受多次降息、低利率等多重因素影響，今年是近年來房企資金面改善最為徹底的一年。除了本身去化的提升，短融、中票、公司債、再融資等多元融資手段則為企業(yè)錦上添花。

作為資金密集型行業(yè)，隨著行業(yè)整體逐步進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房企在融資方面也越發(fā)理性。高杠桿、高利率時(shí)代一去不復(fù)返。困境則推動(dòng)變革，不少房企開始不斷探求金融創(chuàng)新，以追求更穩(wěn)妥、理性的融資平臺(tái)，甚至作為公司轉(zhuǎn)型新方向。

中信建投證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，雖然房企當(dāng)前的杠桿有所增加，但在融資成本下降的情況下，房企當(dāng)前的杠桿更具質(zhì)量，為房企未來的繼續(xù)擴(kuò)張和加速轉(zhuǎn)型均打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。與此同時(shí)房企的融資工具也有不斷創(chuàng)新，今年10月底，世茂房地產(chǎn)攜手匯添富首推購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化，該項(xiàng)計(jì)劃的順利發(fā)行，開啟了房企ABS融資的大門，隨后物業(yè)費(fèi)等ABS產(chǎn)品也不斷出現(xiàn)，為房企進(jìn)一步拓寬融資渠道和降低資金成本提供了新思路。

“寬松的資金格局已經(jīng)不會(huì)再像過去那樣助推土地資產(chǎn)的泡沫，而是為房企轉(zhuǎn)型創(chuàng)新創(chuàng)造溫床。”蘇雪晶稱。

公司債獲熱捧

國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)管制逐步放開以及較為寬松的貨幣環(huán)境，為房企融資創(chuàng)造了有利條件，同時(shí)受美元升值及國(guó)際信用評(píng)級(jí)下降影響，房企境外融資優(yōu)勢(shì)正在被弱化，日益向好的國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，正逐漸演變?yōu)榉科蠼鉀Q融資困境的主要渠道。

中信建投證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，今年房企的公司債發(fā)行規(guī)模已達(dá)3400億，平均利率5.58%；短融和中票的規(guī)模分別達(dá)到了1000億和240億，對(duì)應(yīng)利率水平分別在5.06%和4.33%；再融資方面也創(chuàng)下了1300億規(guī)模的高點(diǎn)。

與此同時(shí)，相比2014年海外融資的一片火熱，今年房企海外融資難度加大。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至12月20日，房企海外融資總額243億美元，同比2014年全年的633億下滑61.7%，折合人民幣計(jì)算，房企海外融資數(shù)額減少2500億。

中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，今年是房企公司債發(fā)行最為火爆的一年，多重利好因素共同作用催生了本輪公司債的放量發(fā)行。從政策層面看，發(fā)行限制及審批流程的放寬，加上貨幣寬松政策不斷加碼，使房企的公司債融資需求被釋放；從企業(yè)融資成本看，目前公司債平均融資利率在4%左右，與同期限銀行貸款、中期票據(jù)、信托等融資方式相比成本更低，隨著發(fā)行利率不斷降低，公司債已經(jīng)成為房企重要的融資工具之一。2015年房企在內(nèi)地融資寬松，但隨著美元開始加息，未來融資的難度將明顯上漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企海外融資經(jīng)歷前兩年的高峰期后，自2015年初開始遇冷，境外融資難度加大，這也促使多數(shù)海外上市的內(nèi)地房企轉(zhuǎn)向內(nèi)地資本市場(chǎng)融資。

易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從今年房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)指標(biāo)的復(fù)蘇情況看，房企資金面在不斷趨于改善，其節(jié)奏基本上和銷售市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏一致。即從今年第二季度開始，隨著房企去庫(kù)存效果逐漸顯現(xiàn)，房企本年資金到位情況等指標(biāo)開始趨于好轉(zhuǎn)。所以從資金獲取角度看，銷售業(yè)績(jī)帶來了銷售回款狀況的持續(xù)變好，這會(huì)帶來房企資金層面的不斷好轉(zhuǎn)。今年房企在公司債層面的發(fā)行力度加大。一方面和公司債發(fā)行的門檻降低有關(guān)，另一方面是與今年持續(xù)走低的利率等因素有關(guān)。發(fā)債背后反映了房企在積極尋找新一輪的長(zhǎng)期投資。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，相對(duì)來說，銀行信貸還是帶有一定偏向，對(duì)大房企而言，信貸政策基本上沒有改變，而對(duì)一些中小房企則偏謹(jǐn)慎。在信托融資方面，市場(chǎng)相對(duì)悲觀。

地產(chǎn)切入金融創(chuàng)新

房企融資方面另一重要的變化是，隨著國(guó)家持續(xù)推進(jìn)金融創(chuàng)新，“大資管”時(shí)代即將到來的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品也迎來了新機(jī)遇。

房地產(chǎn)基金是地產(chǎn)與金融碰撞之下的直接產(chǎn)物。其中地產(chǎn)私募基金正借由2010年開始的房地產(chǎn)調(diào)控契機(jī)呈現(xiàn)快速擴(kuò)張趨勢(shì)。

中信建投研究報(bào)告顯示，在2010年之前，國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只、100億左右的市場(chǎng)規(guī)模，至2014年共新募集基金69只、總募集規(guī)模超過974億，中國(guó)人民幣房地產(chǎn)基金市場(chǎng)擁有167家專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)，507只房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過4500億元人民幣，行業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。從退出業(yè)績(jī)來看，目前國(guó)內(nèi)七成房地產(chǎn)基金的退出業(yè)績(jī)高于15%，其中退出收益在15%-20%的基金占比最高，達(dá)到四成，而收益在50%以上的也達(dá)到了近一成，這一收益水平遠(yuǎn)高于全球同時(shí)期房地產(chǎn)基金退出平均水平。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過近一年接觸的地產(chǎn)基金人士發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷野蠻生長(zhǎng)后，地產(chǎn)基金也逐漸顯示出其理性的一面。從一致火熱般投向開發(fā)企業(yè)而轉(zhuǎn)為尋找房地產(chǎn)新的藍(lán)海市場(chǎng)。比如，海外地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及商業(yè)辦公樓改造等。從習(xí)慣于短平快的債權(quán)投資方式轉(zhuǎn)為追求更長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的股權(quán)投資。

此外，近年險(xiǎn)資參與房企動(dòng)作頻繁，尤其最近寶能系增持萬科股份的一系列操作進(jìn)一步將險(xiǎn)資與房企的微妙關(guān)系推向市場(chǎng)焦點(diǎn)。

蘇雪晶認(rèn)為，諸多因素導(dǎo)致險(xiǎn)資如此青睞房企：保費(fèi)快速增長(zhǎng)，非標(biāo)資產(chǎn)收益率下降等，低估值、高收益、股權(quán)分散都是推動(dòng)因素。此外，險(xiǎn)資與不動(dòng)產(chǎn)之間期限訴求與收益訴求存在極高匹配度，在險(xiǎn)資資金充沛、投向漸寬松、市場(chǎng)面臨資產(chǎn)荒的環(huán)境下，房企無疑是最佳選擇之一。

蘇雪晶認(rèn)為，從目前險(xiǎn)資對(duì)房企投資的既有案例來看，并非淺嘗輒止于股權(quán)投資進(jìn)而享受紅利，而出現(xiàn)越來越多的業(yè)務(wù)層面結(jié)合，凸顯出金融+地產(chǎn)的資本優(yōu)勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)鏈嫁接能力。自平安成為碧桂園第二大股東之后，其在一二線城市布局的意圖明顯增強(qiáng)；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也隨大股東布局養(yǎng)老地產(chǎn)；人保也在商業(yè)保險(xiǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、投融資等多維度與恒大達(dá)成合作。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從國(guó)家目前對(duì)社會(huì)資本的關(guān)懷態(tài)度而言，鼓勵(lì)包括險(xiǎn)資在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資資金進(jìn)入實(shí)體產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是一個(gè)大方向。從近年政策動(dòng)向看，2012年國(guó)家允許險(xiǎn)資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占其總資產(chǎn)比例的上限為15%，2014年這一比例上調(diào)至30%。預(yù)計(jì)政策上后續(xù)會(huì)在一個(gè)相對(duì)透明的信息公開發(fā)布基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)險(xiǎn)資入股房企。這個(gè)趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)延續(xù)。

除了金融端和地產(chǎn)行業(yè)的接軌，更多房企也主動(dòng)跨界金融，共享資管時(shí)代機(jī)遇。

一些房企在金融牌照布局方面時(shí)日已久。比如，泛海控股自2014年確立“房地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”戰(zhàn)略，逐步向金控平臺(tái)轉(zhuǎn)型。2015年在原有證券、信托、期貨的牌照基礎(chǔ)上，通過收購(gòu)民安財(cái)險(xiǎn)加速保險(xiǎn)牌照落地，并發(fā)起設(shè)立擔(dān)保、基金、再保險(xiǎn)、資管、互聯(lián)網(wǎng)金融等業(yè)務(wù)子公司切入其他金融領(lǐng)域，海外投融資平臺(tái)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，2015年公司境內(nèi)金融產(chǎn)業(yè)計(jì)劃投資累計(jì)超160億元。

還有一些房企正在加速搭建金控平臺(tái)，目前在稀缺性牌照上已有所斬獲，其中代表是中天城投和綠地集團(tuán)。中天城投在2014年確立大金融戰(zhàn)略，2014年8月成立貴陽金控，短短一年多時(shí)間，公司在保險(xiǎn)、證券等稀缺性牌照上取得突破，先后通過收購(gòu)、發(fā)起設(shè)立等方式切入壽險(xiǎn)、再保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)領(lǐng)域；綠地集團(tuán)在2011年就涉足金融產(chǎn)業(yè)，但旗下一直缺乏具有競(jìng)爭(zhēng)力的金融牌照資產(chǎn)，而這一狀況終于在今年迎來改變，在12月剛剛公布的定增預(yù)案中，公司公告擬收購(gòu)及增資獲取杭州工商信托20%股權(quán)。

還有一些房企在初步搭建金控平臺(tái)。這類房企剛組建金控平臺(tái)不久，多以參股形式布局多個(gè)金融產(chǎn)業(yè)，例如泰禾集團(tuán)在今年4月成立泰禾金控（注冊(cè)資本10億元），5月出資1.5億參與設(shè)立海峽人壽，之前也已較早參股布局銀行、證券等領(lǐng)域。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。