2015年土地市場

隨著28日最后一宗地以12.6億元成交，北京全年的土地成交以2032.1億元收官。在房地產(chǎn)市場分化的背景下，房企回歸一線城市，激烈的競爭使得今年的北京地價(jià)攀上新臺(tái)階。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高企的地價(jià)將在未來一段時(shí)間里傳導(dǎo)至房價(jià)，對未來的房價(jià)產(chǎn)生一定程度的影響。

成交量創(chuàng)新低收入創(chuàng)新高

28日成交的順義區(qū)仁和鎮(zhèn)05-02-15-1地塊R2二類居住用地、05-02-17地塊A33基礎(chǔ)教育用地限價(jià)商品住房項(xiàng)目是2015年土地市場的收官之作。這塊地在業(yè)內(nèi)人士看來，位置不算好，且居住部分全部是限價(jià)房，但依然吸引了5家競標(biāo)主體參與角逐，最終，經(jīng)過67輪爭奪，以12.6億成交。根據(jù)招標(biāo)文件，該宗地建筑規(guī)模為134689平方米。其中，居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“限價(jià)商品住房”，銷售限價(jià)為13000元/平方米。

至此，北京土地市場順利收官，全年土地收入高達(dá)2032.1億元，同比增加115億元，繼去年之后再創(chuàng)歷史新高。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年北京土地市場共有109宗土地實(shí)現(xiàn)出讓，相比去年減少32宗。建設(shè)用地面積合計(jì)706.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%，這一土地成交量也創(chuàng)下了近八年的新低。

數(shù)據(jù)顯示，雖然11月住宅用地曾出現(xiàn)15宗的集中爆發(fā)式成交，但也難以挽救全年頹勢，2015年住宅性質(zhì)用地共成交50宗，成交宗數(shù)創(chuàng)造近3年的新低。而另外兩類商業(yè)以及工業(yè)用地分別實(shí)現(xiàn)成交31宗、27宗，還有1宗特殊地塊用于棚戶區(qū)改造。這其中工業(yè)用地的成交減少尤為明顯，在2012以及2013年這類性質(zhì)用地出讓宗數(shù)分別多達(dá)96宗、80宗。

土地供應(yīng)的減少是成交量創(chuàng)新低的根本原因。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，經(jīng)過20年左右的高速發(fā)展，北京城區(qū)土地逐漸消化殆盡，部分近郊區(qū)域也已呈現(xiàn)出飽和趨勢，剩余部分土地則多存在位置較遠(yuǎn)或整理難度較高等問題，因此北京土地供應(yīng)漸漸出現(xiàn)“難以為繼”的現(xiàn)象，尤其是住宅用地。

逾半數(shù)宅地地價(jià)超3萬

房企的爭搶在一定程度上推高了地價(jià)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年成交的50宗宅地當(dāng)中，實(shí)際樓面價(jià)低于10000元/平方米的僅9宗，實(shí)際樓面價(jià)10000-30000元/平方米之間的有15宗，而實(shí)際樓面價(jià)超過30000元/平方米的則多達(dá)26宗，占比高達(dá)52%。而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。今年樓面單價(jià)最高的地塊為豐臺(tái)樊家村地塊，樓面價(jià)高達(dá)75000元/平方米。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，伴隨著供應(yīng)不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企戰(zhàn)線回縮，外地房企大舉進(jìn)京，使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況，因此大多數(shù)宅地均引發(fā)爭搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)也出現(xiàn)樓面價(jià)3萬以上的地塊，高價(jià)地范圍出現(xiàn)廣泛外延。而在這其中部分環(huán)線位置較好，但并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

豪宅用地明年將遍地開花

“未來新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢，對市場定價(jià)有明顯影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

記者在亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中看到，2015年宅地實(shí)際樓面價(jià)前五的項(xiàng)目當(dāng)中，豐臺(tái)區(qū)占據(jù)3席，地處南三四環(huán)之間以及周邊，這些地塊成交實(shí)際樓面價(jià)均比周邊項(xiàng)目售價(jià)高出80%甚至翻倍，預(yù)計(jì)售價(jià)更是將高于周邊項(xiàng)目兩到三倍。而2015年成交的50宗宅地中，僅有的7宗位于五環(huán)以內(nèi)地塊盡數(shù)花落豐臺(tái)。

任啟鑫認(rèn)為，雖然這些地塊成本及預(yù)計(jì)售價(jià)與周邊項(xiàng)目對比畸高之勢明顯，但是對于房企來說，在全城豪宅化已成定局的趨勢之下，絕對位置較好的項(xiàng)目更容易操作。

“2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大于求現(xiàn)象，對于房企來說，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，必然要付出額外的成本進(jìn)行周邊配套的升級打造；而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本相比周邊項(xiàng)目高出一截，因此即便是耗巨資打造出品質(zhì)項(xiàng)目，由于成本制約其競爭力必然也存在一定短板。雖然2016年遍地豪宅‘看上去很美’，但對于房企來說則是面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的一年。”任啟鑫表示。

2015年樓市

在土地市場成交額創(chuàng)新高的同時(shí)，房屋成交也同比上升。來自亞豪和中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月27日，新房成交同比增加23%，二手房成交上漲了超過八成。受豪宅密集成交影響，新房成交價(jià)格攀上高峰，北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價(jià)為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這是自2011年樓市價(jià)格探底后，連續(xù)第3年創(chuàng)造歷史新高。

新房成交再次低于10萬套

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年（截至12月27日，下同）北京商品住宅（不含保障房和自住房）共實(shí)現(xiàn)成交75142套，成交面積833.53萬平方米，同比分別增加23%、27%。雖然同比有所上升，但是從歷年成交走勢來看，北京商品住宅成交已經(jīng)連續(xù)兩年維持在10萬套以內(nèi)的低位水平。

另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月27日，北京二手房簽約套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了192251套，相比2014年全年的104772套上漲超過八成，預(yù)計(jì)全年簽約將在19.5萬套左右，接近2010年的196587套，也低于2009年的266854套，處于歷史第三的位置。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，受到土地市場的引導(dǎo)，北京住宅市場豪宅化趨勢已十分明顯，價(jià)格走高將對純商品住宅市場需求形成最直接的打壓。另外，在控制人口規(guī)模的政策背景下，近年北京土地供應(yīng)也呈現(xiàn)下降趨勢，供地中配建的保障性質(zhì)住房及養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施用地也有所上升，使得純商品住宅用地大幅萎縮。2014、2015兩年成交住宅用地中純商品住宅用地僅在500萬平方米上下。顯見，未來純商品住宅將面臨嚴(yán)峻的供應(yīng)形勢，這將使得住宅成交難以“翻盤”。

豪宅爆發(fā)拉高成交均價(jià)

自2014年開始，北京純商品住宅市場量價(jià)開始出現(xiàn)分化，成交量萎靡不振，而成交均價(jià)則一路走高。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價(jià)為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這也是自2011年樓市價(jià)格探底之后，連續(xù)第3年出現(xiàn)上漲。

“這一方面是受到市場供應(yīng)不足的影響，整體市場項(xiàng)目價(jià)格普遍開始攀升；另一方面則是受到市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，在市場快速豪宅化的過程當(dāng)中整體均價(jià)水平也被快速拉升。”郭毅說。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年單價(jià)30000元-60000元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達(dá)27%，相比去年上升9個(gè)百分點(diǎn)；而單價(jià)60000元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)成交2157套，同比增長74%。中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑，而中高端所占比重則不斷上升。

上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)還顯示，2015年北京實(shí)現(xiàn)成交的“10萬+”頂級豪宅項(xiàng)目多達(dá)21個(gè)，比2014年增加6個(gè)，比2013年增加了14個(gè)，頂級豪宅隊(duì)伍在2015年進(jìn)一步壯大。另外，2015年北京豪宅的單套最高成交價(jià)格為20.3萬元/平方米，2014年為14萬元/平方米，2013年則為14.8萬元/平方米，北京頂豪成交價(jià)格的天花板也得以摸高。從2015年土地市場特征來看，預(yù)計(jì)未來高端市場所占份額還將快速增大，而“10萬+”豪宅陣營也將繼續(xù)擴(kuò)大。

郭毅表示，由于土地成本的節(jié)節(jié)攀升，以及保障房配建對于住宅面積的“蠶食”，使得大量新項(xiàng)目不得不提升價(jià)格進(jìn)入高端住宅行列，而高價(jià)地扎堆的現(xiàn)象也使得高端豪宅片區(qū)不斷增多，并逐漸呈現(xiàn)出全城化的趨勢。在這一變化過程中，高端住宅市場直接連跨數(shù)級，逐漸進(jìn)入“10萬+”頂級豪宅主導(dǎo)的局面。

“2016年北京樓市將呈現(xiàn)出三元分化局面，中低收入階層依靠自住房解決基本居住需求，高收入階層憑借經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買市場化的高品質(zhì)房產(chǎn)升級住房，中間階層及尚未獲得購房資格的客群將被分流至商住公寓市場。”郭毅稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。