繼2月初降低非限購(gòu)城市首付比例后，財(cái)政部等三部門(mén)日前又發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收……去年以來(lái)，中央連續(xù)出臺(tái)推進(jìn)“去庫(kù)存”政策，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個(gè)省份的100多個(gè)城市也密集出招，從供需兩端入手出臺(tái)“去庫(kù)存”政策。

專(zhuān)家分析認(rèn)為，這些政策短期內(nèi)將對(duì)樓市去庫(kù)存形成實(shí)質(zhì)利好，但從中長(zhǎng)期看，還需做好產(chǎn)城融合、戶(hù)籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。

因城施策

易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，從目前已出臺(tái)去庫(kù)存政策的地方來(lái)看，二線城市占比約為5%，三四線城市占比高達(dá)95%。從區(qū)域分布看，中部城市最多，占比超過(guò)一半；西部次之，占比約40%；東部目前僅有山東省。

出臺(tái)政策的省市與庫(kù)存高企的區(qū)域分布重合度較高。“目前絕大多數(shù)三四線城市商品房去化壓力較大，房?jī)r(jià)下跌壓力也大。”

專(zhuān)家分析和記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地去庫(kù)存“招數(shù)”雖有異同，但主要可分為以下五類(lèi)。

招數(shù)一：活用公積金杠桿

住房公積金已成為各地去庫(kù)存的重要工具，多地公積金貸款率超過(guò)50%。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計(jì)，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷(xiāo)售貢獻(xiàn)了1/4份額，為化解庫(kù)存貢獻(xiàn)了1/3份額。

目前，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。江西、甘肅等省份推進(jìn)公積金貸款全省“一體化”政策。多省表示擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，四川省表示今年將積極推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

招數(shù)二：降低稅費(fèi)

多地政府采取降低稅費(fèi)、契稅補(bǔ)貼等方式減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，提高購(gòu)買(mǎi)能力。

甘肅省將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，寧夏居民購(gòu)買(mǎi)住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼，新疆將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算……

與此同時(shí)，多地還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施減稅優(yōu)惠。南昌市全面下調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率；寧夏將簡(jiǎn)化、合并和下放房地產(chǎn)行政審批事項(xiàng)，改革規(guī)費(fèi)繳納方式。

招數(shù)三：鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房

山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策；甘肅加大實(shí)施戶(hù)籍制度改革力度，讓新落戶(hù)城市的居民能享受購(gòu)租住房的政策，并擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。

招數(shù)四：打通商品房和保障房通道

甘肅計(jì)劃今年把4.6萬(wàn)套保障房中的3.3萬(wàn)套保障房用于從存量商品房中回購(gòu)，福建等省明確表示不再新建公租房；安徽等省要求，確保貨幣化安置比例不低于50％，山西要求商品房庫(kù)存較大的市要達(dá)到80％以上。河南出臺(tái)新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購(gòu)買(mǎi)所租住公租房。

招數(shù)五：實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

有的省份嚴(yán)把土地放量和新增開(kāi)發(fā)關(guān)口。寧夏對(duì)閑置面積超過(guò)批準(zhǔn)總面積10%的地區(qū)，不再新增用地指標(biāo)；江西提出將對(duì)履行去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，進(jìn)行約談和追責(zé)。

針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較大的地區(qū)，政府還允許開(kāi)發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開(kāi)發(fā)的住房用地或商業(yè)營(yíng)業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

農(nóng)民購(gòu)房受阻高房?jī)r(jià)

記者走訪安徽、河南、廣西等多地樓市發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前三四線城市去庫(kù)存壓力較大，有的地區(qū)去化周期達(dá)30余月。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說(shuō)：“縣級(jí)城市庫(kù)存壓力最大，其次是省轄市。”

各地推出的補(bǔ)貼政策在一定程度上刺激了購(gòu)房需求。記者在河南省舞陽(yáng)縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按2015年的銷(xiāo)量算，該縣樓市去化周期為4.6年。自2015年6月起，舞陽(yáng)縣開(kāi)始實(shí)行農(nóng)民進(jìn)城補(bǔ)貼政策，農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補(bǔ)貼，新婚家庭購(gòu)房享受每平方米200元補(bǔ)貼。目前，前兩批73套房的補(bǔ)貼已經(jīng)發(fā)放到位，共發(fā)放補(bǔ)貼99萬(wàn)元，第三批已上報(bào)50多套，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢(shì)。“好多農(nóng)民都是沖著補(bǔ)貼來(lái)的。”舞陽(yáng)華鑫置業(yè)有限公司副總經(jīng)理臧沖說(shuō)，今年春節(jié)期間就賣(mài)了40多套，接近去年全年的銷(xiāo)量。

房?jī)r(jià)高仍是影響農(nóng)民購(gòu)房最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有四年，但一直沒(méi)有購(gòu)房，“雖然有幾萬(wàn)元積蓄，也看了一些遠(yuǎn)離市中心的房子，可動(dòng)輒十幾萬(wàn)的首付，還是超出了我的能力范圍。”

除了望而生畏的高房?jī)r(jià)，受訪農(nóng)民們表示，買(mǎi)房還擔(dān)心三個(gè)問(wèn)題：一是能否享受本地市民的公共服務(wù)與資源？二是老家的土地與宅基地怎么辦？三是有沒(méi)有穩(wěn)定的收入？

廣西社科院社會(huì)學(xué)研究所研究員羅國(guó)安認(rèn)為，農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房成為“新市民”，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題。農(nóng)民購(gòu)房意愿受到就業(yè)機(jī)會(huì)、子女上學(xué)、公共服務(wù)、醫(yī)療保障等多重配套政策的影響。同時(shí)長(zhǎng)期實(shí)施的戶(hù)籍和土地政策，使許多農(nóng)民放棄了進(jìn)城定居的念想，他們寧愿將大半生打工積攢的財(cái)富用來(lái)在村莊建造自住房。

政策尚待細(xì)化落實(shí)

仲量聯(lián)行分析師認(rèn)為，地方政府相繼出臺(tái)政策提高購(gòu)房者的可支付能力，短期內(nèi)將對(duì)樓市去庫(kù)存形成實(shí)質(zhì)性利好。

今年春節(jié)期間，在福州東區(qū)某樓盤(pán)售樓部里，記者遇到了來(lái)自福州的郊縣長(zhǎng)樂(lè)的“購(gòu)房團(tuán)”。“平時(shí)大家都奔波于上海、北京等地，趁著過(guò)年放假來(lái)福州看看，想買(mǎi)房置業(yè)。”看房的周先生告訴記者。

不過(guò)，記者也注意到，在一些三四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)并沒(méi)有預(yù)料中的火爆。在外務(wù)工的85后小孫說(shuō)：“煙臺(tái)的新房均價(jià)在6000元左右，而自己的月收入也不過(guò)3000元左右，若買(mǎi)一套80平方米的房子，大約需要48萬(wàn)元左右，算上稅費(fèi)和首付，需要一次性拿出將近15萬(wàn)元，這是我不吃不喝4年多的工資。”

在山東淄博市從事房地產(chǎn)行業(yè)的中介王經(jīng)理說(shuō)：“春節(jié)期間我只接待了三位顧客，不少人期待樓市還有利好政策，觀望情緒比較重。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前來(lái)看，三四線城市房地產(chǎn)商普遍采取的是穩(wěn)價(jià)策略。受成本等因素影響，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)普遍的大幅降價(jià)。

中原地產(chǎn)研究部高級(jí)經(jīng)理盧文曦說(shuō)，各地出臺(tái)的去庫(kù)存組合拳給市場(chǎng)帶來(lái)了好的預(yù)期，但效果還需政策的細(xì)化落實(shí)。

如何更加有效推進(jìn)“去庫(kù)存”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從中長(zhǎng)期看，三四線城市地方政府下一步應(yīng)在產(chǎn)城融合、戶(hù)籍制度改革等方面下大力氣。

記者近期在多地調(diào)查了解到，很多城市在公積金貸款方面都有連續(xù)繳存等規(guī)定，但這些規(guī)定對(duì)于工作不穩(wěn)定的農(nóng)民工，在實(shí)際操作中難度不小。

四川新生代農(nóng)民工梁博說(shuō)：“我們流動(dòng)性太大，在這個(gè)工地交了，去另一個(gè)工地不一定給交，就算交也會(huì)隔一段時(shí)間、無(wú)法接續(xù)。換個(gè)城市就更麻煩了，公積金賬戶(hù)不但要轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，時(shí)間接續(xù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。”

首付比例降低后，在滬打工的農(nóng)民工羅旭輝想回老家安徽縣城買(mǎi)房。“問(wèn)題是在縣城要找到一份月薪幾千元的穩(wěn)定工作難度挺大，收入不穩(wěn)定，哪敢貸幾十年的款？”

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，應(yīng)加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引入新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而帶給城市更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而產(chǎn)生大規(guī)模的置業(yè)需求。小城市則更應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)及資源優(yōu)勢(shì)，明確城市定位，主動(dòng)承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)人口吸附力。

“政策要與市場(chǎng)相結(jié)合，落實(shí)戶(hù)籍制度改革，真正推進(jìn)城鎮(zhèn)化和農(nóng)民工市民化進(jìn)程，這才是未來(lái)推動(dòng)住房等城市消費(fèi)最重要的發(fā)動(dòng)機(jī)。”國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。