昨日起，除“北上廣深”外，全國(guó)各地實(shí)施房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠新政，即首套房契稅最低減按1%的稅率征收，二套房最高減按2%的稅率征收契稅；個(gè)人購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售免征營(yíng)業(yè)稅。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，這輪稅費(fèi)新政稅率已接近探底，甚至很多城市還可以減免、抵扣。而2014年下半年以來(lái)，多地都在密集出臺(tái)寬松的房地產(chǎn)政策。

多位專家均表示，逾百個(gè)城市用不同手段積極去庫(kù)存，部分二線城市房?jī)r(jià)或?qū)⑸蠞q。但另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，非一線城市樓市供需基本平衡，“330”新政以來(lái)需求已經(jīng)被大量釋放，房企不應(yīng)捂盤惜售，要借政策“窗口期”加速推盤提升業(yè)績(jī)，以免在市場(chǎng)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

寬松政策頻出

去年以來(lái)，中央連續(xù)出臺(tái)推進(jìn)“去庫(kù)存”政策，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個(gè)省份的100多個(gè)城市密集出招，從供需兩端入手出臺(tái)“去庫(kù)存”政策。

總結(jié)來(lái)看，從購(gòu)房者消費(fèi)需求來(lái)看，從首付比例、房貸利率、公積金杠桿等多方面放松政策出臺(tái)；從開發(fā)商融資層面來(lái)看，2014年初即放開房企融資平臺(tái)，公司債融資利率已屢創(chuàng)新低，2014年全年，房企發(fā)行公司債3000億元，同比漲18倍，更重要的是，甚至部分地區(qū)開發(fā)商可以申請(qǐng)改變土地用途。

在房貸利率方面，央行六次降息，房貸利率已經(jīng)降至10年來(lái)最低水平；在購(gòu)房資格方面，二、三線城市全面取消限購(gòu)；在首付款方面，從“330新政”再到連續(xù)下調(diào)房貸首付比例，首套房最低首付比例已降至20%；在公積金杠桿方面，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。

值得注意的是，在房地產(chǎn)供給側(cè)方面，山東、寧夏將鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

此外，根據(jù)福建省最新相關(guān)政策，部分商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)商住用地，優(yōu)化開發(fā)用地供應(yīng)。對(duì)非住宅庫(kù)存特別是商業(yè)辦公庫(kù)存明顯供過于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)。2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。

事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者此前在采訪中就曾獲悉，福建省個(gè)別地區(qū)商業(yè)辦公項(xiàng)目庫(kù)存過量，難以消化，已建起的高樓大片空置，因此政府早有變“商業(yè)用地”為“住宅用地”的想法。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，福建省新政策力度較大，特別是針對(duì)商辦用地可以改住宅，政策力度超前，有利于化解目前部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩現(xiàn)象。

降稅后買房將省約3萬(wàn)元

昨日起，除“北上廣深”外，根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。

契稅方面，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

在營(yíng)業(yè)稅方面，通知中明確，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，二套房契稅下調(diào)降低購(gòu)房成本，進(jìn)一步刺激改善需求釋放。針對(duì)新房，90平方米以上的房屋契稅普遍下調(diào)，將增加對(duì)大戶型房屋的需求，同時(shí)二套房契稅調(diào)整幅度較大，改善性需求得到進(jìn)一步的鼓勵(lì)。

以一套套總價(jià)200萬(wàn)元（假設(shè)計(jì)稅依據(jù)為房屋成交價(jià)格）的房屋為例，若為購(gòu)買的首套房，且戶型面積在144平方米以上，則繳納契稅減少3萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買首套房的剛需群體來(lái)說(shuō)，購(gòu)置房屋面積越大，節(jié)省稅費(fèi)越多，更傾向于鼓勵(lì)購(gòu)房者一步到位滿足需求。

仍以價(jià)值200萬(wàn)元的房屋為例，若購(gòu)買的為二套房，契稅之前按3%計(jì)算。此次調(diào)整后，若戶型面積為90平方米以下，則繳納契稅較之前減少4萬(wàn)元，若戶型面積在90平方米以上，則繳納契稅減少2萬(wàn)元?？梢?，契稅稅率的下調(diào)對(duì)購(gòu)房者的直接影響是購(gòu)房成本明顯降低，并進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)成交回升。

針對(duì)二手房，此次政策調(diào)整，將進(jìn)一步活躍各城市二手房交易，加快促進(jìn)改善需求釋放。政策調(diào)整前，一套滿2年的200平方米大戶型二手房，若以差價(jià)20萬(wàn)元征收營(yíng)業(yè)稅額為1.12萬(wàn)元，調(diào)整后免征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)二手房買賣雙方都減輕了負(fù)擔(dān)，在一定程度上促進(jìn)大戶型二手房交易，而這部分賣房者其后又將進(jìn)入市場(chǎng)，產(chǎn)生更大的購(gòu)買力，有效刺激各地樓市去化。

房企應(yīng)加快推盤

而本次稅費(fèi)新規(guī)，其中適用于北京的僅契稅第一條，即“對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”從這條表述來(lái)看，以往“普通住房”的說(shuō)法已不復(fù)存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，以總價(jià)500萬(wàn)元購(gòu)置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，則需繳納15萬(wàn)元契稅，而執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，只需按照面積段來(lái)劃分，90平米以內(nèi)契稅為5萬(wàn)元，90平米以上契稅為7.5萬(wàn)元。這一契稅征收范圍表述的變更，在已全城豪宅化的北京住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，對(duì)于“賣一買一”的改善型家庭來(lái)說(shuō)作用相對(duì)更大，因此將刺激中端改善型項(xiàng)目入市。

更重要的是，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，此次稅費(fèi)調(diào)整，將對(duì)近期市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升的部分二線城市帶來(lái)較大影響，特別是之前房?jī)r(jià)較高、市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的南京、廈門、杭州、合肥、蘇州等城市，有望在政策影響下樓市量?jī)r(jià)持續(xù)創(chuàng)出新高。

相對(duì)于其它二線城市和三、四線城市，這些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)水平高、單套成交套總價(jià)也較高，政策調(diào)整后購(gòu)置新房和二手房稅費(fèi)降低的絕對(duì)值較大，更易刺激購(gòu)房者加快進(jìn)入市場(chǎng)，而這些城市本身的庫(kù)存水平又較低，供求關(guān)系偏緊，在此背景下樓市繼續(xù)維持高熱度將成必然。而對(duì)西安、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等房?jī)r(jià)偏低、庫(kù)存又大的城市來(lái)說(shuō)，此次政策調(diào)整的邊際刺激作用相對(duì)有限。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，契稅新政有利于盤活非一線城市市場(chǎng)流通與銷售環(huán)節(jié)。

對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準(zhǔn)等政策面給予的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加2016年上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

同時(shí)，張宏偉向記者強(qiáng)調(diào)，對(duì)于非一線城市來(lái)講，調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，積極去庫(kù)存，無(wú)論是90平方米以下的首套房，還是90平方米以上的首次改善項(xiàng)目或置換型項(xiàng)目，不要戀戰(zhàn)，不要期待房?jī)r(jià)再次快速大幅上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，而是想方設(shè)法盡快實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)回升。在市場(chǎng)需求已基本得到滿足的市場(chǎng)環(huán)境下，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過放量的“窗口期”，錯(cuò)過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)。如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，資金面也會(huì)因此遇到問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。