曾在任志強(qiáng)的執(zhí)掌下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)進(jìn)入湖南長(zhǎng)沙市場(chǎng)已達(dá)7年之久，雖占據(jù)了長(zhǎng)沙的“絕版”地理位置，產(chǎn)品品質(zhì)也廣受好評(píng)，但銷售卻一直不溫不火，倍受煎熬。

難道，沒有任志強(qiáng)站臺(tái)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)正江河日下？長(zhǎng)江商報(bào)了解，截至2015年第三季度末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的“存貨”約為159億元，逼近160億元大關(guān)。去年11月任志強(qiáng)瀟灑隱退，而新任掌門人孫秋艷上任面臨的考驗(yàn)之一，就是越積越大的存貨“堰塞湖”。有業(yè)內(nèi)人士稱，任志強(qiáng)留給繼任者的是“燙手山芋”。

連日來，長(zhǎng)江商報(bào)記者專程奔赴長(zhǎng)沙，實(shí)地探訪華遠(yuǎn)地產(chǎn)布局華中地區(qū)首個(gè)也是目前唯一一個(gè)項(xiàng)目華遠(yuǎn)·華中心了解到，開發(fā)商有意將該項(xiàng)目打造成城市標(biāo)桿項(xiàng)目，甚至成為長(zhǎng)沙名片。不過，事情并非想象的那般順利。

當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)研究人士告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，嗦粉、吃茶、泡吧、逛街……長(zhǎng)沙人愛吃，也會(huì)玩，尤其是在娛樂上面不落人后。外地房企多認(rèn)為長(zhǎng)沙是一個(gè)價(jià)值洼地，然而，時(shí)至今日，由于單位集資建房、定向開發(fā)的房子等非正常商品房擠占了相當(dāng)一部分市場(chǎng)份額等因素，進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)的外地房企無一不覺得“苦不堪言”。

因此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在長(zhǎng)沙當(dāng)前的遭遇絕非孤例。

“另類”開發(fā)商遭遇賣房難

華遠(yuǎn)地產(chǎn)在長(zhǎng)沙當(dāng)前舉步維艱，華遠(yuǎn)·華中心項(xiàng)目今年前三季度累計(jì)完成銷售面積不過30.5萬平方米，還有一半以上的房子等待銷售。

一直以來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)頗為看重的長(zhǎng)沙項(xiàng)目，銷售面積不過2萬平方米。財(cái)報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在長(zhǎng)沙還有72.3萬平米的總建筑面積。

12月16日，長(zhǎng)江商報(bào)記者探訪發(fā)現(xiàn)，華遠(yuǎn)·華中心位于長(zhǎng)沙市湘江東岸老城區(qū)，緊鄰湖南人氣最旺的民俗美食街坡子街，可遠(yuǎn)眺橘子洲和岳麓山，項(xiàng)目包括住宅、酒店式公寓、商業(yè)、寫字樓和酒店，是華遠(yuǎn)地產(chǎn)第一次嘗試城市綜合體項(xiàng)目，也是其在長(zhǎng)沙的第一個(gè)項(xiàng)目。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)長(zhǎng)沙公司營(yíng)銷總監(jiān)任鈸文在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，華遠(yuǎn)·華中心并非快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，一直以來都是按照自己的節(jié)奏在銷售，“項(xiàng)目在長(zhǎng)沙的高端住宅市場(chǎng)占有重要地位，銷售金額和面積一直都相當(dāng)靠前”。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士稱，華遠(yuǎn)地產(chǎn)長(zhǎng)沙分公司總經(jīng)理許智來是一個(gè)很有情懷的人，他曾提及，用最好的建筑材料，加之最高端的小區(qū)配套和服務(wù)，即是現(xiàn)代人生活的豪宅。而華遠(yuǎn)·華中心的產(chǎn)品也贏得了業(yè)界認(rèn)可。

一位曾多次參觀華遠(yuǎn)·華中心樣板間的開發(fā)商告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，“項(xiàng)目雄踞長(zhǎng)沙核心地段，擁有絕無僅有的地理優(yōu)勢(shì)，可謂占據(jù)了‘黃金碼頭’。好多開發(fā)商都將房子買在這里，還是因?yàn)檎J(rèn)可它的品質(zhì)，認(rèn)為物有所值。不過，當(dāng)初華遠(yuǎn)地產(chǎn)通過并購(gòu)拿地，成本也不低。目前來看，這個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)不錯(cuò)，價(jià)格不低，賣得也不算很好。”

截至2015年12月18日15時(shí)，記者登錄長(zhǎng)沙房產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)看到，華遠(yuǎn)·華中心項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)為2102套，住宅可售套數(shù)為1156套。其中，華遠(yuǎn)·華中心A、B座有住宅總套數(shù)284套，目前只剩下10套待售；2號(hào)樓有住宅907套，已售50套，還有857套待售；3號(hào)樓289套住宅目前還未售出一套；4號(hào)、5號(hào)樓均為非住宅，已售出29套，還有515套可售房源。

不可否認(rèn)，湘江東岸一直以來就是長(zhǎng)沙的商業(yè)中心，配套成熟，交通四通八達(dá)，是長(zhǎng)沙“五一路時(shí)代”下當(dāng)之無愧的豪宅區(qū)。不過，買房人群就像一座金字塔，位于塔尖的人畢竟是少數(shù)。相較于長(zhǎng)沙市場(chǎng)不到7000元/平米的均價(jià)，該區(qū)域板塊均價(jià)在每平方米20000—23000元，而華遠(yuǎn)·華中心高于項(xiàng)目所在區(qū)域平均價(jià)格5%以上。上述開發(fā)商稱，“長(zhǎng)沙地區(qū)有高端消費(fèi)能力的人畢竟有限，很多人認(rèn)可它的品質(zhì)，卻掏不起腰包。而且現(xiàn)在過河也方便，有人算賬說，隨著河西濱江板塊的崛起，在河西500萬可以買兩套豪宅，應(yīng)該是更劃算一些。”

華遠(yuǎn)進(jìn)入長(zhǎng)沙正值房?jī)r(jià)調(diào)控期

“作為華遠(yuǎn)布局華中地區(qū)的第一顆棋子，華遠(yuǎn)的到來或許不是最好的時(shí)機(jī)。彼時(shí)的長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)正從一片叫好的瘋長(zhǎng)期開始進(jìn)入調(diào)控低谷期。”業(yè)內(nèi)人士告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，華遠(yuǎn)·華中心作為華遠(yuǎn)布局長(zhǎng)沙的重點(diǎn)項(xiàng)目，是個(gè)名副其實(shí)的“富二代”，任志強(qiáng)對(duì)該項(xiàng)目也頗為重視。

華遠(yuǎn)·華中心的前東家為湖南青和投資集團(tuán)，原定名為“金外灘項(xiàng)目”，2008年，任志強(qiáng)對(duì)外公開表示，華遠(yuǎn)已獲得該項(xiàng)目公司的實(shí)際控制權(quán)（占93%的股權(quán)），隨后任志強(qiáng)再度宣布，“坡子街可以說是長(zhǎng)沙的發(fā)源地，華遠(yuǎn)在長(zhǎng)沙落戶的首個(gè)項(xiàng)目就選擇在這個(gè)城市的心臟部位，計(jì)劃將在這一項(xiàng)目上投資逾100億元。”

2009年5月15日，華遠(yuǎn)·華中心一期啟動(dòng)拆遷，但項(xiàng)目的進(jìn)展似乎并不太順利，曾傳出施工過程中發(fā)現(xiàn)文物，一度有重新修改規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)，不過華遠(yuǎn)最終涉險(xiǎn)而過；2010年11月再次傳出消息，長(zhǎng)沙市坡子街福勝街5號(hào)一名24歲青年因項(xiàng)目所屬地塊拆遷問題自縊身亡，后雖澄清為感情問題，但對(duì)項(xiàng)目拆遷的影響卻已形成。

多年過去，華遠(yuǎn)·華中心A、B兩棟已經(jīng)進(jìn)入清盤階段。但是記者走訪發(fā)現(xiàn)，在1期和2期之間依然有一棟與建筑風(fēng)格格格不入的舊樓立在那里。由于該地的產(chǎn)權(quán)問題沒有得到妥善解決，拆遷工作也一直無法進(jìn)行，即便改動(dòng)了原有的設(shè)計(jì)方案，依然破壞了整體打造的高端氛圍。

同時(shí)，站在華遠(yuǎn)·華中心的營(yíng)銷中心放眼眺望，南區(qū)大片土地被民宅占據(jù)，拆遷是個(gè)大難題。華遠(yuǎn)地產(chǎn)長(zhǎng)沙公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)沙的項(xiàng)目原本是老舊城區(qū)，公司將其分成南北兩區(qū)，北區(qū)目前已陸續(xù)建成多棟超高層建筑；南區(qū)卻還在規(guī)劃中，因拆遷問題，目前甚至連項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間表都無法預(yù)計(jì)。

“該項(xiàng)目因其不可再造的稀缺地理位置，和開發(fā)商對(duì)長(zhǎng)沙文化和消費(fèi)心理的理解，決定了項(xiàng)目的開發(fā)成敗。拿地時(shí)，該項(xiàng)目的樓面地價(jià)估計(jì)已經(jīng)超過了當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙可比區(qū)域的房?jī)r(jià)，倘若沒有政府的核心支持，尤其是在拆遷和規(guī)劃方面的支持，該項(xiàng)目必然面臨困境。”熟知長(zhǎng)沙市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)言。

外來房企落入價(jià)值“洼地”陷阱

熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的業(yè)內(nèi)人士稱，外來開發(fā)商都認(rèn)為，長(zhǎng)沙人有錢進(jìn)行娛樂消費(fèi)，自然也有錢買房，來之前覺得是一塊價(jià)值洼地，來之后才發(fā)現(xiàn)是一個(gè)陷坑，單位集資建房、定向開發(fā)的房子和物業(yè)小區(qū)等非正常商品房擠占了相當(dāng)一部分市場(chǎng)份額，“外地開發(fā)商到長(zhǎng)沙來，沒有幾個(gè)不后悔的”。

作為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)外來品牌的開拓者，浙江郡原地產(chǎn)總裁徐小衛(wèi)2003年率領(lǐng)當(dāng)時(shí)的浙江南都房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入長(zhǎng)沙。“南都進(jìn)入長(zhǎng)沙時(shí)，長(zhǎng)沙市城區(qū)的房?jī)r(jià)也就2000元/平米上下，市區(qū)新房的年銷售量在400萬平米左右。公司在長(zhǎng)沙的處女作——位于二環(huán)之外的西街花園項(xiàng)目，當(dāng)年以近3000元/平米的均價(jià)面市，受到了市場(chǎng)熱捧。”郡原地產(chǎn)長(zhǎng)沙公司高管陳曉康，回憶起當(dāng)年跟隨徐小衛(wèi)開拓長(zhǎng)沙市場(chǎng)時(shí)的情景仍激情滿懷。接下來幾年，該團(tuán)隊(duì)還開發(fā)了一系列商品房項(xiàng)目。

然而，令包括徐小衛(wèi)、陳曉康在內(nèi)的不少外來開發(fā)商高管意想不到的是，多年后的今天，當(dāng)長(zhǎng)沙市區(qū)新房的年銷售量躍上千萬平方米的臺(tái)階，房?jī)r(jià)卻仍是一塊價(jià)值“洼地”。

長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，到2008年底，長(zhǎng)沙市商品住宅的均價(jià)僅為3392元/平米。之后，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)開始持續(xù)上漲，到2013年底達(dá)到最高點(diǎn)6259元/平方米。隨后便開始一路下跌，2014年底的均價(jià)約5844元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中部地區(qū)武漢、南昌、鄭州、太原、合肥5個(gè)省會(huì)城市，也落后于國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市。

“華遠(yuǎn)給長(zhǎng)沙項(xiàng)目不僅帶來了技術(shù)、資金、人才和管理等方面的支持，也為長(zhǎng)沙樓市品質(zhì)的大幅提升做出過貢獻(xiàn)。但受低房?jī)r(jià)的拖累，占據(jù)繁華地段的華遠(yuǎn)·華中心項(xiàng)目，雖擁有完全可與一線城市比肩的高端品質(zhì)，卻在長(zhǎng)沙賣不出價(jià)，這不得不令人深思。”來自深圳的地產(chǎn)資深策劃人邰貴軍感慨道。

市場(chǎng)觀察人士表示，由于樓市長(zhǎng)期無法提振，部分外來開發(fā)商和民企已經(jīng)開始看空后市，甚至正在逐步退出長(zhǎng)沙市場(chǎng)。

巨大庫(kù)存讓市場(chǎng)供需失衡

“開發(fā)商想把房子變成錢，而不是把錢變成房子。”長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)歐陽(yáng)學(xué)海認(rèn)為，樓市存量依然巨大，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)商多忙于去化跑量、回籠資金，投資意愿和新開工意愿并不強(qiáng)烈。

長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月，長(zhǎng)沙市本年的房屋施工面積達(dá)到了8992.47萬平方米，長(zhǎng)沙樓市去化周期預(yù)計(jì)至少還需要19.4個(gè)月。

最近，湖南中原研究中心發(fā)布的《2015年1—11月長(zhǎng)沙樓市總結(jié)研究報(bào)告》指出，經(jīng)過半年多消化，長(zhǎng)沙市場(chǎng)存量得到較大化解——截至2015年11月底，新建商品住宅存量1270萬平米，去化周期縮短為10個(gè)月。

“目前相應(yīng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)是指長(zhǎng)沙已辦了預(yù)售證的存量。就像是擺在貨架上沒有賣出的貨，還沒算庫(kù)房里的。”歐陽(yáng)學(xué)海表示，目前長(zhǎng)沙市項(xiàng)目建到10層辦理完預(yù)售許可證才納入存量統(tǒng)計(jì)，“但已經(jīng)建到了10層以上、尚未辦理預(yù)售許可證的，也應(yīng)該算存量”。

巨大的庫(kù)存已經(jīng)讓長(zhǎng)沙樓市供需失衡，而一種頗有本地色彩的“公務(wù)員小區(qū)”更讓當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售備受煎熬。

一位長(zhǎng)沙房地產(chǎn)人士透露，以“公務(wù)員小區(qū)”為代表的定向商品房開發(fā)，在滿足了一部分群體的利益的同時(shí)，也使得相當(dāng)一部分購(gòu)房者的有效需求被非正常分流，影響到市場(chǎng)購(gòu)買的積極性。在長(zhǎng)沙，省政府、市政府、區(qū)政府都進(jìn)行過大搬遷。為解決公務(wù)員的上班距離問題，從2000年開始，省、市、區(qū)各級(jí)黨政部門“公務(wù)員小區(qū)”不斷出現(xiàn)。這些小區(qū)表面上是市場(chǎng)開發(fā)，但實(shí)際上是假借市場(chǎng)化的模式，指定開發(fā)商，指定價(jià)格。

以“公務(wù)員小區(qū)”為代表的定向商品房開發(fā)，在當(dāng)?shù)匾咽谴笮衅涞?。一些?guó)有企事業(yè)單位也借搬遷之機(jī)，聯(lián)手開發(fā)商拿地定向開發(fā)商品住宅，有的甚至是由本單位直接注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，尋求各種渠道，以量身定做的方式摘牌土地。

一位在事業(yè)單位上班的長(zhǎng)沙本地人告訴記者，自己在單位附近有一套“分配”的房子，另外在外來房企開發(fā)的某樓盤處還有一套住宅。此前有媒體報(bào)道稱，有的項(xiàng)目?jī)H憑一張?jiān)O(shè)計(jì)圖紙，就以低于周邊市場(chǎng)價(jià)一兩千元以上的單價(jià)，面向本系統(tǒng)或單位職工集資，緩解開發(fā)商融資難題。由于有價(jià)格上的明顯優(yōu)勢(shì)，不少有房的公務(wù)員或單位職工甚至以10萬至20萬元的價(jià)格將指標(biāo)倒賣。

“本來這一部分有購(gòu)買力的群體，可以到市場(chǎng)上購(gòu)買商品房，拉動(dòng)住房消費(fèi)。”在長(zhǎng)沙進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的申先生曾向媒體大倒苦水，而現(xiàn)在來看，“外來開發(fā)商在長(zhǎng)沙市場(chǎng)真是苦不堪言。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。