近日，中國(guó)證券報(bào)記者走訪北京多個(gè)商住房樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)商住二手房樓盤(pán)成交價(jià)相比2017年3月高位時(shí)幾近腰斬，不少業(yè)主因著急出手不得不一再降價(jià)，所賣(mài)房款甚至已無(wú)法償還當(dāng)年的銀行貸款。

2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，自此商住房全面限購(gòu)。如今，限購(gòu)政策出臺(tái)3年有余，成交量相比峰值下跌超過(guò)95%。

□本報(bào)記者董添

價(jià)格現(xiàn)腰斬

“除了特別好的地段，北京二手商住房八成以上成交價(jià)跌了50%左右。目前多數(shù)二手商住房成交價(jià)格和2012年前后價(jià)格差不多。”一位在北京從事商住房買(mǎi)賣(mài)近10年的中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“限購(gòu)政策出臺(tái)前，同一地段的商住房?jī)r(jià)格與住宅不相上下。3年過(guò)去了，住宅雖然也限購(gòu)，但是價(jià)格仍然小幅攀升，商住房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)大幅下跌，目前均價(jià)普遍不及同一地段住宅價(jià)格的一半。”

2017年3月限購(gòu)政策出臺(tái)前，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)商住房可以正常貸款，很多投資者當(dāng)時(shí)貸款比例超過(guò)六成。隨著房?jī)r(jià)下跌過(guò)半，目前市值已經(jīng)達(dá)不到銀行貸款總額。換句話(huà)說(shuō)，即便賣(mài)完房子，也無(wú)法全部?jī)斶€當(dāng)時(shí)的銀行貸款，導(dǎo)致很多房源無(wú)法正常解除銀行質(zhì)押。

在近期成交的商住二手房中，上述現(xiàn)象比比皆是。以朝陽(yáng)區(qū)四環(huán)外十里河某商住二手房為例，中國(guó)證券報(bào)記者查詢(xún)?cè)撔^(qū)最新成交記錄發(fā)現(xiàn)，業(yè)主此前購(gòu)買(mǎi)單價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在實(shí)際成交價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)與房屋原值相比跌幅接近50%。由于業(yè)主銀行貸款比例較高，其實(shí)際收到購(gòu)房者交付的全部房款后，仍然不夠銀行貸款償還額。中介不得不另外主持簽訂三方協(xié)議，以借款方式讓購(gòu)房者多交付一部分現(xiàn)金給業(yè)主，用于償還銀行貸款以解除質(zhì)押。

“如果不是著急用錢(qián)，不可能這么割肉賣(mài)掉，賠得實(shí)在太多了。”多位在近期出售商住房的業(yè)主對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“當(dāng)時(shí)買(mǎi)這種房子的人，一部分是為了投資，還有一部分是沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住宅資格的人買(mǎi)來(lái)自住。當(dāng)時(shí)不限購(gòu)，既可以自由買(mǎi)賣(mài)，也可以高比例貸款，所以身邊很多做生意的人都選擇買(mǎi)這類(lèi)房子?，F(xiàn)在著急用錢(qián)，賠得再多也要出手。”

不能貸款是主因

針對(duì)造成上述問(wèn)題的原因，中國(guó)證券報(bào)記者多方采訪了解到，限購(gòu)政策出臺(tái)后，商住房只能全款購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻提升，賣(mài)房的人遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于購(gòu)買(mǎi)者，供需失衡，是導(dǎo)致價(jià)格大幅下跌的主要原因。此外，限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，商住房的辦公屬性被進(jìn)一步明確，居住功能被淡化，此前流入商住房的熱錢(qián)逐步退出，也是商住房?jī)r(jià)格持續(xù)走低的一大原因。

限購(gòu)政策規(guī)定，北京地區(qū)二手商住房需要公司或納稅、社保繳足5年的個(gè)人投資者全款購(gòu)買(mǎi)。一手商住房則只能由公司全款購(gòu)買(mǎi)，個(gè)人不能購(gòu)買(mǎi)。但在很多中介的幫助下，個(gè)人通過(guò)注冊(cè)空殼公司也可以購(gòu)買(mǎi)一手商住房。為了進(jìn)一步限制此類(lèi)投機(jī)現(xiàn)象，政府對(duì)很多商住房新建樓盤(pán)的單套面積最低值提出了較高要求，有的樓盤(pán)土地出讓時(shí)要求商住房單套最小面積不得小于200-500平方米。進(jìn)一步提高準(zhǔn)入門(mén)檻，使得購(gòu)房者需求進(jìn)一步被遏制。

“很多商住房當(dāng)時(shí)在建的時(shí)候，打的就是擦邊球。無(wú)論是容積率、密度、物業(yè)管理、整體環(huán)境還是裝修、配套都是按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的。不少商住房是民水、民電、有燃?xì)?。除了無(wú)法落戶(hù)、上學(xué)以及產(chǎn)權(quán)不是70年外，和普通住宅沒(méi)有區(qū)別。所以限制政策出臺(tái)前，小戶(hù)型商住房特別容易賣(mài)。”多位商住房銷(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

“當(dāng)時(shí)公司的銷(xiāo)售都喜歡去商住房樓盤(pán)賣(mài)房子，因?yàn)榭梢再J款，又不限購(gòu)，且一居室小戶(hù)型很多。只要地段和開(kāi)發(fā)商稍微有點(diǎn)亮點(diǎn)，特別容易賣(mài)，基本就是一搶而空。每個(gè)商住房銷(xiāo)售都可以很輕松地做到百萬(wàn)以上的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。”回憶當(dāng)年商住房銷(xiāo)售盛況，某頭部房產(chǎn)中介銷(xiāo)售王紅（化名）仍然難掩激動(dòng)。

在低首付、高貸款、低總價(jià)、不限購(gòu)、可居住等多重利好因素吸引下，原本用于辦公屬性的商住房，逐漸成為住宅的替代品，銷(xiāo)售價(jià)格也一路水漲船高。限購(gòu)政策出臺(tái)前，商住房?jī)r(jià)格在短短的幾年時(shí)間，價(jià)格翻了一倍，與同一地段住宅不相上下。商住房銷(xiāo)售之火熱，可見(jiàn)一斑。

“2017年3月限購(gòu)政策出臺(tái)后，前期賣(mài)商住房的銷(xiāo)售在接下來(lái)的一年里，基本什么也沒(méi)干，都在處理糾紛和退業(yè)績(jī)。最多的銷(xiāo)售退了200萬(wàn)業(yè)績(jī)。”王紅介紹，“我自己退了50萬(wàn)業(yè)績(jī)。限購(gòu)政策突然出臺(tái)，由于屬于合同中的不可抗力，很多本來(lái)有資質(zhì)的客戶(hù)也紛紛表示不要了，這類(lèi)糾紛一直持續(xù)到樓盤(pán)清盤(pán)為止。”

撿漏房源增多

中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前掛牌賣(mài)出的二手商住房同一小區(qū)報(bào)價(jià)相差巨大，報(bào)價(jià)單價(jià)高的房源比單價(jià)低的房源高出一倍不止。

“現(xiàn)在商住房的行情是，如果著急賣(mài)，必須得降價(jià)。掛高的都是不著急賣(mài)的。”位于六環(huán)外某商住房銷(xiāo)售中介對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“商住房業(yè)主中很大一部分屬于私人業(yè)主，受疫情影響，這類(lèi)業(yè)主很多著急用錢(qián)，變現(xiàn)需求空前。這導(dǎo)致近期很多商住房樓盤(pán)出現(xiàn)撿漏房源，為了盡快成交，掛牌價(jià)格一降再降。”

據(jù)了解，在疫情期間，很多中介為了吸引購(gòu)房者，改良了前期銷(xiāo)售政策，要求房源報(bào)價(jià)與真實(shí)成交價(jià)之間的差別不能超過(guò)3%，否則銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)將受到影響。在此背景下，著急出售的房源成交價(jià)和報(bào)價(jià)之間的差距被一再縮小，導(dǎo)致?lián)炻┓吭醇ぴ觥?ldquo;臨近簽約的房源系統(tǒng)報(bào)價(jià)基本沒(méi)有水分了。”

但有意思的是，記者走訪了解到，目前在售的新盤(pán)商住房中，有的仍然可以賣(mài)給個(gè)人，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同地段商住二手房均價(jià)。銷(xiāo)售人員透露，限購(gòu)政策出臺(tái)前，開(kāi)發(fā)商可能預(yù)見(jiàn)到有限購(gòu)政策出臺(tái)，未雨綢繆，將當(dāng)時(shí)還在建設(shè)的新房全部過(guò)戶(hù)到了內(nèi)部員工名下，提前走了網(wǎng)簽程序。房子建好后，由于地段好、精裝修、不占用購(gòu)房資質(zhì)、還可以賣(mài)給個(gè)人，所以?xún)r(jià)格比同地段二手商住房高出一倍不止。“這類(lèi)房子比較稀缺，屬于特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)品，如果跟同地段住宅比，也算是一種撿漏。”上述銷(xiāo)售表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。