最近讓人們感到嗖嗖寒意的，除了全球股市的巨幅震蕩，還有香港樓市持續(xù)下滑。現(xiàn)在，中國大陸一線城市樓市看起來依然是美好的，2015年房子都賣得很火。但在去庫存的大勢之下，2016年樓市生死難料！看，政府終于忍不住救市了！

　　最近讓人們感到嗖嗖寒意的，除了全球股市的巨幅震蕩，還有香港樓市持續(xù)下滑?，F(xiàn)在，中國大陸一線城市樓市看起來依然是美好的，2015年房子都賣得很火。但在去庫存的大勢之下，2016年樓市生死難料！看，政府終于忍不住救市了！

　　樓市再迎刺激政策。2月19日，財(cái)政部等三部門發(fā)布文件，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。意見表示，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不執(zhí)行上述政策。

　　最近政府救市手段頻頻：2月2日，央行發(fā)布公告，在不實(shí)施限購的城市，居民首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)；對有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　民生宏觀對此發(fā)表評論表示，第一，為什么出臺文件？結(jié)構(gòu)性的降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)是房地產(chǎn)政策調(diào)整的大方向，有利于支持合理購房需求，加快去庫存。

　　第二，怎么做？下一步還有繼續(xù)推出房地產(chǎn)去庫存政策，個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)有望進(jìn)一步調(diào)降，國家住房銀行也有望提上日程，降息可能性不大。

　　第三，房價(jià)影響？主要是對沖地產(chǎn)下行，去庫存，不會帶來全國性的房地產(chǎn)上漲，但一線城市在政策放松預(yù)期、信貸放量的帶動下可能繼續(xù)強(qiáng)勢，尤其是北京這樣在上一輪上漲中相對滯后的城市。

　　第四，經(jīng)濟(jì)影響？僅靠房地產(chǎn)不可能改變經(jīng)濟(jì)下行趨勢。一是銷售回暖是局部的，不可持續(xù)。二是庫存太高，待售+在建超過60億平米，銷售很難傳導(dǎo)到投資。

　　樓市大變在即？房地產(chǎn)行業(yè)或無力反彈

　　政府出手“救市”，救的不是股市，而是處于危機(jī)時(shí)刻的樓市。從中央到地方，“救市”行動正在大規(guī)模進(jìn)行。中國樓市，儼然到了最危險(xiǎn)的時(shí)候。

　　春節(jié)前，央媽將非限購城市的首套房首付比例降低至20%，春節(jié)后又提高了住房公積金的存款利率，意在鼓勵工薪階層繳納公積金，進(jìn)而刺激樓市交易。這是中央層面的“救市”行動，可謂緊鑼密鼓。

　　而地方政府，房地產(chǎn)去庫存已成“政治任務(wù)”，江西、內(nèi)蒙古、福建、重慶多地省政府近期紛紛已出臺文件，某種程度可視為“救市”宣言。江西省政府更是提出，要對去庫存效果不明顯的地方官進(jìn)行問責(zé)。

　　“救市”運(yùn)動越轟轟烈烈，某種程度越說明房地產(chǎn)行業(yè)的疲乏無力。

　　其實(shí)，不僅是大陸，香港的樓市同樣陰云密布，春節(jié)后香港一片住宅用地樓面價(jià)拍得 19880港元/ 平方米，相比較5個月前同地段同用途的地價(jià)竟暴跌七成。這當(dāng)然是比較極端的例子，但它反映的基本局面是，香港樓市也充滿了悲觀信號。

　　在經(jīng)濟(jì)周期整體往下回調(diào)的趨勢下，樓市必然受到拖累，非人力所能扭轉(zhuǎn)。目前，從中央到地方正在展開“救市”，如何看待不同地區(qū)的房價(jià)走勢，下面兩點(diǎn)值得注意：

　　1。北上廣深依然實(shí)行限購政策，因其自發(fā)需求旺盛，樓市仍舊堅(jiān)挺，不需要政府救市，未來一線城市的房價(jià)必定是總體穩(wěn)中有進(jìn)。該買的，現(xiàn)在就可以買。

　　2。在庫存嚴(yán)重的三四線城市，即使地方政府極力鼓勵買房，但如果當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)乏力，高質(zhì)量的就業(yè)機(jī)會有限，留不住人，其“救市”行動很可能會竹籃打水一場空。這些地方的樓市，風(fēng)險(xiǎn)太高。

　　在中國大陸去庫存的呼聲下，你以為去國外買房就能賺錢了嗎？錯錯錯！別再去加拿大和美國買房了，香港將是個好選擇！

　　面對降至25年來最低水平的住宅銷售，香港房地產(chǎn)商為了促銷，正在用iPhone手機(jī)和紅酒券來吸引買家。不過這些小花招并不管用，他們竭力想要避免的降價(jià)或許已經(jīng)是僅剩的選擇。

　　多數(shù)購房者并沒有因?yàn)殚_發(fā)商的種種優(yōu)惠而上鉤，因房地產(chǎn)分析師預(yù)測去年9月以來下滑11%的香港住宅價(jià)格今年將進(jìn)一步下挫，跌幅最高將達(dá)到25%。

　　不過盡管房屋交易量大幅下滑，但房價(jià)較近期的高峰僅下跌10%。但是賣房者尚沒有絕望到拋售房屋的地步，因此房價(jià)目前相對比較堅(jiān)挺。

　　回顧下歷史，香港房價(jià)自2003年的谷底已經(jīng)上漲370%，并在去年9月達(dá)到頂峰，之后開始回調(diào)，主要原因是房屋供應(yīng)的增多以及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長的放緩。地價(jià)的下跌將最終導(dǎo)致房價(jià)的下跌，而房價(jià)下跌是市場負(fù)面情緒的主要指標(biāo)之一。

　　更糟糕的是，如原油市場一樣，香港市場的房屋供應(yīng)正快速增加，這給房價(jià)帶來了下行壓力。香港政府1月13日提高其5年新房屋供應(yīng)目標(biāo)至97100套，之前的預(yù)測為77100套。

　　下一步也許就是直接降價(jià)。由于擔(dān)心會引起房價(jià)跌幅加重的預(yù)期，開發(fā)商一直不愿意采取這一手段。

　　高力國際香港公司副董事總經(jīng)理Antonio Wu表示，顯然，無論是終端買家還是投資者都不著急，他們知道房價(jià)可能會進(jìn)一步下跌，與如今價(jià)格相比還會有更大降幅。如果房地產(chǎn)商真的想賣，確實(shí)需要降價(jià)才能提振銷售。

　　恒基地產(chǎn)、信和置業(yè)和九龍建業(yè)等香港地產(chǎn)商一直沒有公然降價(jià)，只是采取多種優(yōu)惠手段，通過抵扣印花稅和其他促銷形式，最多提供20%的買房折扣。由于需求疲軟的同時(shí)新屋供應(yīng)激增，這個策略似乎越來越發(fā)揮不出作用。

　　目前尚不清楚誰會是房地產(chǎn)泡沫破裂最大的受害者：近期香港的地皮都被內(nèi)地房地產(chǎn)開放商所投的。香港本土的房地產(chǎn)公司并不是很積極。本土房地產(chǎn)公司正在努力消化自己的庫存，本地開發(fā)商給予新客戶的折扣已經(jīng)超過12%。

　　然而令人感到意外的是，里昂證券房地產(chǎn)研究主管Nicole Wong表示，香港房地產(chǎn)市場泡沫的破裂尚沒有完全開始，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)公司將香港房地產(chǎn)市場當(dāng)作規(guī)避內(nèi)地資本管制，存放離岸資金的場所。Wong表示，大陸地產(chǎn)公司的出價(jià)要高過香港本土公司，因?yàn)樗麄冇懈偷倪呺H利率，此外因?yàn)槿嗣駧诺馁H值，這些公司希望將自己的資本存放到離岸的市場中。

　　人們可以想象，全球沒有比香港更加合適中國內(nèi)地公司存放資金的離岸場所，而且這些地方是尚未被中國政府凍結(jié)的。

　　同時(shí)令人諷刺的是，香港房價(jià)的走低是在2012年香港房價(jià)上漲導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大帶來爭議后，香港政府推出了一系列穩(wěn)定市場房價(jià)措施的背景下發(fā)生的。是的，政府現(xiàn)在可以解除這些措施，但是房價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)開始下跌。包括美銀美林的Raymond Ngai在內(nèi)的房地產(chǎn)分析師預(yù)計(jì)，香港政府將會放松之前的措施以希望刺激房價(jià)的反彈。

　　但是，可以完全肯定是房價(jià)崩潰將遠(yuǎn)比目前的情況更加糟糕。標(biāo)準(zhǔn)普爾公司發(fā)布研報(bào)表示，香港房價(jià)已經(jīng)下跌10-15%。標(biāo)普表示一旦香港房價(jià)下跌幅度達(dá)到30%，標(biāo)普將會下調(diào)香港房地產(chǎn)公司的評級。根據(jù)標(biāo)普追蹤的記錄顯示，香港房價(jià)暴跌50%是幾乎可以肯定的事情。

　　香港房地產(chǎn)泡沫破裂的最終受益者將是香港本地居民，因?yàn)榉績r(jià)終于將再次降至香港居民能承受的水平。根據(jù)住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查的2015年第三季度的調(diào)查數(shù)據(jù)，香港是全球87各主要城市房價(jià)最貴的城市。香港房價(jià)中位數(shù)是香港人稅前年收入中位數(shù)的19倍，去年這一數(shù)字為17倍。

　　現(xiàn)在購房者不用再去加拿大和美國買房了，香港將是個好選擇。

　　救樓市，最大的“核武器”是什么

　　2016年，是中國樓市去庫存的關(guān)鍵年份。穩(wěn)增長在很大程度上要靠樓市，這已經(jīng)成為一種共識。

　　那么，國家現(xiàn)在手里還有什么牌，可以用來救樓市呢？

　　1、繼續(xù)降準(zhǔn)、降息。

　　“降準(zhǔn)”的全稱是“降低存款準(zhǔn)備金率”，其實(shí)質(zhì)是增加貨幣供應(yīng)量(也就是老百姓(603883)說的印鈔票)，直接結(jié)果是導(dǎo)致M2增速提升。2015年全年的增速，可能也是最近幾年最高的。年初的時(shí)候，政府工作報(bào)告給出的預(yù)測是12%左右，現(xiàn)在看來大大增加了。

　　降準(zhǔn)是增加貨幣供應(yīng)量，降息是引導(dǎo)市場利率走低。其結(jié)果，都是增加市場流動性，這些流動性不去股市、債市就去樓市。預(yù)計(jì)2016年會有兩次左右的降息，每次0.25%；大概有四次降準(zhǔn)，每次0.5%。如果人民幣貶值速度偏慢，則熱錢外流加快，降準(zhǔn)次數(shù)會增加。

　　2、繼續(xù)降低首付

　　目前，非限購城市的首套房商業(yè)貸款，首付比例基本上都是25%，肯定會下調(diào)到20%。此外，非限購城市的二套房、三套房的首付，也有望下調(diào)。這其實(shí)就是給樓市加杠桿。國家現(xiàn)在對樓市杠桿比較警惕，但最終又不得不加杠桿。

　　3、開發(fā)貸款有保有壓

　　樓市不景氣，央行會給開發(fā)商貸款放水嗎？我的判斷是，有保有壓。因?yàn)閲蚁胪苿尤木€城市降房價(jià)、去庫存，同時(shí)推動房企重組、去產(chǎn)能。所以，對于一些房企肯定會收緊貸款，促使其降價(jià)或者接受重組。而一些大房企，可能獲得更加寬松的信貸支持。當(dāng)年煤炭行業(yè)重組時(shí)上演的一幕，可能在房地產(chǎn)領(lǐng)域重演。

　　4、住房公積金制度改革

　　改革包括幾個內(nèi)容：第一，將更多的人納入住房公積金體系，享受低利率房貸，比如農(nóng)民工、個體戶；第二，放寬使用限制，可以異地使用，家庭成員、近親綁定使用；第三，推進(jìn)“住房公積金質(zhì)押貸款資產(chǎn)證券化”，其實(shí)就是給住房公積金加杠桿，相當(dāng)于給剛需購買者發(fā)放更多的補(bǔ)貼。

　　5、購房入戶、減稅、財(cái)政補(bǔ)貼

　　除了部分核心城市，大部分城市的落戶條件會放寬。在三四線城市，對剛需購房者會有力度更大的減稅、財(cái)政補(bǔ)貼等政策出臺。

　　6、政府購買積壓商品房

　　在一些城市，政府或許會用現(xiàn)金、土地補(bǔ)償?shù)确绞?，向開發(fā)商購買積壓的商品房，用來做棚戶區(qū)改造的安置房，政策性住房等。對于低收入階層，會先租后買，以租金抵房款。

　　7、改變規(guī)劃，調(diào)整容積率，甚至回收拍賣出去的土地

　　對于已經(jīng)拍賣出去的住宅用地，如果銷售前景極其不樂觀，政府會接受開發(fā)商的申請，調(diào)整規(guī)劃，降低容積率，甚至回收沒有動工的土地，消化潛在的庫存。

　　8、鼓勵個人和企業(yè)成立房屋租賃公司

　　此項(xiàng)政策在2015年年底已經(jīng)宣布，但尚未落地。未來在非限購城市，會鼓勵個人、企業(yè)大量收購積壓商品房，成立租賃公司，為社會提供租賃房源。這意味著，國家承認(rèn)了購房者的投資性需求。這類租賃公司在獲得貸款、稅費(fèi)等方面，可能獲得國家的支持。上述政策里，貨幣政策是最大的“核武器”，管理層會控制力度。但如果市場壞到一定程度，M2增速可能會達(dá)到一個比較高的程度，二套房、多套房貸也許會降低到接近首套房的程度。到那時(shí)，房價(jià)這條擱淺的船，可能會被波濤洶涌的人民幣托起來。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。