當(dāng)下，應(yīng)站在租賃需求崛起、構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)、保障基本生活的高度，將樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向租賃市場，修復(fù)租賃市場監(jiān)管的基礎(chǔ)設(shè)施，完備相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括存量租賃住房規(guī)模和結(jié)構(gòu)、租賃居住質(zhì)量、租賃交易價(jià)格、租賃供給主體和需求狀況等，進(jìn)而制定住房租賃發(fā)展規(guī)劃。

為加快推進(jìn)公租房的供應(yīng)分配，北京（樓盤）市住建委近日正在加快落實(shí)西城、海淀、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)近5000套公租房房源的分配，以加大租賃住房供應(yīng)，這條消息引起了租客們的熱切關(guān)注。

房租上漲，引起全民關(guān)注之程度不亞于房價(jià)上漲。如果說買房或多或少有投資的想法在其中，那沒有人租房是為了投資的。在我國各大城市，如今“先租后買”已成居住定式，再加上房價(jià)上漲并長期在高位運(yùn)行，人口流動(dòng)和工作變動(dòng)越來越頻繁，租房人群早已超過購房人群。因此，相比買房，租房應(yīng)是更被關(guān)注的民生事項(xiàng)，房租穩(wěn)定也是民生穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

租房的大眾消費(fèi)特性，決定了房租上漲會(huì)導(dǎo)致CPI上漲。自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，CPI中房租月均同比上漲3.32%，而同期CPI月均同比上漲2.8%，前者每月比后者高出0.53個(gè)百分點(diǎn)。作為基礎(chǔ)性成本，房租上漲意味著人工、倉儲(chǔ)、門店等成本的上漲，生活消費(fèi)價(jià)格必然上漲。從去年以來大類消費(fèi)品中的白酒、黑白家電普遍提價(jià)，再到近期家政服務(wù)和家裝建材的價(jià)格調(diào)整，人工、倉儲(chǔ)、門店等成本上升，都與房租上漲直接相關(guān)。據(jù)調(diào)查，各大中城市的租房者多為25至35歲的年輕人，這類群體有邊際消費(fèi)傾向高、創(chuàng)業(yè)和扎根城市的愿望強(qiáng)兩大特征。據(jù)易居研究院報(bào)道，去年北京等20個(gè)大城市的房租收入比在30%以上，看似與發(fā)達(dá)國家大城市“居不易”的狀況差不多，但房租還只是生活消費(fèi)的一部分，租房者在其他領(lǐng)域的支出壓力也很大，比如子女教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療和社會(huì)保障等。因此，房租上漲過快將產(chǎn)生顯著的消費(fèi)擠出效應(yīng)，勢必抑制最有消費(fèi)意愿的群體釋放消費(fèi)潛力。

再放寬些視野來觀察，租房群體還包括2.45億外來人口、農(nóng)村待轉(zhuǎn)移的近3億人口。2008年之前，我國社會(huì)消費(fèi)品零售增速一度達(dá)到23%，但自那時(shí)起便持續(xù)下行，今年7月已落到8.8%。另據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，去年北京居民開支最多的是居住和醫(yī)療保險(xiǎn)兩項(xiàng)，增幅分別達(dá)到了11%和16%，食品煙酒和衣著服飾這兩項(xiàng)增幅分別是-0.7%和-8%。而在2013年，北京居民在食品煙酒消費(fèi)增幅還將近10%。

近日，全國人大再次審議個(gè)人所得稅法修正案草案，其亮點(diǎn)包括子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、房貸利息和租金、贍養(yǎng)老人等五項(xiàng)剛性支出可在稅前扣除。近年來，居民基本生活成本上漲較快，如果房租支出占可支配收入的30%左右（一線城市占比在40%左右），將成為居民消費(fèi)的最大負(fù)擔(dān)。為此，樓市調(diào)控之后，必須加碼對租賃市場的調(diào)控。

據(jù)報(bào)，北京監(jiān)管部門8月17日集中約談了主要住房租賃企業(yè)，提出了“三個(gè)不得”、“三個(gè)嚴(yán)查”；7月底，深圳（樓盤）發(fā)布了整頓市場的通知，明確將整治租賃市場亂象列入房地產(chǎn)市場整治的重要措施。在穩(wěn)定租金方面，主管部門現(xiàn)在正在探索限價(jià)租賃房制度。無疑，這僅僅是開始，相比商品房交易市場調(diào)控，租賃市場調(diào)控的難度更大。

房租價(jià)格上漲，是矛盾長期積累所形成的。2008年“擴(kuò)大內(nèi)需”及隨后3600萬套保障房戰(zhàn)略，中央對公租房、中低收入人群住房問題很重視，但落實(shí)到地方后，重量化指標(biāo)多于供給質(zhì)量。2017年以來各地都出臺(tái)培育租賃市場的文件，但多數(shù)僅在宏觀層面擺條文，供給端改革、民生項(xiàng)目落地效果不彰，比如集體土地建租賃房（特別是公租房）僅有個(gè)別案例，而閑置商業(yè)辦公“改租賃”也還未成形。在有效房源供給不足、住宅租賃市場先天發(fā)育難以充分的背景下，部分地區(qū)出現(xiàn)金融資本進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)放杠桿的問題短期被放大，租賃政策紅利（特別培育規(guī)模化租賃）被異化為資本助推下的長租公寓亂象。

此外，對租賃市場的監(jiān)管基礎(chǔ)也很薄弱。比如，在國家統(tǒng)計(jì)局等官方口徑中，對租賃市場的統(tǒng)計(jì)遠(yuǎn)少于交易市場，僅在CPI中有“租賃房房租”指數(shù)一項(xiàng)。由于缺少第一手?jǐn)?shù)據(jù)，監(jiān)管者不得不從各大中介機(jī)構(gòu)獲取租賃數(shù)據(jù)。可是，中介機(jī)構(gòu)的市占率有限，經(jīng)營策略也不同，統(tǒng)計(jì)口徑大有差別，即使將各家信息匯總起來，也很難反映市場的全貌。

由于數(shù)據(jù)缺失，租賃行業(yè)長期定位不清，直到去年7月才確定為生活服務(wù)業(yè)，而租賃行業(yè)涉及的監(jiān)管部門（住建、國土、規(guī)劃、消防、民政、工商、公安等）又多，需要管理投入人力、物力很大。從實(shí)際效果看，地方對于租賃市場的監(jiān)管，通常僅以“約談、檢查”等手段為主，缺乏約束力。租賃監(jiān)管難以落地，還因?yàn)樽赓U市場有明顯的地域性特征，從上到下的監(jiān)管落地難度大，更需要因城施策，激勵(lì)地方政府的主觀能動(dòng)性。

基于這樣的現(xiàn)狀，為了加快培育健康的住房租賃市場，眼下亟須在新環(huán)境下再行樓市調(diào)控。首先，站在租賃需求崛起，構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)，保障基本生活的高度，將樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向租賃市場；其次，修復(fù)租賃市場監(jiān)管的基礎(chǔ)設(shè)施，包括存量租賃住房規(guī)模和結(jié)構(gòu)、租賃居住質(zhì)量、租賃交易價(jià)格、租賃供給主體和需求狀況等?；诖?，從上到下制定住房租賃發(fā)展規(guī)劃；再次，加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。目前，租賃房市場最大的問題在于中低價(jià)位、中小戶型的“適租型”租賃房太少。我國城市空間已進(jìn)入存量時(shí)代，存量商品住房供給彈性小、價(jià)格高，供給側(cè)改革的重點(diǎn)在于存量商業(yè)辦公、工業(yè)區(qū)宿舍、城中村、外圍集體土地等再利用，但再利用的基礎(chǔ)應(yīng)是政府支持下的配套完善、“適租型”導(dǎo)向的修繕。最后，還需杜絕城市的大拆搭建，尤其應(yīng)嚴(yán)禁打著棚改的旗號(hào)拆掉位置良好、租金適宜的存量住房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。