短短兩周內(nèi)，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)的高規(guī)格會議及研究性報(bào)告頻發(fā)。雖2015年已接近尾聲，但樓市“去庫存”的壓力卻并沒有消除，它如同蓋在城市上方的霾，掣肘著經(jīng)濟(jì)社會的良性健康發(fā)展。

中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者查閱國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的《2015年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》發(fā)現(xiàn)，截至11月末，全國商品房待售面積近7億平方米。而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1萬億平方米，這表明，在即將到來的2016年，中國樓市去庫存壓力仍然巨大。

市場分化加劇約80%三四線城市去庫存“壓力山大”

中共中央政治局14日召開會議，分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作。會議提出要“化解房地產(chǎn)庫存”。

當(dāng)前，全國房地產(chǎn)市場的庫存狀況較為復(fù)雜。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米，辦公樓待售面積增加90萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加318萬平方米。

在庫存總量規(guī)模過剩的情況下，同時存在各級城市結(jié)構(gòu)性失衡的問題，此外，不同業(yè)態(tài)房地產(chǎn)產(chǎn)品之間的庫存情況也差異較大。

就一線城市及人氣較旺的二線城市來說，樓市仍然處在供不應(yīng)求的狀況。國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的《2015年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，11月份房價同比上漲的城市數(shù)量達(dá)到21個，占比30%。房價漲幅最高的城市依然是領(lǐng)漲全國房價12個月的深圳，新建住宅價格同比上漲43.9%。例如，11月7日，深圳某新盤1637套房源在6個小時內(nèi)售罄，簽約金額高達(dá)60億元。此外，上海、北京、廣州、南京、廈門、杭州等地的房價漲幅也較為可觀。

但另外一組數(shù)據(jù)則反映出三四線城市及部分二線城市的困境。中國指數(shù)研究院12月18日發(fā)布的《未來五年（2016-2020）中國房地產(chǎn)市場趨勢展望》稱，經(jīng)過該機(jī)構(gòu)對幾十個三四線城市的實(shí)地調(diào)研與深入分析，發(fā)現(xiàn)約八成三四線城市存在庫存壓力，并且三四線城市之間庫存壓力差別較大。

該《報(bào)告》顯示，鎮(zhèn)江、錦州、余姚等土地供應(yīng)過剩，需求基本飽和，人口增長乏力，庫存壓力突出；常州、臺州、涪陵等庫存水平較高，但在政策、經(jīng)濟(jì)調(diào)整下面臨去庫存機(jī)遇；廊坊、東莞、佛山等憑借區(qū)位優(yōu)勢承接核心城市資源外溢，產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)，存在發(fā)展機(jī)遇。

總體來說，在市場進(jìn)一步分化的情況下，雖一線城市仍有化解庫存的功夫要做，但今后幾年內(nèi)，樓市去庫存的重點(diǎn)顯然落在了三四線城市身上。

三線城市房價首次止跌政策利好下樓市迎來暖冬？

根據(jù)《2015年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》來看，11月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為33個和40個，分別比上月增加6個和2個。持平的城市個數(shù)分別為10個和14個，分別與上月相同和比上月增加5個；下降城市個數(shù)分別為27個和16個，分別比上月減少6個和7個。

一、二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均擴(kuò)大，中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解到，目前一線城市已經(jīng)連續(xù)11個月出現(xiàn)去庫存周期低于一年水平的現(xiàn)象，反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房價增幅會比較明顯。

此外，三線城市也交出了令人滿意的成績單，實(shí)現(xiàn)房價一年以來首次止跌。中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，11月份國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平，二手住宅價格環(huán)比持平。

總體而言，今年11月全國商品房銷售面積超過1.4萬平方米，增速比傳統(tǒng)上屬旺季的10月還高3.1個百分點(diǎn)；11月銷售額近萬億元，同比激增20.2%，比“銀十”提高7.8個百分點(diǎn)。

在強(qiáng)大的數(shù)據(jù)支撐下，目前稱樓市“暖冬”并不為過，但從長期來看，是否意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)一片向好呢？答案顯然是否定的。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于住宅庫存居高不下，三四線城市房價下行壓力已傳導(dǎo)至二線城市；一線城市樓市雖然現(xiàn)在仍供不應(yīng)求，但后市可能出現(xiàn)高房價引發(fā)的滯銷狀況。雖分析觀點(diǎn)不能代表現(xiàn)狀，但毋庸置疑，總量沒有被消化之前，未來3至5年內(nèi)，樓市的主題依舊要在“庫存”二字上做文章。

因地制宜去庫存“新市民”或成樓市“接盤俠”

在解讀11月份全國大中城市房價數(shù)據(jù)時，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，今年以來，包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺，其促進(jìn)房地產(chǎn)市場銷售的政策效果已開始顯現(xiàn)。

為了進(jìn)一步消化庫存，《未來五年（2016-2020）中國房地產(chǎn)市場趨勢展望》建議，在地方層面，應(yīng)暫緩?fù)恋毓?yīng)，完善區(qū)域交通及生活配套設(shè)施建設(shè)，根據(jù)城市特點(diǎn)，優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提升城市綜合競爭力，吸引人口流入，增加住房需求；企業(yè)層面，應(yīng)秉持理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度，規(guī)避在高庫存三四線城市的投資，并以消費(fèi)需求為導(dǎo)向，加快產(chǎn)品升級，提升產(chǎn)品品質(zhì)，迎合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟆?/p>

實(shí)際上，在分化的市場下，也應(yīng)當(dāng)對不同區(qū)域因地制宜。排去市場自發(fā)的定位調(diào)整、供需博弈等行為，單從政策制定來看，去庫存壓力嚴(yán)重的三四線城市與人氣旺盛的一二線城市應(yīng)有截然不同的應(yīng)對策略。

對于一二線城市，降息、降首付、寬松的公積金政策和“房貸利息抵扣個稅”等手段依舊是“靈丹妙藥”。那么如何消化三四線城市的住宅存量呢？在本月中旬召開的中共中央政治局會議上，已經(jīng)給出了答案——2016年“化解房地產(chǎn)庫存”的重要途徑是加快“市民化”：一是要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；二是城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路……要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

房地產(chǎn)業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的重要載體，未來幾年，新增城鎮(zhèn)人口住房需求以及現(xiàn)有人口改善型需求均需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為前提來滿足。形象地說，城鎮(zhèn)化過程中增加的“新市民”將成為樓市庫存的“接盤俠”。而為了完成這樣的目的，從中央到地方還需要通過戶籍制度改革讓農(nóng)民工進(jìn)城落戶更容易；將農(nóng)民工、個體戶納入到城市公積金制度中；通過財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免等方式幫助“新市民”購房。相信，在各級政策的刺激和市場的自發(fā)調(diào)整下，庫存“殲滅戰(zhàn)”定能早日取勝。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。