伴隨著上市房企陸續(xù)公布2015年財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)告，樓市的城市分化態(tài)勢(shì)在房地產(chǎn)企業(yè)上逐漸呈現(xiàn)。

2月24日晚，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“雅居樂”）披露盈利警告，預(yù)期2015年股東應(yīng)占溢利同比可能下降約70%，核心凈利潤(rùn)將有可能下降約40%。

過往，雅居樂并未發(fā)布過此類警告。此前，另一家房企保利置業(yè)也發(fā)布了盈利預(yù)警。

另?yè)?jù)路透社2月25日?qǐng)?bào)道，雅居樂正籌措一筆33.15港元（4.30億美元）的三年期貸款，資金用于再融資及運(yùn)營(yíng)資本。

在一二線城市火熱，三四線城市遇冷的行情里，房企盈利狀況出現(xiàn)分化，與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的寬松讓房企融資步伐加快，但風(fēng)險(xiǎn)也在積聚。

虧損房企多布局一線外城市

出現(xiàn)虧損的房企大部分都深耕二三線城市。

據(jù)雅居樂公告顯示，公司出現(xiàn)虧損的原因主要有兩個(gè)：平均售價(jià)較以往低，使毛利率下跌；2015年下半年人民幣貶值導(dǎo)致匯兌損失。

雅居樂方面表示，公司收入幾乎全部為人民幣，而相當(dāng)部分的借貸為美元及港幣。截至2015年12月31日，預(yù)計(jì)凈匯兌損失已達(dá)到11億元。

據(jù)其此前公告估算，去年雅居樂全年累計(jì)預(yù)售金額為442.3億元，累計(jì)預(yù)售建筑面積507萬平方米，平均預(yù)售價(jià)8725元/平方米。其2014年的全年均價(jià)為9625元/平方米，而2013年全年均價(jià)為11577元/平方米。

根據(jù)雅居樂報(bào)告整理，除廣州、南京等一線城市和熱點(diǎn)二線城市外，公司主要土地儲(chǔ)備分布于中山、惠州等三四線城市，在云南瑞麗、騰沖、西雙版納等城市亦有大量土儲(chǔ)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年銷售均價(jià)大幅下滑，表明雅居樂采取了降價(jià)跑量策略。

雅居樂的業(yè)績(jī)下滑不是個(gè)例。2月22日，保利置業(yè)也發(fā)布了盈利警告。公告顯示，公司初步評(píng)估管理賬目及現(xiàn)有資料，截至去年年底，公司擁有人應(yīng)占溢利錄得虧損，具體數(shù)據(jù)將于2016年3月底公布。

保利置業(yè)表示，虧損原因包括收入減少及銷售毛利率下跌造成銷售毛利減少；發(fā)展中物業(yè)及持作出售物業(yè)的減值虧損；人民幣錄得凈匯兌虧損；投資物業(yè)重估收益減少；及財(cái)務(wù)費(fèi)用增加等。

預(yù)計(jì)首虧額度最高的中華企業(yè)，預(yù)計(jì)虧損24-25億元。

中華企業(yè)公告顯示，公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。

2月23日，新世界中國(guó)公布截至去年12月31日的中期經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，在業(yè)績(jī)期內(nèi)，公司物業(yè)銷售應(yīng)占經(jīng)營(yíng)溢利為8.19億港元，較去年同期下跌38.2%。

截至目前，已經(jīng)披露2015年業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)行業(yè)滬深上市公司有5家，業(yè)績(jī)均為增長(zhǎng)；其他披露業(yè)績(jī)預(yù)告的89家房地產(chǎn)公司中，24家虧損，另有21家預(yù)降，44家預(yù)增，凈利潤(rùn)最大降幅同比下降達(dá)6138.19%。其中，扭虧為盈的有12家，由盈轉(zhuǎn)虧則多達(dá)21家。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣不樂觀。加上香港上市房企，截至2月4日，有78家上市房企公布2015年業(yè)績(jī)預(yù)告。這些企業(yè)中，業(yè)績(jī)預(yù)告為預(yù)盈的有38家，占比48.7%，另有15家企業(yè)預(yù)期虧損，25家企業(yè)預(yù)期利潤(rùn)減少。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然2015年房地產(chǎn)是復(fù)蘇的一年，但對(duì)于房企來說，利潤(rùn)率降低成為普遍性現(xiàn)象，部分房企甚至在持續(xù)虧損。

他認(rèn)為，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，一二線市場(chǎng)升溫，庫(kù)存降低，但很多三四線城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)即使在救市的情況下，依然有風(fēng)險(xiǎn)。

中小房企面臨融資風(fēng)險(xiǎn)

利潤(rùn)下降讓房企的資金流動(dòng)性下降，不得不尋求更多資金。

據(jù)路透社消息，雅居樂籌措的33.15港元（4.30億美元）三年期貸款，主要用于再融資及運(yùn)營(yíng)資本。該筆貸款將自簽約后第21個(gè)月起分四次不等額償還，第21個(gè)月時(shí)償還本金10%，另外三次將自第24個(gè)月起每半年償還一次，每次償還本金的30%。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月份海外融資額與上月大體持平，融資總量為268億，其中綠城、新城、旭輝紛紛選擇了美元銀行貸款的方式來實(shí)現(xiàn)新債對(duì)舊債的置換。

但總體上，海外融資空間在收窄。受到2014年年末佳兆業(yè)債務(wù)違約事件影響，國(guó)內(nèi)房企的國(guó)際信用評(píng)級(jí)降低，境外“找錢”難度在不斷增加；同時(shí)美元升值和人民幣貶值意味著境外融資成本上升，海外借債將付出更為高昂的代價(jià)。

而國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境的持續(xù)寬松，使更多房企融資偏好于國(guó)內(nèi)。多家研究機(jī)構(gòu)表示，至少在上半年，信貸依舊保持寬松狀態(tài)。從2015年1月至2016年1月，克而瑞監(jiān)測(cè)的108家房企公司債的發(fā)行規(guī)模為134筆，融資總量已達(dá)3270.8億。

另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2016年1月108家房企已完成的公司債發(fā)行量就已達(dá)到675.7億元，較2015年12月環(huán)比上升78.5%。

克而瑞研究員沈曉玲、俞倩倩認(rèn)為，房企更傾向于以利率較低的公司債逐步置換成本較高的海外債。

通過加權(quán)平均法初步估算，這些企業(yè)月度的融資成本可以看出基本維持在5%左右。2016年1月更是有了明顯降低，低至4.47%，從目前發(fā)債情況看，融資成本呈下降走勢(shì)。

這種情況在2月份繼續(xù)上演。2月以來，部分房企公布了2016年的公司債發(fā)行計(jì)劃，例如世茂房地產(chǎn)擬發(fā)行200億境內(nèi)公司債券用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金；金科股份擬非公開發(fā)行100億元7年期公司債券。

盡管發(fā)債熱潮將持續(xù)，但房企發(fā)債狀況也明顯分化。

受相關(guān)細(xì)則限制，發(fā)行人累計(jì)發(fā)行的公司債余額不超過最近一期凈資產(chǎn)值（含少數(shù)股東權(quán)益）的40%，這使得大型房企能夠拿到比中小房企更大的額度。

例如，31億元的債權(quán)額度已逼近花樣年的上限，而恒大目前發(fā)債規(guī)模已達(dá)400億元。對(duì)于部分中小房企而言，不得不謀求新的融資方式。

而利率方面，部分房企憑借良好的聲譽(yù)以及較強(qiáng)綜合實(shí)力，在發(fā)行規(guī)模和發(fā)行成本方面均顯示出優(yōu)勢(shì)，以房企普遍發(fā)行的五年期公司債為例，有國(guó)資背景的保利地產(chǎn)在2016年1月一筆25億元債務(wù)發(fā)行利率僅為2.95%，而陽(yáng)光100的10億元公司債融資成本卻高達(dá)7.95%。

此外，借債持續(xù)增加，考驗(yàn)房企運(yùn)營(yíng)能力。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房企利潤(rùn)空間逐漸收窄，提前布局一線城市和熱門二線城市的房企憑借市場(chǎng)火熱，交易量得到保證，而布局其它城市的房企依舊面臨交易困境。

在這樣的背景下，克而瑞認(rèn)為，中小房企借債增加如同一把雙刃劍，究竟是通過再融資獲得更多資金，以創(chuàng)造更大收益，還是債臺(tái)高筑面臨信用危機(jī)，將成為這些房企的考驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。