所成交的土地價格中，由政府出資30-50%（或以減免方式），從而對所建住宅擁有部分產權。準商品房只能供購買者居住，不能進行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進行回購，再由政府委托的管理公司進行定向銷售。若住宅所有者需要進行產權交易，則必須溢價購買政府擁有的產權，并支付高額交易稅金。

2．取消房地產開發(fā)的專屬權力

蔡繼明還表示，房地產開發(fā)資質本身就不具有合理性，政府只需監(jiān)管房地產的行政規(guī)劃和建筑商的資質，確保政府規(guī)劃的執(zhí)行和建筑質量的達標，沒有必要設立開發(fā)商的資質。無論是機構、團體還是個人，都有權按照政府規(guī)劃進行房地產開發(fā)，并交由具有資質的建筑公司進行建設，尤其是非商品性住宅，應該允許群眾集資進行開發(fā)，放一批“鲇魚”進入房地產市場，會有力地促進房價下降、品質的提高和銷量的增加。

3．適當提高準商品房住宅區(qū)容積率

自住性準商品房住宅小區(qū)，容積率應該達到3-4，比投資類商品房小區(qū)的容積率高30-50%，這不僅可節(jié)約不可再生的土地資源、降低住宅成本，迎合中低收入者的購買力，而且更有利于提高公共設施如道路、學校、醫(yī)院的使用率，促進商用設施能獲得更高的人氣。在政府擁有準商品房部分產權、同時適當提高容積率的情況下，可以使房價下降30-40%，甚至更多，就會迎來巨大的購買浪潮。那些容積率低于1.5的高檔小區(qū)，極為奢侈地浪費土地資源，不應該再成為政府規(guī)劃所追求的方向了。

4．城市住宅供地應以準商品房用地為主

目前中國鋼鐵、水泥及其它大宗商品價格已經低迷到白菜價的水平，尤其是中低端住宅的建筑成本已經降到10年來的最低點，這是開足馬力大搞基本建設從而為中低收入者提供住宅的千載難逢的好時機。

蔡繼明認為，準商品房市場可以啟動和釋放數億人的住宅需求，因此，這個市場應該成為中國房地產市場的主流，每年新增加的住宅用地，應拿出70%以上供應這個市場。與此同時，傳統(tǒng)的房地產市場可以與這個新興市場并行不悖，沒有必要再去打壓投資類房地產市場。這樣的結果就可以實現兩個房地產市場的雙贏。

蔡繼明表示，只要從供給側對房地產市場進行結構性改革，從而使單一的投機投資型房地產市場，分解為投資（投機）型市場與自住和改善性市場，就會釋放出前所未有的巨大需求，中國房地產開工面積不僅不會下降，而且極有可能保持15%以上的年增長率。

按照年增15%的開工面積計算，2014年商品房開工面積應達到228630萬平方米，實際只達到179952萬平方米，比應該達到的數量少了48678萬平方米。如果實現了房地產市場供給側結構性調整，按照每平方米建筑面積消耗鋼材75公斤、水泥400公斤計算，僅對鋼鐵、水泥行業(yè)的需求就會增加3650萬噸鋼材、2億噸水泥，相當于法國、英國、荷蘭三國全年鋼產量的總和。

除了建筑材料外，房地產經濟還會對家電、裝修、家具、物業(yè)和用工產生6倍左右的乘數效應，從而對中國經濟的繁榮和振興真正發(fā)揮不可替代的作用。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。