臨近年末，租房市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)淡，成交量持續(xù)走低。中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，各大中介對(duì)租金并沒有明顯的調(diào)整跡象，只是通過領(lǐng)取優(yōu)惠券、中介費(fèi)打折、起租時(shí)間延后等方式攬客，使得租金總成本小幅下滑。

房源充足均價(jià)略降

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，北京分租、整租住宅市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)較上月均略有下降，住宅租賃市場(chǎng)延續(xù)上月量價(jià)回落態(tài)勢(shì)。畢業(yè)季后，租房市場(chǎng)迎來淡季。

中國證券報(bào)記者近日對(duì)北京地區(qū)租房市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，臨近年底，各大租房平臺(tái)房源充足，但租金報(bào)價(jià)仍然處于高位，并沒有出現(xiàn)較為明顯的回落。中介和房東只在起租日期和中介費(fèi)上稍有讓步，使得租房總成本略微下降。

以北三環(huán)某學(xué)區(qū)房片區(qū)租賃市場(chǎng)為例，由于目前處于租房淡季，“買方”市場(chǎng)現(xiàn)象較明顯。有找房租戶想在附近找一居室，起租時(shí)間要求到2020年1月中旬。中介人員按照要求，找到了多處待租房源供租戶挑選，最后租戶選中了該中介旗下一套品牌公寓。該公寓系統(tǒng)起租時(shí)間為2020年12月31日。在價(jià)格不妥協(xié)的情況下，經(jīng)過雙方談判，中介費(fèi)做了8折讓步，起租時(shí)間讓了10天。

“起租時(shí)間讓步以及中介的折扣力度，這在租賃旺季是不可能的。公司旗下品牌租金由系統(tǒng)統(tǒng)一定價(jià)，不能修改。淡季會(huì)通過領(lǐng)取優(yōu)惠券的方式變相降價(jià)。如果真的遇到砍價(jià)客戶，只能在中介費(fèi)上打折。”該中介人員對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場(chǎng)熱度季節(jié)性很強(qiáng)，“春節(jié)潮”和“畢業(yè)潮”之后，租賃市場(chǎng)熱度減退。第四季度為傳統(tǒng)的租賃淡季，租金上漲動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)短期租金仍為穩(wěn)中有降趨勢(shì)，明年春節(jié)后可能迎來租賃市場(chǎng)熱度小高潮。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)租賃市場(chǎng)供給端出現(xiàn)較明顯的分化。供給方大致可以分為：房東直租、二房東個(gè)人轉(zhuǎn)租、房屋中介轉(zhuǎn)租、品牌化租房公司等。按照上述順序，中介費(fèi)和房源價(jià)格依次遞增。

大型中介品牌旗下通常形成了租賃子品牌。比如，鏈家旗下的自如，我愛我家旗下的相寓等。這些大型房產(chǎn)中介服務(wù)商，無論是找房還是簽約、繳款、后期維護(hù)，都是線上操作。對(duì)于線下門店，房屋中介對(duì)租房業(yè)務(wù)的重視度和攬客積極性均不及買賣業(yè)務(wù)。

“每個(gè)門店只配備1-2位專門做租賃業(yè)務(wù)的新人，老員工基本都以買賣業(yè)務(wù)為主，只在客戶找上門來時(shí)才會(huì)捎帶做租賃。剛?cè)肼氁话銜?huì)從租賃做起，后期會(huì)轉(zhuǎn)做買賣。畢竟要考慮成本，租賃業(yè)務(wù)的中介費(fèi)與買賣相比，不是一個(gè)等級(jí)。租房業(yè)務(wù)以線上營銷為主，線下營銷效果和成本方面都不好。”某中介門店負(fù)責(zé)人對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

租售比低位徘徊

中國證券報(bào)記者了解到，品牌中介商和租房商在宣傳租房產(chǎn)品服務(wù)好、環(huán)境佳的同時(shí)，租金水漲船高。很多房源被租房品牌公司囤積，裝修后價(jià)格大幅上揚(yáng)。即使在淡季，租金也不會(huì)讓步。便宜房源越來越集中在天通苑、大興等租房人口密集區(qū)。而這些地區(qū)群租房現(xiàn)象仍然較為嚴(yán)重。

以位于北五環(huán)外昌平區(qū)天通苑地區(qū)為例，該片區(qū)受大規(guī)模大戶型回遷房源影響，租房房源充足。該片區(qū)大部分房源被整租后，普遍被房東或二房東改造成“群租”房。100平方米左右的三居室，可以被改造成8個(gè)房間，人口密度最多可以達(dá)到15人以上。但由于隔斷房價(jià)格不足千元，仍然成為大量“北漂”的租房第一站。這些租戶形象地稱呼自己為“紙片人”。“早晚高峰被擠成照片，到家也很擠。”

“二房東也會(huì)簽合同，但是簽的時(shí)候就會(huì)告知，隔斷房可能隨時(shí)拆除，房東不會(huì)承擔(dān)任何責(zé)任。”上述片區(qū)租戶向中國證券報(bào)記者反映，“全北京只有這個(gè)地方可以租到1000元左右的房子，對(duì)于剛畢業(yè)的人來說，雖然沒有保障，還是會(huì)簽下來。”

造成上述現(xiàn)象的原因有多種。一方面，人口流入為主的城市房價(jià)高企，購房成本高導(dǎo)致租房人群多。租房需求多疊加租房市場(chǎng)越來越受資本關(guān)注，導(dǎo)致租金價(jià)格整體高企。正常渠道價(jià)格高導(dǎo)致“租不起”，使得群租房屢禁不止。

諸葛找房發(fā)布的《全國重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》指出，2019年上半年，北京、上海、深圳三個(gè)城市整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%，與2018年相比均有所下降，但租金收入比仍維持高位。合租租金收入比分別為46.2%，43%，37.6%，與上期相比微降。即使選擇合租的模式，在北上深租房成本也達(dá)到收入的30%以上。

另一方面，以一線城市為代表的人口流入?yún)^(qū)，租金回報(bào)率相比其他城市普遍偏低，群租房成為房東和二房東提高租金收入的一個(gè)途徑。上述報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一線城市平均租售比為1:636，售租比達(dá)53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價(jià)相對(duì)較低，但租賃市場(chǎng)需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1:556。一線城市租金與房價(jià)差距最大。一線城市中，北京、深圳房價(jià)高企，租售比最低，租金回報(bào)率均為1.8%。

諸葛找房指出，大城市租金相比收入較高，租房人員負(fù)擔(dān)較大。但對(duì)于房產(chǎn)持有者來說，租售比、租金回報(bào)率相比其他城市仍沒有競(jìng)爭(zhēng)力。巨大的房產(chǎn)價(jià)值卻缺少獲取合理回報(bào)的渠道，這或許也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的又一大挑戰(zhàn)。

商業(yè)租金小幅回落

值得注意的是，近期商業(yè)租金小幅下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年四季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比有所下跌，平均租金為4.9元/平方米·天，跌幅為0.67%。從商圈看，租金環(huán)比上漲的商圈占38.8%，租金環(huán)比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金與上期持平。

即便如此，2019年下半年，國內(nèi)主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪?zhàn)饨鹫w水平穩(wěn)中有漲。其中，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為25.9元/平方米·天，環(huán)比上漲0.58%；由100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本構(gòu)成的百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環(huán)比上漲0.44%。

分城市看，2019年下半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占74.1%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占11.1%，14.8%的商業(yè)街租金與上期持平。北京10條商業(yè)街租金環(huán)比全部上漲。其中，南鑼鼓巷漲幅最高，達(dá)2.64%；在上海的11條商業(yè)街中，6條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，2條環(huán)比下跌，3條持平。其中，四川北路商業(yè)街環(huán)比漲幅最高，為3.56%；廣州1條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，1條環(huán)比下跌，一條持平。其中，上下九步行街環(huán)比上漲0.27%；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比均上漲。其中，東門步行街漲幅最高，達(dá)2.48%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。