2月2日，央行、銀監(jiān)會出臺房貸新政，在不實(shí)施限購措施的城市，居民首次購房首付比例最低可降至兩成。業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)市場去庫存、促銷售的基調(diào)下，今年樓市政策環(huán)境將保持寬松，成交有望穩(wěn)中有升，區(qū)域分化的趨勢依然存在。

政策效果漸顯現(xiàn)

從央行六次降息到二三線城市取消限購，從“330新政”再到連續(xù)下調(diào)房貸首付比例，房地產(chǎn)寬松政策進(jìn)一步加碼。目前，房貸利率已經(jīng)降至10年來最低水平，首套房最低首付比例降至20%。在一系列持續(xù)利好推動下，樓市有望出現(xiàn)積極變化。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年12月70個(gè)大中城市房價(jià)16個(gè)月以來首次出現(xiàn)同比正增長，2015年全國商品房銷售面積為128495萬平方米，比上年增長6.5%。另據(jù)中國指數(shù)研究院公布的報(bào)告顯示，2016年1月百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第6個(gè)月雙漲，其中環(huán)比漲幅有所收窄，同比漲幅則繼續(xù)擴(kuò)大，分別為上漲0.42%和4.37%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，60個(gè)城市環(huán)比上漲。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，盡管2016年1月國家統(tǒng)計(jì)局對70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，但根據(jù)易居研究院監(jiān)測的30個(gè)典型城市的數(shù)據(jù)（包括四個(gè)一線城市和其他二、三線樣本城市）來看，1月30個(gè)城市新建商品住宅的成交環(huán)比2015年12月減少24.2%，但2016年1月同比2015年1月，30城商品住宅成交面積同比增長19.4%，說明當(dāng)前樓市形勢明顯強(qiáng)于一年之前。相比另一個(gè)樓市繁榮期的2013年1月，這一數(shù)據(jù)也高出11.5%。本輪房地產(chǎn)市場上行，最早始于2014年10月，市場信號是當(dāng)月住宅成交量環(huán)比9月大增，而政策信號是“930”新政，市場信號證實(shí)了政策信號的有效性。之后，30城商品住宅成交量持續(xù)保持高位。其中，2015年12月成交量創(chuàng)歷史最高月度成交紀(jì)錄。2016年1月，成交量雖環(huán)比下滑，但仍保持在2014年10月之后形成的高位平臺上。基于此，房地產(chǎn)市場整體狀況應(yīng)無憂。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，通過下調(diào)首套房首付比例，可以降低購房者入市門檻，適度激活以自住需求為主的樓市成交量，緩解大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市高庫存的市場壓力，同時(shí)使房價(jià)保持相對穩(wěn)定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)政策再松綁有利于刺激房地產(chǎn)市場在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇，但從根本上并未解決需求端問題。對于購房者來說，貸款利率并未降低，降低首付比例也使得貸款壓力有所增加。這部分實(shí)際刺激入市的購房者數(shù)量預(yù)計(jì)有限。對于多數(shù)購房者來說，新政策影響有限，但從心理層面看，會刺激一波需求入市。

多地積極去庫存

數(shù)據(jù)顯示，2015年末商品房待售面積達(dá)71853萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。在房地產(chǎn)去庫存這場“殲滅戰(zhàn)”中，地方政府正在積極出臺相關(guān)措施。從相繼召開的地方兩會來看，房地產(chǎn)去庫存問題已成為熱議話題之一，繼續(xù)降低購房成本、加快棚戶區(qū)改造、貨幣化補(bǔ)貼以及戶籍制度改革成為去庫存的發(fā)力重點(diǎn)。

江西省提出,對首次購買城鎮(zhèn)住房、符合條件的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼，探索將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍。河南省提出，支持繳存職工用公積金貸款改善住房條件，將有穩(wěn)定勞動關(guān)系的常住人口納入公積金覆蓋范圍，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。同時(shí)，河南還有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

內(nèi)蒙古提出，在扎實(shí)有序消化房地產(chǎn)庫存方面，內(nèi)蒙古將研究住房公積金支持農(nóng)牧民進(jìn)城購房政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向轉(zhuǎn)移進(jìn)城農(nóng)牧民發(fā)放購房貸款。此外，還將探索共有產(chǎn)權(quán)等措施，逐步消化大平米住宅庫存，取消限制性政策，釋放剛性和改善性住房需求。河北省表示，要化解房地產(chǎn)庫存，推進(jìn)以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，到2020年戶籍人口、常住人口城鎮(zhèn)化率分別達(dá)48%和67%左右。吉林省提出，鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，幫助解決融資難問題，同時(shí)根據(jù)“去庫存”的進(jìn)度調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。

湖南省提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，原則上2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對安置比例高的地區(qū)和項(xiàng)目將給予資金傾斜。青海省提出，進(jìn)一步放寬西寧市落戶限制，建立農(nóng)牧民進(jìn)城購房和租房財(cái)政補(bǔ)貼政策。

從一線城市來看，地方兩會相關(guān)議題則更多圍繞著支持合理住房需求、促進(jìn)市場健康發(fā)展展開。北京表示，今年將開始研究職住平衡前提下的換房零稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)市民將住房換到離辦公地點(diǎn)更近的地方。上海表示，限購政策今年仍將繼續(xù)實(shí)施，但會增加中小戶型的供應(yīng)量，讓房屋總價(jià)在青年人經(jīng)過努力后可以承受。在廣東省兩會期間，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王芃稱，廣東將取消限購限貸等調(diào)控政策，但并非強(qiáng)制性的，尤其對于廣州、深圳這樣的大城市，具體政策仍由各地政府根據(jù)市場作出判斷。

張大偉表示，預(yù)計(jì)后續(xù)各省針對房地產(chǎn)庫存問題會出臺不同力度的對策。整體看，一季度有望集中發(fā)布一批寬松的政策措施，但實(shí)施力度將有所不同。

上半年樓市向好

對于今年樓市走勢，中國指數(shù)研究院認(rèn)為，春節(jié)將至，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，房企推盤動力不足，市場表現(xiàn)將較平穩(wěn)。預(yù)計(jì)春節(jié)假期過后，房企將加大供應(yīng)，市場需求也將逐步釋放。價(jià)格方面，百城價(jià)格整體將保持穩(wěn)中有漲，部分熱點(diǎn)城市仍可能出現(xiàn)較大漲幅。

楊紅旭認(rèn)為，2016年全國房地產(chǎn)行業(yè)在政策面仍保持寬松基本已成定局。在中央化解房地產(chǎn)庫存的方針指導(dǎo)下，房貸新政只是配套政策之一，未來一段時(shí)間，其他部委和地方政府或陸續(xù)出臺配套政策。在這樣的政策背景下，二、三線城市的市場很可能出現(xiàn)弱復(fù)蘇。而一線城市和部分二線城市，受寬松的貨幣政策驅(qū)動和市場本身的“正反饋效應(yīng)”影響，樓市總體仍保持較強(qiáng)態(tài)勢。

張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)2016年上半年市場依然延續(xù)上行趨勢，但二線城市的政策效果可能較明顯。當(dāng)前，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，房價(jià)已經(jīng)全面上漲，二線城市將是新政策主要影響區(qū)域，后續(xù)各省都將針對房地產(chǎn)庫存問題出臺不同力度的政策。而三四線城市由于庫存絕對值過高，今年市場分化的趨勢仍將延續(xù)。整體來看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎來一輪密集的政策寬松。

中銀國際認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場去庫存、促銷售、托投資的主基調(diào)清晰，未來可能的地產(chǎn)政策包括放松落戶、交易稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼擴(kuò)大以及公積金支持力度加大，部分房地產(chǎn)金融工具在今年也有望取得突破。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。