不久前，市人大代表王建鋒和10多名人大代表一起走訪羅湖區(qū)翠竹街道木頭龍城市更新項(xiàng)目。“這個(gè)項(xiàng)目陷入僵局很多年。”王建鋒了解到，該項(xiàng)目因部分業(yè)主未簽約而一再擱淺，“據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，目前只有不到10%的業(yè)主沒(méi)有簽約”。

2010年3月，木頭龍項(xiàng)目獲批成為深圳首批8個(gè)城市更新單元之一。近6年過(guò)去了，項(xiàng)目卻停滯不前。“現(xiàn)在里面雜草叢生，大部分房子已經(jīng)沒(méi)有人住，很荒蕪。”王建鋒等多名人大代表很擔(dān)心未搬遷住戶的安全問(wèn)題。

一邊是大部分業(yè)主認(rèn)可拆遷賠償方案，已經(jīng)搬遷并盼望早日回遷；一邊是未搬遷住戶對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、程序合法性等存有質(zhì)疑，與開(kāi)發(fā)商的博弈仍在持續(xù)。這是木頭龍城市更新項(xiàng)目的現(xiàn)狀。記者了解到，實(shí)際上，這樣的情況還在深圳許多老舊住宅舊改項(xiàng)目中存在。這種曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”令政府、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主等多方陷入“多輸”困局。

在深圳市六屆人大二次會(huì)議上，城市更新推進(jìn)難成為一些代表關(guān)注、熱議的話題。楊乖進(jìn)等多名市人大代表聯(lián)名遞交關(guān)于加快推進(jìn)老舊住宅區(qū)城市更新的建議，其核心是呼吁盡快將《深圳市城市更新條例》列入市人大2016年立法計(jì)劃，修改目前《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定，打破“100%的業(yè)主、100%的面積同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能確認(rèn)實(shí)施主體”的條件。

現(xiàn)狀

城市更新項(xiàng)目推進(jìn)緩慢

廣東建聯(lián)律師事務(wù)所律師、廣東省律協(xié)地產(chǎn)委員會(huì)委員王勁松長(zhǎng)期關(guān)注城市更新。據(jù)他觀察，目前深圳的城市更新還是處于分化的狀態(tài)，“工改工、工改商項(xiàng)目推進(jìn)相對(duì)順利，涉及小業(yè)主比較多的舊住宅區(qū)的城市更新項(xiàng)目還是處于難推進(jìn)的狀態(tài)。”

楊乖進(jìn)等人大代表也認(rèn)為，“目前城區(qū)老舊住宅區(qū)改造實(shí)施困難”。“木頭龍項(xiàng)目用地面積8.23萬(wàn)平方米，小區(qū)總共1340戶，仍有109戶業(yè)主未簽約。項(xiàng)目搬遷談判工作長(zhǎng)期處于拉鋸戰(zhàn)狀態(tài)，簽約進(jìn)展緩慢。已簽約外遷的1000多戶業(yè)主在外租房感覺(jué)種種不便，且擔(dān)心改造項(xiàng)目不能順利實(shí)施，急盼回遷心態(tài)強(qiáng)烈”，楊乖進(jìn)說(shuō)。

而同樣位于羅湖區(qū)的金鉆豪園項(xiàng)目也處于同樣境地。該項(xiàng)目2010年列入深圳市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃，2011年通過(guò)更新單元規(guī)劃審批。由于尚有5%的拆遷面積未能談妥，該小區(qū)舊改至今難以推進(jìn)，一度陷入“爛尾”的危險(xiǎn)境地。2015年10月，原開(kāi)發(fā)商深圳市翠芳園投資開(kāi)發(fā)有限公司資金鏈斷裂黯然退出，其債權(quán)人之一深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)新華城有限公司接手舊改。

據(jù)悉，小區(qū)總共868戶，翠芳園公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目時(shí)，完成了與其中770戶業(yè)主的簽約工作，剩余98戶業(yè)主未簽約。2014年10月開(kāi)始，翠芳園公司開(kāi)始出現(xiàn)不按時(shí)足額支付過(guò)渡期安置費(fèi)問(wèn)題。經(jīng)羅湖區(qū)政府專門會(huì)議協(xié)調(diào)，后來(lái)新華城公司接手金鉆豪園項(xiàng)目，表示將就拆遷補(bǔ)償協(xié)議、提高安置過(guò)渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及換簽合同獎(jiǎng)勵(lì)等問(wèn)題與業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。目前，該公司正在與相關(guān)業(yè)主重新簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

記者了解到，2009年12月《深圳市城市更新辦法》頒布實(shí)施后，2010年深圳共有8個(gè)舊住宅小區(qū)被列為拆除重建試點(diǎn)，但時(shí)至今日，這些項(xiàng)目均進(jìn)展緩慢。

“羅湖作為一個(gè)老城區(qū)，城市更新的量相對(duì)較多。木頭龍和金鉆豪園兩大片區(qū)都是符合羅湖區(qū)城市更新要求的大片區(qū)，目前搬遷過(guò)渡期已長(zhǎng)達(dá)三四年”，深圳市人大代表、羅湖區(qū)委書記賀海濤去年曾在深圳市第六屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上提到這樣的困境，“因?yàn)榘徇w的周期太長(zhǎng)了，已經(jīng)出現(xiàn)已簽約業(yè)主和未簽約業(yè)主都上訪的‘雙上訪’現(xiàn)象。”

析因

“權(quán)利主體分散”

“要解決老舊住宅區(qū)改造難的問(wèn)題，拆除重建是最徹底的解決路徑”，聯(lián)名提議的代表們認(rèn)為，老舊住宅區(qū)之所以拆遷難、改造難的主要癥結(jié)在于，《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定“屬于以舊住宅區(qū)改造為主的改造項(xiàng)目的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，組織制定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案，經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體。市場(chǎng)主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，形成單一主體”。

“這就意味著必須100%業(yè)主、100%的面積同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能確認(rèn)實(shí)施主體”，人大代表們?cè)诮ㄗh中指出，“該制度設(shè)計(jì)在一定程度上催生了‘釘子戶’”。

這樣的建議是否切中了城市更新推進(jìn)難的關(guān)鍵？

木頭龍城市更新項(xiàng)目已完成了土地及房屋確權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示及審批、單體戶型公示及意見(jiàn)征集等工作，待簽約完成后，將確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施主體資質(zhì)。而簽約這一環(huán)節(jié)卻很用了很長(zhǎng)時(shí)間都沒(méi)有突破。

羅湖區(qū)重建局規(guī)劃科工作人員曾向記者介紹，小區(qū)中不愿搬遷的業(yè)主提出的理由包括：對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有意見(jiàn)、年事已高不便搬家、子女需要就近上學(xué)、不信任開(kāi)發(fā)商等。而深圳市城市更新辦副主任譚權(quán)曾則指出，未簽約業(yè)主“核心還是對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)臈l件不滿意”。

王勁松認(rèn)為，一方面，目前深圳在舊住宅小區(qū)的拆遷補(bǔ)償上還缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，增加了推進(jìn)阻力；另一方面，權(quán)利主體分散也使得100%簽約要求難以完成。

與國(guó)內(nèi)一些城市不同的是，廣東省、深圳市的城市更新強(qiáng)調(diào)“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)主導(dǎo)”，即在計(jì)劃和規(guī)劃申報(bào)階段由政府主導(dǎo)，規(guī)劃計(jì)劃編制完成、拆遷標(biāo)準(zhǔn)明確后，由開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行改造。“在一個(gè)利益多元化的時(shí)代，眾多小業(yè)主的訴求可謂五花八門，開(kāi)發(fā)商很難完全滿足每一位業(yè)主的要求”，王勁松說(shuō)。

接手金鉆豪園項(xiàng)目的新華城公司總經(jīng)理桂女士表示，“實(shí)際上，這一項(xiàng)目的老板究竟是誰(shuí)并不重要，最重要的是舊改的政策是否會(huì)發(fā)生調(diào)整，只要政策調(diào)整了，誰(shuí)來(lái)做這個(gè)項(xiàng)目都可以。”在她看來(lái)，倘若政策不調(diào)整，金鉆豪園舊改項(xiàng)目甚至將失去盤活的唯一契機(jī)。

建議

從立法層面打破僵局

人大代表建議，為打破深圳市老舊住宅區(qū)更新難的僵局，讓深陷拉鋸戰(zhàn)的重點(diǎn)項(xiàng)目盡快“解套”，徹底消除城市安全隱患，進(jìn)一步改善群眾居住條件，可采用以下措施：

一是盡快將《深圳市城市更新條例》列入市人大2016年立法計(jì)劃，使老舊住宅區(qū)更新于法有據(jù)、依法推進(jìn)。

二是借鑒香港、臺(tái)灣等地區(qū)做法，明確市場(chǎng)主體與90%業(yè)主、90%的面積簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》后，即可作為“多數(shù)份額擁有人”向法院申請(qǐng)強(qiáng)制售賣。將現(xiàn)行的“雙100%”要求修改為“雙90%”后，“很多業(yè)主擔(dān)心強(qiáng)制售賣后獲利更少，就不會(huì)堅(jiān)持留在最后做’釘子戶’，老舊住宅區(qū)更新才能走出利益無(wú)限博弈的困境。”

對(duì)此，深圳蕾奧城市規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司董事長(zhǎng)王富海表示認(rèn)同。“香港的確采取了幾位市人大代表所提議的做法——通過(guò)降低簽約比例保障項(xiàng)目實(shí)施，防止因少數(shù)人的堅(jiān)持影響大多數(shù)人的利益和城市發(fā)展”，他說(shuō)，“香港曾經(jīng)也要求簽約率達(dá)95%以上才可以進(jìn)行，城市更新推進(jìn)得非常慢，后來(lái)就降到了80%。”

王勁松認(rèn)為，深圳的城市更新在國(guó)內(nèi)城市中處于領(lǐng)先的位置，《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》頒布實(shí)施后，其他城市才相繼出臺(tái)相應(yīng)辦法。“但目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有多數(shù)決的機(jī)制形成，臺(tái)灣、香港已經(jīng)有類似的機(jī)制”，他認(rèn)為，深圳可嘗試設(shè)置如95%簽約率這樣的基準(zhǔn)，如果95%的業(yè)主都同意，剩下小部分業(yè)主的問(wèn)題可以通過(guò)多數(shù)決機(jī)制來(lái)解決。

而去年8月曝光的深圳《城市更新條例》（草案）顯示，深圳確實(shí)在嘗試突破100%簽約率這一條件，草案中提及當(dāng)不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人不超過(guò)5%時(shí)，可向政府申請(qǐng)強(qiáng)制征收。但有法律界人士認(rèn)為，這或與上位法《物權(quán)法》相沖突，無(wú)法獲得人大通過(guò)。

王勁松表達(dá)了不同看法，“和《物權(quán)法》沒(méi)有明顯沖突，因?yàn)榇饲耙?jīng)過(guò)一系列法定程序，之后如果還有少數(shù)業(yè)主不同意，政府強(qiáng)制征收，這些業(yè)主利益也不會(huì)受到損害，因?yàn)樗麄冞€是會(huì)獲得法定賠償。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。