5日，房地產(chǎn)板塊(中信一級)走勢相對抗跌，微跌0.16%，板塊內(nèi)華夏幸福、中糧地產(chǎn)等漲幅超5%，建科院、世榮創(chuàng)業(yè)、中南建設(shè)等個(gè)股漲幅也較為顯著?？偟目?，自11月下旬以來，地產(chǎn)板塊呈現(xiàn)區(qū)間震蕩，板塊機(jī)會還是以個(gè)股為主。

分析指出，地產(chǎn)板塊估值雖較前期低點(diǎn)有所修復(fù)，但仍處于歷史底部區(qū)間。預(yù)計(jì)板塊在基本面走弱和政策面正向調(diào)整預(yù)期兩股力量博弈下，呈現(xiàn)震蕩向上趨勢。

銷售增速繼續(xù)放緩

11月30日，克爾瑞發(fā)布2018年11月房地產(chǎn)公司銷售排行，萬科單月銷售年內(nèi)首次排名第一，實(shí)現(xiàn)銷售金額566億元，碧桂園、融創(chuàng)緊隨其后，實(shí)現(xiàn)單月銷售額分別為530億元、450億元。11月單月銷售過百億房企達(dá)25家，較去年同期多增7家。

總體來看，11月主流50家房企單月銷售金額6905億元，同比增長21%，1-11月累計(jì)銷售金額69527億元，同比增長36%。11月主流50家房企銷售面積為5209萬方，同比增長13%，1-11月累計(jì)銷售面積為51612萬方，同比增長33%，較前值下降2個(gè)百分點(diǎn)。

分析指出，11月市場成交繼續(xù)走弱，但主流房企銷售環(huán)比回升，同比漲幅繼續(xù)收窄，主要原因：一是目前主流房企多為高周轉(zhuǎn)策略，弱市下均多采取重去化輕利潤率的以價(jià)換量策略；二是去年年末市場成交逐漸升溫，基數(shù)走高導(dǎo)致銷售同比有所下行。

“2019年需求將處于持續(xù)探底的過程，其中一線以及強(qiáng)二線銷售量價(jià)將穩(wěn)中有增，而棚改貨幣化效應(yīng)減弱以及購買力制約下，弱二線以及三四線銷售將延續(xù)回落趨勢。綜合來看，預(yù)計(jì)2019年全國商品房銷售面積同比降7%，銷售金額下滑5%。”廣發(fā)證券行業(yè)研究指出。

關(guān)注頭部企業(yè)

在地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行中，龍頭企業(yè)銷售額卻延續(xù)高增長態(tài)勢，板塊集中度持續(xù)上升。在此背景下，該如何配置地產(chǎn)股？

廣發(fā)證券表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，銷售轉(zhuǎn)負(fù)且政策沒有明確寬松信號之前，基本面的持續(xù)惡化將對板塊形成壓制，當(dāng)然低估值且具備業(yè)績保障的龍頭具備超額收益。而銷售見底之后則關(guān)注低估值的銷售彈性品種。在當(dāng)前位置，繼續(xù)推薦龍頭房企，理由有三點(diǎn)。首先，龍頭房企具備低估值優(yōu)勢；其次，2018-2019年業(yè)績增長具備確定性，業(yè)績的防御性較強(qiáng)；最后，杠桿能力以及周轉(zhuǎn)效率保障了銷售的持續(xù)成長性。

東北證券認(rèn)為，行業(yè)景氣度的下行和高價(jià)地項(xiàng)目入市導(dǎo)致房企2019年銷售項(xiàng)目的盈利水平或?qū)⒊袎骸Ｐ袠I(yè)集中度提升的趨勢仍在加快，龍頭房企銷售仍有望保持10%以上的正增長。業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)仍有保障，有望保持穩(wěn)健增長，相對配置價(jià)值凸顯。龍頭房企發(fā)揮融資、品牌和運(yùn)營管理的優(yōu)勢，把握土地投資的節(jié)奏，在行業(yè)下行期獲取高性價(jià)比土儲。一線及強(qiáng)二線城市市場有望回暖，將對沖三四線市場下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)下行周期，購房者對住房的產(chǎn)品力和房企的運(yùn)營管理要求有所提高，大浪淘沙，“良幣淘汰劣幣”，中小房企加快退出市場，管控優(yōu)異的一線房企結(jié)構(gòu)性機(jī)會和品牌優(yōu)勢更加明顯。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。