地王爭(zhēng)奪，是圈內(nèi)不曾冷卻的話題。金融混業(yè)漸成趨勢(shì)的當(dāng)下，來自金融界的地產(chǎn)新貴們對(duì)地王的窺伺之心和炮制之舉，已無法阻止。

這一次，站到臺(tái)前的是近些年以“金融地產(chǎn)”模式自我標(biāo)榜的信達(dá)地產(chǎn)。

在過去短短的半年時(shí)間里，信達(dá)地產(chǎn)在土地市場(chǎng)縱橫捭闔。圍觀者目睹著來自金融資本的力量—高達(dá)近171億元的總耗資，發(fā)起對(duì)四塊地王的收購(gòu)“炮彈”，這令同行望塵莫及。

不過，“地王”是助力也可為拖累。曾經(jīng)的地王炮制者，不乏斷腕擱淺的現(xiàn)實(shí)無奈。信達(dá)地產(chǎn)和它的“地王”如何幸免地王魔咒？

諸多的疑團(tuán)和懸念還有待被揭開：參照2015年第三季度報(bào)告，信達(dá)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入29.2億元、現(xiàn)金58.4億元、有息負(fù)債達(dá)275億元。“賭徒”般孤注一擲槍下地王背后，信達(dá)地產(chǎn)將通過什么方式來調(diào)動(dòng)巨額的資金？這般快速殺入，究竟想要干什么？他將如何抗衡行業(yè)下行期的種種風(fēng)險(xiǎn)？

在各路資本開始圍剿地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)下，信達(dá)地產(chǎn)會(huì)是最后一個(gè)狩獵者嗎？從表面上看，母公司信達(dá)資產(chǎn)似乎正在謀劃擴(kuò)張房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并引導(dǎo)信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。但最終，信達(dá)地產(chǎn)是否只是滿足主業(yè)資產(chǎn)配置需求的工具？

信達(dá)地產(chǎn)董秘石愛民并不愿意多說，他拒絕對(duì)公司未來盈利方式和發(fā)展戰(zhàn)略等進(jìn)行置評(píng)，在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)其僅表示，“公司重點(diǎn)關(guān)注一線城市，同時(shí)深耕原有重點(diǎn)區(qū)域浙江省。其他問題，近期將會(huì)有對(duì)外的統(tǒng)一發(fā)聲”。

“含錢而生”

信達(dá)地產(chǎn)的快速崛起，有著其特殊的成長(zhǎng)基因。當(dāng)中，離不開四大國(guó)有資管機(jī)構(gòu)之一中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（以下“簡(jiǎn)稱信達(dá)資產(chǎn)”）作為其母公司帶來的庇佑。

相比較中國(guó)華融資產(chǎn)管理有限公司、中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司和中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司三家不良資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱AMC），1999年由財(cái)政部出資100億元成立的信達(dá)資產(chǎn)，更為拉風(fēng)。信達(dá)資產(chǎn)手握的金融牌照涵蓋證券、期貨、信托、融資租賃、基金管理、保險(xiǎn)、投資及地產(chǎn)等，具備經(jīng)營(yíng)金融和非金融不良資產(chǎn)資格。

成立初始，信達(dá)資產(chǎn)主要承接對(duì)口銀行—建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)。2013年年底，信達(dá)資產(chǎn)赴港上市創(chuàng)造了當(dāng)年香港資本市場(chǎng)最大單的IPO，成為“集資王”。時(shí)代周報(bào)記者在其招股書中發(fā)現(xiàn)，不良貸款資產(chǎn)60%為房地產(chǎn)。

信達(dá)地產(chǎn)為信達(dá)資產(chǎn)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)。2009年4月，信達(dá)地產(chǎn)借殼ST天橋上市。原建行分布于各省市的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)整合后注入這一新的平臺(tái)，這些地產(chǎn)資產(chǎn)中80%來自于2001-2006年間從建行剝離出的不良資產(chǎn)。

外界很難知曉，這些不良資產(chǎn)到底是有多廉價(jià)，但相對(duì)于日后的售出價(jià)，優(yōu)勢(shì)明顯。

這是信達(dá)地產(chǎn)早期發(fā)展的糧草，這注定從一開始，信達(dá)地產(chǎn)的角色更多為幫助信達(dá)資產(chǎn)處理房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)、協(xié)助其發(fā)展。而股權(quán)收購(gòu)成為早期獲得土地的重要方式。

盡管含著金鑰匙出生，信達(dá)地產(chǎn)成立至今的6年里，營(yíng)業(yè)收入并不可觀。2009年至2014年年報(bào)顯示，其該項(xiàng)指標(biāo)分別為41億元、41.3億元、33.1億元、40.1億元、44.8億元和48.5億元，并無明顯的突破。

和傳統(tǒng)的房企一樣，房屋銷售收入是信達(dá)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入的絕對(duì)來源。這一數(shù)值歷年占比未曾低于85%，最高的一年占比為2014年達(dá)94.8%。

“不良資產(chǎn)的收購(gòu)并不能為信達(dá)地產(chǎn)帶來滿意的銷售額，而早期通過信達(dá)資產(chǎn)獲得的土地儲(chǔ)備影響力也在減弱，”新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，在一定程度上，上述雙重因素促使信達(dá)地產(chǎn)不得不站到臺(tái)前拿地。

增加土地儲(chǔ)備，無疑是做大做強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)招數(shù)，信達(dá)地產(chǎn)采用了這一常規(guī)的做法。

時(shí)代周報(bào)記者翻查公司年報(bào)發(fā)現(xiàn)，除卻2011年之外，信達(dá)地產(chǎn)歷年的建筑規(guī)劃面積維持在500萬平方米（因財(cái)報(bào)中自2011年后并未標(biāo)注占地面積，故本文以建筑面積為其土地儲(chǔ)備參考值），反應(yīng)在2011年至2014年的財(cái)報(bào)上，信達(dá)地產(chǎn)每年的規(guī)劃建筑面積增長(zhǎng)額分別為56.84萬平方米、121.92萬平方米、169.7萬平方米和304.48萬平方米，呈現(xiàn)躍升。截至2015年9月30日，信達(dá)地產(chǎn)規(guī)劃建筑面積約506.93萬平方米。

雙刃劍的效應(yīng)開始顯現(xiàn)。故事的另一面，就是土地儲(chǔ)備的增加背后迅速膨脹的資產(chǎn)規(guī)模和債務(wù)總額。2009年至2015年第三季度，公司的總資產(chǎn)不斷增高，從原先的117.66億元擴(kuò)大至485.3億元，翻了4倍，但債務(wù)總額也從2009年的62.9億元翻至2015年三季度的403億元。

這可能是管理層并不愿意看到的情況，但又無可避免。好在長(zhǎng)三角是信達(dá)地產(chǎn)發(fā)展根據(jù)地，使得其在一定程度上規(guī)避了近些年行業(yè)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)三角區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入充當(dāng)了信達(dá)地產(chǎn)近年的“補(bǔ)血庫(kù)”，2009年至2014年間，這一區(qū)域占據(jù)信達(dá)地產(chǎn)總體營(yíng)業(yè)收入的71.6%、39.2%、48.6%、50.7%、58.7%、47.1%。

在早期的發(fā)展中，信達(dá)地產(chǎn)的版圖還包括安徽省、山東省和其他地區(qū)。2013年，其觸角伸至川渝板塊的重慶，2014年擴(kuò)大至珠三角區(qū)域。

“我就是錢”

只是，從進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的第一天起，信達(dá)地產(chǎn)注定與信達(dá)資產(chǎn)脫不開關(guān)系。借助信達(dá)資產(chǎn)，讓其具備普通開發(fā)商不曾有的元素：金融色彩。

2010年，信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)入了內(nèi)部調(diào)整年。

萬科、金地等地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化和信息化運(yùn)作曾是信達(dá)地產(chǎn)學(xué)習(xí)的對(duì)象。但由于地產(chǎn)項(xiàng)目獲得的隨機(jī)性，其全國(guó)布局戰(zhàn)略的推進(jìn)無法像專業(yè)開發(fā)商那樣有條不紊地進(jìn)行。

在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、人員轉(zhuǎn)型和思想轉(zhuǎn)型的壓力下，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)展步履維艱，只能仰望他人。

2012年起，“協(xié)同聯(lián)動(dòng)”一詞開始出現(xiàn)在信達(dá)地產(chǎn)的年報(bào)中。“加強(qiáng)”“深化”與母公司的合作高頻地出現(xiàn)。

信達(dá)地產(chǎn)將自己和母公司緊緊綁在了一起—協(xié)同發(fā)展需要母公司的支持，踐行“基金拿地+小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式需要母公司的支持，發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)包括資本代建業(yè)務(wù)、受托管理處置、監(jiān)督性管理服務(wù)等也需要母公司的支持—母公司這堵保護(hù)墻，一時(shí)間光芒萬丈。

改變?cè)?013年得到了官方的說明。這發(fā)生在信達(dá)資產(chǎn)赴港IPO后不久，信達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)賈洪浩對(duì)外拋出了“金融地產(chǎn)”的發(fā)展模式。在當(dāng)年的財(cái)報(bào)中，第一次明確提出“金融地產(chǎn)”模式字樣。

這并不難以理解。在美國(guó)，地產(chǎn)和金融本就緊緊聯(lián)系在一起。只是有著“中國(guó)特色”：以“并購(gòu)+重整”為方向，進(jìn)行附重組條件地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)遇下以問題、不良資產(chǎn)為重點(diǎn)的商業(yè)模式，待項(xiàng)目梳理完成后即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，同時(shí)公司也將資管業(yè)務(wù)基金提供流動(dòng)性以及結(jié)構(gòu)化復(fù)合型投資和市場(chǎng)機(jī)遇投資。

除了銀行貸款、股權(quán)質(zhì)押、增發(fā)等常規(guī)的金融手段，基金的重要性尤為突出。克而瑞研究中心分析師房玲和尹鵬認(rèn)為，基金是信達(dá)資產(chǎn)向信達(dá)地產(chǎn)“輸血”的渠道，方法總結(jié)為三種：通過基金提供委托貸款、通過基金進(jìn)行股、債權(quán)投資和通過基金吸引合作對(duì)象。

2014年，信達(dá)地產(chǎn)成立了專門的投融資部，以探索金融地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。

事實(shí)上，在過去的半年時(shí)間里，信達(dá)地產(chǎn)在基金領(lǐng)域的動(dòng)作確實(shí)不少。從公開的資料看，陸續(xù)參與設(shè)立過深圳信達(dá)城市發(fā)展基金、寧波匯融沁順股權(quán)基金、蕪湖信達(dá)絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽(yù)基金、嘉興陸匯股權(quán)基金等多只股權(quán)投資基金。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)上看，上述基金投資標(biāo)的基本為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，可做成FOF基金或資管產(chǎn)品，以股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合方式投向單體項(xiàng)目且單獨(dú)核算收益。盡管投資策略與風(fēng)控模式與市場(chǎng)上的其他地產(chǎn)基金并無太大區(qū)別，但這其中不少基金的優(yōu)先級(jí)認(rèn)購(gòu)人都是信達(dá)資產(chǎn)，而且數(shù)額較大。

信達(dá)資產(chǎn)的光環(huán)，還在繼續(xù)籠罩信達(dá)地產(chǎn)。

在信達(dá)地產(chǎn)的基金中，不少基金的大頭由信達(dá)資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)，持有和開發(fā)地塊的項(xiàng)目公司股權(quán)則大部分由基金持有。這意味著，與信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行合作開發(fā)的房企，很可能享受到信達(dá)資產(chǎn)的“照顧”，不需要過多擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)問題。

土豪手筆

信達(dá)地產(chǎn)對(duì)土地的渴求，在最近的半年里爆發(fā)。

2015年7月28日，91.07%的溢價(jià)，7369元/平方米的樓面價(jià)，33.6億元的總價(jià)，合肥濱湖區(qū)單價(jià)地王由信達(dá)地產(chǎn)創(chuàng)造。

2015年11月25日，72.99億的總價(jià)，49152元/平方米樓面價(jià)，上海新江灣巨量宅地，收入信達(dá)地產(chǎn)囊中！這一戰(zhàn)，信達(dá)地產(chǎn)刷新上海住宅樓板價(jià)新紀(jì)錄，同時(shí)收獲了一個(gè)霸氣十足的代號(hào)：“我就是錢”。

一個(gè)月后的2015年12月22日，信達(dá)地產(chǎn)與龍光地產(chǎn)鏖戰(zhàn)100多輪，以27200元/平方米的樓面價(jià)，30.3億元總價(jià)拿下深圳新的住宅“地王”。

時(shí)隔數(shù)日，“我就是錢”的杭州版本上演。2016年杭州首場(chǎng)土地出讓現(xiàn)場(chǎng)，信達(dá)地產(chǎn)以33.9億元競(jìng)得南星宅地，溢價(jià)65.6%，成交樓面價(jià)36680元/平米，打破杭州宅地樓面價(jià)新高，成為南星橋地王—錢江新城地王—杭州地王。

如果按照2014年報(bào)給出的2015年計(jì)劃60億元的土地投資額計(jì)算，信達(dá)地產(chǎn)早已超標(biāo)。此外，相比較早期主要通過不良資產(chǎn)收購(gòu)以及股權(quán)收購(gòu)獲得開發(fā)項(xiàng)目，這半年來，堪稱是信達(dá)地產(chǎn)發(fā)展歷程中為數(shù)不多的通過土地招拍掛形式集中式拿地，當(dāng)中六塊地里四塊為地王。

如此高調(diào)，漸漸引起外界的質(zhì)疑。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，央企的天然基因使得信達(dá)可以激進(jìn)地拿地，“通常情況下，央企有著融資上的天然優(yōu)勢(shì)，此外央企的考核機(jī)制注定對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目的考核不和盈利掛鉤，沒有太大盈利上的壓力，拿地自然不受桎梏。”

不受桎梏的背后，亦是在短期內(nèi)會(huì)對(duì)所進(jìn)入地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激：拉高地價(jià)，抬升房?jī)r(jià)。

歐陽(yáng)捷亦如是認(rèn)為。在他的邏輯里，信達(dá)地產(chǎn)所拿的地塊，直接拉高了當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)。“逐利”出發(fā)點(diǎn)下，高地價(jià)也會(huì)使得產(chǎn)品走向高端化。而歐陽(yáng)捷的擔(dān)憂是—在炮制一個(gè)個(gè)地王后，信達(dá)地產(chǎn)能否做出相匹配的產(chǎn)品來輸出土地價(jià)值以及達(dá)成更大的利潤(rùn)。

要命的是，信達(dá)地產(chǎn)不得不面臨高端項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)上的硬傷。

“信達(dá)地產(chǎn)處理不良資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，更多是買賣的經(jīng)驗(yàn)，這跟操盤高端項(xiàng)目之間有著天壤之別。真正進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，光是建筑設(shè)計(jì)上的各項(xiàng)指標(biāo)要求就能讓新兵們抓狂。”央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者并不避諱地指出。

在接連拿下四個(gè)地王前，信達(dá)地產(chǎn)的布局實(shí)際上以二、三線城市為主。

時(shí)代周報(bào)記者粗略估算，加上9月后獲得的上海、深圳、杭州等地項(xiàng)目，信達(dá)地產(chǎn)的規(guī)劃建筑面積已近552.23萬平方米，其中一線城市占比19.2%，并主要以上海和廣州為主（廣州主要接盤信達(dá)資產(chǎn)的不良資產(chǎn)）；二線城市比例目前高達(dá)45.2%，包含杭州、寧波、沈陽(yáng)等；三、四線城市占比35.6%。

這當(dāng)中，不管是上海松江新城的信達(dá)藍(lán)爵、寶山美蘭湖的信達(dá)郡庭、合肥銀杏尚郡、重慶的濱江藍(lán)庭，還是杭州北瓶窯的信達(dá)·柳郡等大部分項(xiàng)目，均為剛需產(chǎn)品。中高端的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及充足的品牌溢價(jià)，信達(dá)地產(chǎn)相對(duì)欠缺。

“標(biāo)準(zhǔn)化能力，產(chǎn)品能力，成本控制能力，營(yíng)銷能力、適應(yīng)市場(chǎng)的能力等，是信達(dá)地產(chǎn)需要進(jìn)一步學(xué)習(xí)的。”歐陽(yáng)捷坦言。

尋找援手

目前看，合作開發(fā)，是信達(dá)地產(chǎn)開出的解緩地王壓力的“藥方”。

據(jù)時(shí)代時(shí)代周報(bào)記者了解，目前信達(dá)地產(chǎn)在杭州并無大規(guī)模的團(tuán)隊(duì)組建，杭州南星宅地不排除后續(xù)引入合作伙伴進(jìn)行共同開發(fā)的可能性。在公告中，信達(dá)地產(chǎn)也已經(jīng)明確指出“未來可能引進(jìn)合作方共同開發(fā)”。

合作開發(fā)這點(diǎn)，在上海新江灣城地塊上已經(jīng)展開。該地塊的合作方便為此前在土拍時(shí)較上勁的泰禾集團(tuán)。

分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)等優(yōu)點(diǎn)自然不言而喻。但為何信達(dá)地產(chǎn)不先合作再拿地，而是先拿地再找合作？基于行業(yè)內(nèi)部掀起的重組浪潮，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍推測(cè)，不排除是做大資產(chǎn)包，放大估值的考慮。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，是出于搶占日后合作話語(yǔ)權(quán)的考慮，“這樣我就有了談判的籌碼。”

“勞務(wù)輸出角色，”是招商局南山地產(chǎn)上海公司常務(wù)副總經(jīng)理雷小明給出的這一模式中開發(fā)商的角色定位。他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者篤定地判斷，未來金融行業(yè)肯定會(huì)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，而由于缺乏自己的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，入局的金融機(jī)構(gòu)傾向于選擇尋找開發(fā)商合作，“盡管如此，金融和地產(chǎn)的結(jié)合已經(jīng)是發(fā)展的趨勢(shì)。”

而在克而瑞研究中心分析師房玲和尹鵬看來，從表面上看，信達(dá)資產(chǎn)似乎正在謀劃擴(kuò)張房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并引導(dǎo)信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。但最終它只是滿足主業(yè)資產(chǎn)配置需求的工具，始終還是為金融主業(yè)護(hù)航而生的。

“信達(dá)地產(chǎn)一系列動(dòng)作，類似于早些年港資房企和國(guó)內(nèi)房企的合作，”薛建雄認(rèn)為，相比較開發(fā)商的資金來源，金融機(jī)構(gòu)的錢是長(zhǎng)期資金，比較低廉，可以承受長(zhǎng)期的成本，獲得囤地的溢價(jià)，“用金融機(jī)構(gòu)的錢買地，用房地產(chǎn)的開發(fā)模式來賺錢，不失為一種好的發(fā)展模式。當(dāng)然，技術(shù)和資金有效地合作，才會(huì)有更大的推動(dòng)力。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。