2019年3月8日，海南省萬寧市美亞·榕天下小區(qū)的居民收到了萬寧市政府又一次關(guān)于該違建項目的通報。此時距離2019年2月1日小區(qū)4號樓被拆已經(jīng)過去一個多月。

這份官方通報指出，該項目是無《國有土地使用權(quán)證》、無《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、無《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、無《建設(shè)工程施工許可證》和無《商品房預售許可證》的“五無”違法建筑。

官方通報稱：美亞航空房地產(chǎn)（海南）投資開發(fā)有限公司在未取得預售許可證的情況下，以虛假廣告和采用與購房者簽訂認購合同的違法方式出售住房507套，銷售面積26659.89平方米，收取認購金額1.68億元，屬于違法銷售。

在海南，美亞·榕天下的違規(guī)現(xiàn)象并非孤例。在離萬寧市近百公里的陵水縣，國茂清水灣的業(yè)主也在遭遇相似的情況。官方通報稱，這個樓盤是“在未經(jīng)任何審批和申報的情況下擅自非法實施了房地產(chǎn)開發(fā)項目”，小區(qū)目前已被停水停電，業(yè)主也被要求撤離小區(qū)。

這兩個項目共同點在于，兩者都是依靠招商引資的重點項目進行宣傳的，但隨后都被官方否認存在關(guān)聯(lián)。而這些沒有取得“五證”的樓盤，從拔地而起到樓盤交付再到依法拆除，中間又經(jīng)歷了什么？

違法建筑被拆之后

2019年2月1日。海南省萬寧市。萬寧市綜合執(zhí)法局、公安局、國土局、長豐鎮(zhèn)政府等相關(guān)部門開展聯(lián)合執(zhí)法，對位于東和農(nóng)場戰(zhàn)斗隊范圍內(nèi)的美亞·榕天下小區(qū)1幢9層樓、1間四合院及一些配套設(shè)施，共計9426.48平方米的違法建筑被依法進行拆除。

隨后萬寧市在官方公告中指出，“美亞航空房地產(chǎn)（海南）投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“該公司”）在萬寧市東和農(nóng)場戰(zhàn)斗隊范圍內(nèi)非法建設(shè)9幢9層樓房，總建筑面積55116.6平方米，均未取得《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預售許可證》等相關(guān)報建和施工預售手續(xù)，屬于違法建筑?！?/p>

美亞·榕天下是一個已經(jīng)交付給業(yè)主使用的樓盤，業(yè)主多數(shù)來自東三省、四川、重慶等地。違法建筑被拆除之時恰逢春節(jié)假期，這些“候鳥族”們從全國各地飛往海南島上準備度過這個團聚的節(jié)日，卻不料遭遇了房屋被拆的窘境。

業(yè)主們并非全然不知道這個樓盤存在問題，萬寧市之前也曾多次對美亞·榕天下項目進行處罰。

據(jù)官方消息，萬寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2016年4月20日依法下達《責令停止違法（章）行為通知書》及《責令限期改正違法行為通知書》，責令美亞航空房地產(chǎn)（海南）投資有限公司停止其違法建設(shè)行為，但該公司仍繼續(xù)動工建設(shè)。2017年7月24日送達了《強制執(zhí)行決定書》，2017年7月24日發(fā)出《關(guān)于強制拆除違法建筑的公告》，并在萬寧電視臺進行了播放以及在市政府網(wǎng)站上發(fā)布強制拆除違法建筑公告。

但他們還是被項目的規(guī)劃所吸引。多名業(yè)主向“鎂刻地產(chǎn)”記者表示，他們當時看到了規(guī)劃，又是重點項目，“感覺肯定不會出問題的。”業(yè)主小西告訴記者，買的時候確實五證不全，但開發(fā)商一直在跟進辦證進度。且作為萬寧的重點項目，有宣傳的廣告和視頻，“我們沒有懷疑?！?/p>

這位業(yè)主口中所指的重點項目是指海南萬寧美亞通用機場項目，美亞·榕天下一直與之捆綁營銷。在記者獲得的多份視頻資料和文字資料中，美亞·榕天下稱，這一樓盤“是海南·萬寧美亞航空產(chǎn)業(yè)園啟動項目，海南·萬寧美亞航空產(chǎn)業(yè)園以湖區(qū)生態(tài)為載體，航空題材為主體，振興海南通用航空產(chǎn)業(yè)為發(fā)展目標，全力打造海南島國際化的水上飛機航空母港?！?/p>

美亞航空的確與萬寧市簽署過投資協(xié)議。據(jù)萬寧市3月8日官方發(fā)布的消息，2014年4月9日，萬寧市人民政府與美亞航空旅游（海南）有限公司簽訂《美亞航空國際通航中心項目投資意向書》約定，由美亞航空旅游（海南）有限公司投資開發(fā)建設(shè)美亞航空國際通航中心項目，項目建設(shè)內(nèi)容有通用航空綜合服務(wù)區(qū)、水上飛機空管水域、生活配套服務(wù)區(qū)和航空主題文化特色旅游區(qū)。

不過3月8日，美亞航空旅游（海南）有限公司在《海南日報》上發(fā)表聲明，明確否認與美亞·榕天下項目存在關(guān)聯(lián)。美亞航空旅游（海南）有限公司稱，“本公司與美亞航空房地產(chǎn)（海南）投資開發(fā)有限公司（美亞·榕天下開發(fā)企業(yè)）屬完全獨立、互不相關(guān)的法人主體；本公司與美亞航空房地產(chǎn)（海南）投資開發(fā)有限公司從未簽署過任何性質(zhì)的合作協(xié)議，從未達成過任何形式的合作意向。”

美亞·榕天下違建始末

美亞·榕天下小區(qū)是如何被建起來的？

官方的通報指出，該項目于2015年3月24日取得項目備案，并稱“盡管美亞航空房地產(chǎn)（海南）投資開發(fā)有限公司于2015年3月24日取得該項目的備案，但在未取得項目建設(shè)用地農(nóng)轉(zhuǎn)用審批、土地使用權(quán)證的情況就實施建設(shè)，屬于違法占用國有土地；該項目未辦理任何規(guī)劃報建施工手續(xù)，屬于違法建筑。”

官方通報稱，“為了徹底查清美亞航空房地產(chǎn)（海南）投資開發(fā)有限公司的違法建設(shè)、違法銷售’美亞·榕天下‘項目行為，在省公安廳的指導下，我市公安機關(guān)成立“美亞·榕天下”違建項目專案組，全力偵查案件，及時控制違法建筑涉案人員，現(xiàn)已依法羈押王占友等7名犯罪嫌疑人，扣押’美亞·榕天下‘內(nèi)部財務(wù)憑證、查封凍結(jié)涉案資產(chǎn)。目前，案件偵辦工作正在抓緊進行中。”

“鎂刻地產(chǎn)”記者獲得的備案資料顯示，美亞·榕天下項目建設(shè)地點位于萬寧市禮紀鎮(zhèn)西部、橫跨禮紀鎮(zhèn)、興隆風情小鎮(zhèn)和長豐鎮(zhèn)（萬寧美亞航空產(chǎn)業(yè)園背面B-20、B-22和B-24地塊，即萬讓2014-14號、2014-15號。）

而在《萬寧興隆通用航空旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中，“美亞航空國際通航中心項目規(guī)劃用地為萬讓2014-15號、16號地塊，總規(guī)劃面積34.1035公頃（合511.55畝）。萬讓2014-15號地塊位于萬寧水庫南側(cè)地段，用地面積9.2052公頃（合138.08畝），根據(jù)《萬寧興隆通用航空旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，該宗地規(guī)劃用地性質(zhì)包括二類居住用地103.05畝，旅館用地35.02畝和防護綠地0.01畝。”

官方通報還稱，目前萬寧市政府只掛牌出讓萬讓2014-16號地塊用地，其他規(guī)劃用地均未辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批和掛牌出讓。而萬讓2014-16號地塊位于萬寧水庫南側(cè)地段，用地面積24.8983公頃（合373.47畝），根據(jù)《萬寧興隆通用航空旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，該宗地規(guī)劃用地性質(zhì)為機場用地。

這意味著，美亞·榕天下所在地塊雖然有控制性詳細規(guī)劃和發(fā)改委的備案，但至今仍未辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批和掛牌出讓，且沒有依法取得五證。

那么美亞·榕天下項目是否與美亞航空旅游（海南）有限公司所開發(fā)投資的美亞航空國際通航中心項目完全沒有關(guān)聯(lián)呢？

官方信息顯示，美亞·榕天下的開發(fā)企業(yè)是美亞航空房地產(chǎn)（海南）投資開發(fā)有限公司，根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢可知，這家企業(yè)的法定代表人是馬彩軍，股東分別是海南萬寧美亞農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司，出資980萬；馬彩軍，出資1020萬。

在3月8日的官方聲明中，萬寧方面稱“對于美亞航空房地產(chǎn)（海南）投資開發(fā)有限公司及其法定代表人馬彩軍、實際控制人王占友侵犯美亞航空旅游（海南）有限公司權(quán)益的行為，該公司已委托律師收集證據(jù)，提請司法機關(guān)依法追究其民事和刑事法律責任。”

而在國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中，在2016年09月21日發(fā)生高級管理人員備案變更前，美亞航空旅游（海南）有限公司的高級管理人員中有同名高管馬彩軍。

另外，在萬寧市2013年12月18日發(fā)布的一份《萬寧市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整部分市級議事協(xié)調(diào)機構(gòu)組成人員通知》中，美亞航空國際通航中心項目跟蹤服務(wù)領(lǐng)導小組的成員中也有美亞航空旅游海南有限公司總經(jīng)理馬彩軍。

兩位馬彩軍是否是同一人？

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者查閱上市公司公告，2016年8月11日，榮盛發(fā)展的控股子公司榮盛康旅投資有限公司通過直接收購、回購再轉(zhuǎn)讓等方式，取得了美亞航空控股有限公司100%的股權(quán)，并間接取得美亞航空旅游（海南）有限公司80%的股權(quán)。

記者向榮盛發(fā)展相關(guān)工作人員發(fā)送了關(guān)于馬彩軍的身份以及美亞·榕天下項目與榮盛發(fā)展的關(guān)系等問題的采訪函并多次催促回復，但截止至發(fā)稿，對方仍未回應(yīng)。記者于3月5日向萬寧市宣傳部發(fā)送采訪函并撥打電話了解情況，對方工作人員確認已經(jīng)收悉，但目前沒有辦法進行答復或回復。

違規(guī)項目何去何從？

在海南，美亞·榕天下這樣的小區(qū)并不鮮見。

位于陵水縣國茂·清水灣的業(yè)主在春節(jié)前也接到了撤離小區(qū)的通知，原因同樣是“在未經(jīng)任何審批和申報的情況下擅自非法實施了房地產(chǎn)開發(fā)項目”。2018年1月12日，陵水縣政府張貼公告稱，“政府會沒收該公司在非法占用的土地上建設(shè)的符合土地利用總體規(guī)劃的建筑物及構(gòu)筑物，并要求相關(guān)人員在收到通知之日起三日內(nèi)，將物品清理完畢，并撤離全部人員?！?/p>

國茂·清水灣的業(yè)主同樣是被其宣傳所打動。在國茂·清水灣對外的宣傳中，“項目受到政府的大力支持，已被列入海南省‘十三五’重點工程”，被重點提及。

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者查詢“十三五”時間全省重點建設(shè)項目情況表，其中有位于陵水縣英州鎮(zhèn)的國際泥療康體養(yǎng)生項目，這一項目由遼寧國茂投資集團股份有限公司投資，而國茂·清水灣項目的建設(shè)單位海南國茂公司是其子公司。

依據(jù)2017年8月17日陵水縣政府發(fā)布的《海南陵水·國際泥療養(yǎng)生休閑旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，泥療度假區(qū)的規(guī)劃區(qū)用地布局以居住用地、旅游度假用地及商業(yè)金融用地為主，中部地區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局為溫泉產(chǎn)業(yè)和泥療養(yǎng)生保健休閑旅游服務(wù)業(yè)。

但在此前陵水縣宣傳部回復《封面新聞》的采訪函中，陵水縣方面否認了兩者具有關(guān)聯(lián)，稱“國際泥療養(yǎng)生園”與“國茂·清水灣”不是一個項目，是開發(fā)商偷換了概念。

國茂公司實際上并未實施“泥療養(yǎng)生”項目。在陵水縣發(fā)改委備案的是“海南陵水國茂·國際泥療養(yǎng)生休閑旅游度假區(qū)”項目，“國茂·清水灣”項目未在發(fā)改委備過案?！皣で逅疄场狈康禺a(chǎn)開發(fā)項目從未辦理任何申報和審批的情況下擅自非法進行?！皣で逅疄场狈康禺a(chǎn)開發(fā)項目，構(gòu)成違法用地、違法建設(shè)，全部地上建筑物為違法建筑。

一名熟悉情況的海南當?shù)亻_發(fā)商告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，有一段時間，海南針對招商引資的重點項目有“百日大會戰(zhàn)”的計劃，“但是只是政府給你開綠色通道，讓（開發(fā)商）去辦手續(xù)，而不是讓你建。要抓緊在很短的時間內(nèi)完成這個報建手續(xù)，不辦的話就失去了這個機會。”

可供佐證的是，2015年9月3日海南省人民政府印發(fā)《開展投資項目百日大會戰(zhàn)工作方案的通知》中提到，“省政府對納入百日大會戰(zhàn)項目建立審批綠色通道”。

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人律師、經(jīng)濟師陳德福在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時也表示了相似的意見?！皬默F(xiàn)有資料看，這些房產(chǎn)開發(fā)項目不具有合法性。國土資源管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的國土資源規(guī)劃建設(shè)工作，政府及政府其他部門的各類文件、會議紀要不能代替國土資源管理部門主管國土資源的職責。再多的政府招商文件以及其他政府部門的文件、紀要，沒有國土資源管理部門的土地出讓合同，一切都不算數(shù)?！?/p>

陳德福認為，這兩個項目違建的責任在開發(fā)商，雖然程序上可能有些不妥，但很難要求其他各方承擔責任?！皹I(yè)主只能找開發(fā)商索賠?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。