中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”、“適當(dāng)降低商品住房價(jià)格”，對(duì)于“地王”頻出的京滬房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，顯然不是其一個(gè)頻率段里的聲音。

在三四線城市庫(kù)存壓頂、房企全力回歸一線城市的背景之下，京滬土地資源的稀缺已影響到房企的中長(zhǎng)期布局。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，京滬土地不是不貴，而是不得不拿。由此，盡管高層為房地產(chǎn)去庫(kù)存絞盡腦汁，但今年的土地市場(chǎng)特別是在京滬兩地卻尤不缺“地王”，土地狂歡盛宴成了流水席，“逢拍必地王”、“面粉貴于面包”甚至成為一種常態(tài)。“以前在北京拿地，喝了酒就敢去拿?，F(xiàn)在拿地，得吃了藥才敢去。”有開(kāi)發(fā)商戲言。

但一個(gè)殘酷的事實(shí)是，2009年前后京滬兩地誕生的“地王”項(xiàng)目至少仍有二十余個(gè)尚未“解套”，一時(shí)風(fēng)光的背后，是難以言說(shuō)的痛。

面對(duì)2015年京滬層出不窮的“地王”，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的是，在地價(jià)的推動(dòng)之下，京滬兩地住宅正在趨于豪宅化。在今年樓市需求集中釋放、行業(yè)投資數(shù)據(jù)尚不樂(lè)觀的情況下，到2016下半年，市場(chǎng)是否會(huì)面臨“需求支撐不足”及“供需關(guān)系反轉(zhuǎn)”的局面？“地王”項(xiàng)目能否安然？

狂歡

今年京滬兩地“地王”迭出，土地狂歡盛宴成了流水席。這些“地王”支撐著今年北京土地市場(chǎng)賺得盆滿缽滿，截至11月底，北京今年土地出讓金總額已達(dá)到1920.77億元

“價(jià)格實(shí)在是太貴了！競(jìng)拍到一半的時(shí)候已經(jīng)超過(guò)了我們的接受底線。”這是10月20日北京豐臺(tái)區(qū)樊家村地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)瘋狂的一幕。當(dāng)天，在經(jīng)歷了73輪的激烈爭(zhēng)奪之后，央企葛洲壩(8.16,0.05,0.62%)最終以總價(jià)49.5億元、配建4.1萬(wàn)平方米保障房面積的代價(jià)，將豐臺(tái)樊家村地塊收入囊中，溢價(jià)率50%。經(jīng)測(cè)算，加上配建部分的成本，該地塊最終商品住宅部分的樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米，不僅創(chuàng)下北京今年以來(lái)樓面單價(jià)的新高，也刷新了內(nèi)地住宅用地成交價(jià)格的歷史紀(jì)錄。

樊家村地塊的駭人高價(jià)，只是今年北京土地市場(chǎng)高潮迭起的一個(gè)縮影。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在北京今年前11個(gè)月成交的100宗土地中，有25幅地塊樓板價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，其中更有9幅地塊樓板價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。換言之，未來(lái)這些項(xiàng)目售價(jià)起碼在5萬(wàn)元/平方米以上，甚至必須超過(guò)10萬(wàn)元/平方米才有利潤(rùn)空間。

這些“地王”支撐著今年北京土地市場(chǎng)賺得盆滿缽滿。截至11月底，北京今年土地出讓金總額已達(dá)到1920.77億元。若加上位于通州區(qū)、懷柔區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)以及順義區(qū)7幅預(yù)計(jì)年內(nèi)出讓、總起拍價(jià)67.75億元的土地，北京全年土地出讓金超越2000億元即為大概率事件，將創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

相比北京，雖然上海今年土地市場(chǎng)相對(duì)理性，但競(jìng)爭(zhēng)同樣異常激烈。據(jù)上海鏈家地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，截至12月15日，今年上海經(jīng)營(yíng)性住宅用地總成交46幅，總成交金額944億元，其中樓板價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的住宅用地共成交7幅。由于2014年是上海土地供應(yīng)的極大年，故從成交數(shù)量、成交金額來(lái)看，今年都未曾超越去年，但從溢價(jià)率水平來(lái)看，今年溢價(jià)率超過(guò)100%的土地有8幅，占全年出讓總數(shù)的17%，超過(guò)去年的12%。

上海今年土地市場(chǎng)的高潮出現(xiàn)在11月25日新江灣城宅地的競(jìng)拍中：現(xiàn)場(chǎng)12家房企競(jìng)標(biāo)，經(jīng)過(guò)數(shù)輪爭(zhēng)奪，最終由信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元、名義樓板價(jià)4.9萬(wàn)元/平方米收入囊中。若扣除20%保障房面積，這一宅地商品房部分的真實(shí)樓板價(jià)超過(guò)6.1萬(wàn)元/平方米，刷新了上海住宅樓板價(jià)的紀(jì)錄。

隱憂

房企蜂擁一線城市“搶地”，土地狂歡背后的風(fēng)險(xiǎn)也由此聚集。“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”開(kāi)發(fā)商看似戲謔之語(yǔ)的背后，是殘酷的行業(yè)現(xiàn)實(shí)

“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”開(kāi)發(fā)商看似戲謔之語(yǔ)的背后，是殘酷的行業(yè)現(xiàn)實(shí)。資本推動(dòng)下的土地狂歡，背后的隱憂并非無(wú)人預(yù)見(jiàn)。在業(yè)績(jī)推動(dòng)、避險(xiǎn)需求等多重因素影響下，房企紛紛涌至一線城市搶奪土地，風(fēng)險(xiǎn)或許由此聚集。

在京滬兩地一些“地王”迭出的區(qū)域中，不乏市場(chǎng)爭(zhēng)議者，爭(zhēng)議最大的非豐臺(tái)區(qū)莫屬。在北京今年的土地出讓中，作為城六區(qū)一員的豐臺(tái)可謂“出盡風(fēng)頭”。由于豐臺(tái)區(qū)域是目前北京五環(huán)內(nèi)唯一整片開(kāi)發(fā)、集中供地的區(qū)域，在土地資源較少且以郊區(qū)供地為主的格局下，顯得尤為稀缺。正是由于這種稀缺性，導(dǎo)致2015年北京成交的9幅樓板價(jià)超5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)地塊，豐臺(tái)區(qū)獨(dú)占4幅，最低樓板價(jià)超出4萬(wàn)元/平方米，最高則達(dá)到7.5萬(wàn)元/平方米，“面粉貴過(guò)面包”已是常態(tài)。

11月2日成交的豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)地塊是這些高價(jià)地塊中頗具爭(zhēng)議的。該地塊掛牌出讓起始價(jià)55.6億元，最終為華潤(rùn)招商華僑城聯(lián)合體所得，代價(jià)是83.4億元、再配建5.7萬(wàn)平方米公租房。經(jīng)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，除去配建的公租房后，剩余13.9萬(wàn)平方米純商住宅的樓面價(jià)高達(dá)5.6萬(wàn)元/平方米，比此前一周成交的南苑A地塊樓面價(jià)高出了6000元/平方米。如此高的樓面地價(jià)，意味著未來(lái)該項(xiàng)目售價(jià)必須超過(guò)10萬(wàn)元/平方米才有一定盈利空間，而目前該地塊周邊的在售商品住宅項(xiàng)目“天恒金融街公園懿府”成交均價(jià)僅在4萬(wàn)元/平方米。

“豐臺(tái)區(qū)作為市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，短期內(nèi)同區(qū)域拿地成本區(qū)別較大，抑制了項(xiàng)目發(fā)展靈活度。”克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉表示，在國(guó)企集中推動(dòng)下，區(qū)域價(jià)值會(huì)有整體提升，豐臺(tái)區(qū)來(lái)年豪宅地位已然落定。但是，在2016年高端住宅供應(yīng)集中的情況下，用遠(yuǎn)高于周邊項(xiàng)目的成本參與同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，必定會(huì)成為該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的短板，不具備靈活的價(jià)格調(diào)整空間。那些周邊尚未開(kāi)發(fā)的同質(zhì)地塊較多、且在成本上處于劣勢(shì)的高價(jià)地塊，其競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。

類似現(xiàn)象在北京今年尤為普遍。11月13日，限購(gòu)政策最嚴(yán)格的通州臺(tái)湖驚現(xiàn)“地王”——樓板價(jià)高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米，預(yù)示著其未來(lái)售價(jià)要高達(dá)每平方米8萬(wàn)元左右，而周邊目前最好的洋房產(chǎn)品售價(jià)僅有每平方米4萬(wàn)元左右；緊接著，11月16日，順義仁和鎮(zhèn)兩地塊被北京城建斥資49.89億元拿下，溢價(jià)率50%，再創(chuàng)區(qū)域樓面地價(jià)新高。據(jù)測(cè)算，順義兩宗土地的樓面價(jià)分別為3.3萬(wàn)元/平方米和3.4萬(wàn)元/平方米，較周邊小區(qū)二手房成交價(jià)格2萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米左右高出50%以上。

在相對(duì)理性的上海土地市場(chǎng)，“地王”的誕生亦伴隨著質(zhì)疑之聲。以新江灣城宅地為例，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新江灣城板塊原本定位高端社區(qū)，周邊項(xiàng)目以大面積戶型為主，而信達(dá)此番高價(jià)拍得的新江灣城宅地要求配建保障房面積占20%以上、中小套型住宅面積不得低于60%，這些限制與板塊定位根本不符。另?yè)?jù)記者了解，以“上海最后一片濕地”作為賣點(diǎn)的新江灣城，事實(shí)上多年來(lái)一直有業(yè)主為環(huán)境污染而投訴奔波，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)樓盤的入住率不高，缺乏人氣。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭測(cè)算，新江灣城“地王”要想不虧錢，未來(lái)項(xiàng)目精裝修公寓單價(jià)必須超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，疊加產(chǎn)品則必須在10萬(wàn)元/平方米以上。按照房地產(chǎn)周期規(guī)律、豪宅價(jià)格走勢(shì)和新江灣城本身的規(guī)劃缺陷，未來(lái)兩年新江灣城的公寓豪宅均價(jià)幾乎不可能上漲五成。

敗績(jī)

拿下“地王”容易，但要讓‘地王’賺錢就沒(méi)那么容易了。2009年以來(lái)，京滬兩地誕生的“地王”項(xiàng)目至少仍有二十余個(gè)尚未解套

精明的開(kāi)發(fā)商一撥趕一撥地?fù)寠Z“地王”，以時(shí)間換空間，是其底氣所在。回顧十年房地產(chǎn)發(fā)展歷程，多少當(dāng)年駭人聽(tīng)聞、業(yè)界咋舌的高價(jià)地塊，盡管期間都差點(diǎn)“拖垮”開(kāi)發(fā)商的資金鏈，但風(fēng)險(xiǎn)最后幾乎都消弭于不斷攀升的房?jī)r(jià)中，而且賺了個(gè)盆滿缽滿。以北京過(guò)去幾年“地王”項(xiàng)目的入市情況為例，其中不乏樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的，其最終售價(jià)都達(dá)到10萬(wàn)元/平方米以上。

然而，時(shí)間這個(gè)“解藥”，真的可以解救所有的高價(jià)地塊嗎？

從克而瑞房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年至今上海仍有至少10個(gè)“地王”項(xiàng)目尚未解套。細(xì)究這些“地王”，目前境況大致分幾類：或是項(xiàng)目已售罄，但其銷售均價(jià)不足拿地樓板價(jià)的2倍，算上建安成本、各類稅費(fèi)、資金成本等，利潤(rùn)空間所剩無(wú)幾，如遠(yuǎn)洋香奈、中海紫御豪庭；或是項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)在售，但去化率不高，且售價(jià)不足拿地樓板價(jià)的2倍，如中建大公館、華僑城蘇河灣等；或是拿地多年至今仍未開(kāi)發(fā)，資金被占用，如2011年景瑞地產(chǎn)摘得的浦東單價(jià)“地王”項(xiàng)目至今尚未動(dòng)工，2013年天寶遠(yuǎn)東拿下的當(dāng)年住宅單價(jià)“地王”項(xiàng)目至今仍未上市。

在北京，記者調(diào)查梳理了其2009年至今的“地王”項(xiàng)目，樓板價(jià)在項(xiàng)目均價(jià)中占比超過(guò)50%的未解套“地王”項(xiàng)目至少有十個(gè)之多。如保利地產(chǎn)2009年12月17日奪得的朝陽(yáng)地塊，當(dāng)時(shí)溢價(jià)率高達(dá)314%，樓板價(jià)為23506元/平方米，如今以“保利東郡”入市的該項(xiàng)目成交均價(jià)為43031元/平方米，時(shí)隔6年之后土地價(jià)格仍占到售價(jià)的55%左右，若加上建安等各種成本，目前該項(xiàng)目難言賺錢。又如恒大地產(chǎn)2014年4月24日以41.6億元拍得的大興黃村地塊，溢價(jià)率高達(dá)180%，樓板價(jià)為23793元/平方米，而目前該地塊以“恒大未來(lái)城”項(xiàng)目入市，平均成交價(jià)僅19420元/平方米，純屬“賠本的買賣”。

另一個(gè)極端案例是泰禾集團(tuán)的北京豐臺(tái)西局村舊改項(xiàng)目。2014年2月20日，泰禾以49.58億元加配建5萬(wàn)平方米限價(jià)商品房的代價(jià)競(jìng)得該項(xiàng)目，樓面價(jià)高達(dá)6.8萬(wàn)元/平方米，引來(lái)業(yè)內(nèi)一片驚呼。如今，僅僅一墻之隔，龍湖比泰禾早一周拿地的西局項(xiàng)目“西宸原著”今年4月已經(jīng)入市，甚至二期“西宸玉府”已推售產(chǎn)品都賣得差不多了，而泰禾西局項(xiàng)目至今遲遲未動(dòng)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目是卡在了拆遷補(bǔ)償上。

“拿下‘地王’容易，只要有錢就可以。但是，要讓‘地王’賺錢，就沒(méi)那么容易了，規(guī)劃是否順利通過(guò)，操盤水平夠不夠高，成本控制是否精確，市場(chǎng)環(huán)境是否穩(wěn)定等等，各種內(nèi)外因素只要有一個(gè)沒(méi)把控好，就有可能被‘地王’拖死。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“地王”風(fēng)光背后的風(fēng)險(xiǎn)尤大，今年的“地王”除了祈禱入市時(shí)房?jī)r(jià)比拿地時(shí)上漲50%以上之外，還要防止種種“意外”。

“有些中小房企，別看以前賣得都挺快，活得不錯(cuò)，但假如一塊‘地王’砸在手里，5年的積累就沒(méi)了；要是拿錯(cuò)了兩塊‘地王’，說(shuō)不定整個(gè)企業(yè)都危險(xiǎn)了。綠城當(dāng)年多牛，就是因?yàn)槟缅e(cuò)了幾幅‘地王’，以至于宋衛(wèi)平不得不將親手創(chuàng)建的企業(yè)控股權(quán)拱手相讓。”一位業(yè)內(nèi)人士如此感嘆。

成因

今年土地狂歡盛宴的直接推手是企業(yè)資金面的改善，但更重要的推動(dòng)力量卻來(lái)自外部資本，其中一個(gè)顯著的特征就是，今年幾乎每個(gè)“地王”爭(zhēng)奪的現(xiàn)場(chǎng)都少不了險(xiǎn)資的身影

在很多業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，企業(yè)資金面改善無(wú)疑是今年土地狂歡盛宴的最直接推手。

億翰智庫(kù)研究中心主任張化東認(rèn)為，一方面今年貨幣環(huán)境極度寬松，房地產(chǎn)行業(yè)從未面臨過(guò)如此低利率的市場(chǎng)環(huán)境。2014年四季度開(kāi)啟的新一輪降準(zhǔn)降息周期，極大地釋放了流動(dòng)性，隨之而來(lái)的是房企2015年的發(fā)債熱潮，僅今年前10個(gè)月的發(fā)債總規(guī)模相比去年全年增長(zhǎng)了16倍，利率多在4%至6%不等。另一方面，房企銷售回暖也是因素之一。自2014年2月行業(yè)短周期調(diào)整開(kāi)始，絕大部分企業(yè)都是大幅縮減投資規(guī)模，經(jīng)過(guò)一年多的積累，房企的資金寬裕度已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)階段性頂峰。

更重要的是推動(dòng)力量來(lái)自外部資本，其中一個(gè)顯著的特征就是，今年幾乎每個(gè)“地王”爭(zhēng)奪的現(xiàn)場(chǎng)都少不了平安等險(xiǎn)資的身影。對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)，有了平安保險(xiǎn)等這些“金主”的支撐，其在土地市場(chǎng)“血拼”的勇氣自然更甚。“從資本的角度來(lái)說(shuō)，‘地王’盛宴是低成本資金的中長(zhǎng)期布局。今年很多的‘地王’都有平安等‘金主’的推波助瀾，而其多是以低成本、長(zhǎng)周期的保險(xiǎn)資金為主，自然有實(shí)力、有耐心去押賭一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲。”張化東分析指出。

而對(duì)于規(guī)模房企而言，之所以硬著頭皮拿“地王”，更多是基于未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局下的資源卡位。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，一線城市及重點(diǎn)二線城市的土地供應(yīng)是偏緊的，尤其是中央曾多次提及嚴(yán)控特大城市人口及土地供應(yīng)，且在近幾年房企投資重心回歸一二線城市的趨勢(shì)之下，重點(diǎn)城市土地資源的稀缺性日益見(jiàn)長(zhǎng)。因此，當(dāng)前房企在重點(diǎn)城市的投資儲(chǔ)備已是至關(guān)重要，如今的投資格局已經(jīng)決定了三年后的競(jìng)爭(zhēng)格局。

“其實(shí)大家都很清楚，‘地王’項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的是高端客戶。而高端客戶就像池子里的大魚，撈一條少一條，大魚撈完了，小魚要長(zhǎng)起來(lái)需要時(shí)間。但是，‘地王’一個(gè)接著一個(gè)，哪里等得及小魚長(zhǎng)大呢？”新城控股副總裁歐陽(yáng)捷擔(dān)憂的是：如此多的“地王”項(xiàng)目，最終由誰(shuí)來(lái)買單？

據(jù)北京中原張大偉計(jì)算，截至11月15日，今年北京已經(jīng)出讓了35宗住宅土地，表面上平均樓板價(jià)在1.78萬(wàn)元/平方米左右，但剔除大量不可售面積后的商品房住宅樓面均價(jià)事實(shí)上高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米。亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月北京新建商品住宅成交均價(jià)為26618元/平方米。在這種土地價(jià)格超過(guò)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)里，今年出現(xiàn)的20個(gè)“地王”未來(lái)入市的難度不難想象。

“北京商品住宅已經(jīng)趨于頂豪化，預(yù)計(jì)單價(jià)超10萬(wàn)元的項(xiàng)目2016年將接近50個(gè)，目前已入市的接近25個(gè)，這些項(xiàng)目疊加2014年以來(lái)的多宗‘地王’土地，未來(lái)北京頂級(jí)豪宅套數(shù)有望達(dá)到3000套以上。”張大偉如此測(cè)算。

在資金的推動(dòng)之下，京滬未來(lái)地價(jià)與房?jī)r(jià)似乎尚看不到“頂”。不過(guò)，令人擔(dān)憂的是，當(dāng)未來(lái)如此巨量的“頂豪”蜂擁入市，市場(chǎng)購(gòu)買力能夠支撐這么多的“地王”嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。