眼下，上海市黃浦區(qū)有著近百年歷史的承興里，正在探索“居民抽稀”舊城改造模式：整體保留石庫門風貌，保護弄堂建筑肌理，通過“抽戶”方式釋放空間，為居民打造獨立廚衛(wèi)，使得具有上海地域特性的原住民生活原型空間得以保留。

而在靜安區(qū)忻康里的115街坊，街坊居民們以99.09%的高比例簽約率，完成了舊區(qū)改造房屋征收“二輪征詢”。接下來，舊住房將被拆除，居民們將獲得相應(yīng)的動遷安置房或貨幣補償，從此告別破舊老房屋，開啟美好新生活。

承興里和忻康里同為老城區(qū)，改造方法卻完全不同，其背后是上海市舊城改造理念的悄然轉(zhuǎn)變。近年來，一邊是老城區(qū)居民急切盼望通過動遷改善居住條件，另一邊是大拆大建式的舊城改造對城市特色風貌造成破壞，上海市提出了“留改拆”舊城改造理念，即從“以拆為主”轉(zhuǎn)向“以保留保護為主”，對涉及城市風貌保護的地塊進行成片保留，在改善民生的同時，加力保護和傳承悠久的歷史文脈和文化記憶。

保留歷史建筑，加強修繕修復

“留改拆”中的“留”，即保留保護，對歷史風貌保護區(qū)內(nèi)的各類歷史建筑進行修繕修復，保護風貌肌理。

上海中心城區(qū)50年以上歷史建筑共有2559萬平方米，其中以石庫門為代表的住宅弄堂與風格多樣的優(yōu)秀歷史建筑，共同構(gòu)成了上海的歷史文脈和城市記憶，是上海本地文化的搖籃。

承興里有多幢建于上世紀二三十年代磚木混合結(jié)構(gòu)的新舊里弄式石庫門建筑，小區(qū)整體肌理完整有序，由新里、舊里及沿街建筑形成圍合型特色空間。經(jīng)過近百年使用，自然環(huán)境與人為因素造成房屋嚴重損壞，新里與舊里的外墻磚塊嚴重風化，樓內(nèi)墻面破損開裂，部分房屋木構(gòu)件失去承重能力。

南京東路街道辦事處副主任張曉杰介紹說：“前幾年承興里進行了一些修繕，一定程度改善了居住環(huán)境，但居住密度高、生活空間逼仄的根本問題沒有解決，對弄堂建筑‘破壞性居住’的勢頭也未能徹底扭轉(zhuǎn)?！?/p>

單靠過去修修補補的方式，無法解決承興里的問題，但承興里已被納入歷史風貌保護范圍，進行“動拆遷”舊區(qū)改造顯然也不合適。為此，黃浦區(qū)探索“居民抽稀”舊改模式，一期試點選擇的兩幢新里和一幢舊里總建筑面積5489平方米，居住戶數(shù)達261戶。其中，舊里有2000多平方米空間，住有150戶居民、7家單位，面積較大的家庭不過10余平方米，面積最小的只有4平方米。

張曉杰告訴記者：“由于居住密度更高，單靠釋放公共空間，無法滿足每戶擁有獨用廚衛(wèi)、房屋加固、加寬樓梯走道等需求，因此舊弄堂探索‘抽戶’方式，釋放更多空間?！?/p>

“居民抽稀”做法是：遷走部分住戶，先降低居住密度、釋放空間，在整體保留里弄房屋建筑肌理和歷史風貌前提下，進行房屋修繕和內(nèi)部改造。目前，承興里舊里已完成“抽戶”居民簽約，并根據(jù)居住面積，給予30多戶居民相應(yīng)的貨幣補償。

上海市納入歷史風貌保護范圍的建筑面積共有730萬平方米，大部分是石庫門街坊里弄，其中不乏風格多樣的優(yōu)秀歷史建筑、文物建筑等。對于非居住類歷史建筑，上海市于2014年啟動城市更新試點，通過整體租賃、定向掛牌、存量補地價等方式供應(yīng)給開發(fā)企業(yè)，探索歷史建筑活化利用。

近期，上海第十鋼鐵廠、上海生物制品研究所、榮宅、查公館等歷史建筑經(jīng)過保護性修繕，注入辦公、商業(yè)與公益功能，重新進入大眾視野，煥發(fā)“第二春”。

改造老舊住房，改善居住條件

“留改拆”中的“改”，即住房綜合改造，適用于中心城區(qū)大量存在的各類老舊住房。

位于黃浦區(qū)小東門街道的聚奎新村，原有不少20世紀60年代的危房。287戶居民中，有245戶存在各類違法搭建：一棟三層斑駁的舊樓，經(jīng)過加蓋，儼然變成六層“小高樓”；窗外掛著1平方米左右的“吊腳樓”，兩根拳頭粗的鋼管，貼著墻壁支撐，上面“長”出一排小房間，樓與樓近5米的間距，被簡易棚擠得只剩一兩米寬。

“吊腳樓”違建的背后，更多的是老舊住房缺乏必要的生活設(shè)施，居民改善居住條件的迫切需求。為此，黃浦區(qū)于2016年開始“重塑老城廂”，在拆除違建的同時，對老住房修繕改造，為小區(qū)居民增設(shè)緊湊型獨立廚衛(wèi)。

年逾八十的周先發(fā)老人說：“與過去相比，不僅房屋安全達標，新增的廚衛(wèi)設(shè)施讓生活更舒適方便。這樣的修繕改造我們舉雙手歡迎?！?/p>

“十三五”期間，上海市計劃實施各類舊住房修繕改造5000萬平方米，其中納入保障性安居工程的成套改造、屋面及相關(guān)設(shè)施改造、廚衛(wèi)改造三類舊住房綜合改造1500萬平方米。

除了房屋修繕改造，上海市還探索了老公房原址拆除重建改造。針對建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基本設(shè)施匱乏的不成套老公房，在不減少原住戶居住面積前提下將老房拆除，原址重建，簡稱“拆落地”改造。

今年3月，靜安區(qū)彭浦新村街道彭三小區(qū)第四期改造工程完成，423戶居民領(lǐng)取了“新房”鑰匙。房子雖然還在老地方，居住面積也沒有太大改變，但原來外表老舊的不成套老樓已變成擁有獨立廚衛(wèi)、電梯、小區(qū)綠化及社區(qū)公共配套的新房。

拆除沒有保護價值的房屋，合理補償安置

“留改拆”中的“拆”，即拆遷，主要針對風貌保護區(qū)外，居住條件最差的二級舊里以下房屋。

在“留改拆”大背景下，“拆”仍然是不少舊里居民最盼望的，也是從根本上改變居民居住條件和城區(qū)面貌的最有效手段。但中心城區(qū)推進舊區(qū)改造面臨多重困難，房價偏高導致動遷成本高、資金需求量大，而且舊改地塊居住密度高，動遷安置房源在數(shù)量上存在較大缺口，難以統(tǒng)籌。

上海市市長應(yīng)勇部署舊區(qū)改造工作時強調(diào)：“對不涉及風貌保護的舊改地塊，當拆的加快拆，要加快拆除沒有保留保護價值的二級舊里以下房屋，鼓勵探索新機制、新辦法，加快推進改造。”

以靜安區(qū)今年第一塊舊改基地115街坊為例，街坊待征收房屋面積19195平方米，涉及2600余人，且多為70年以上的老式舊弄堂房屋，房屋結(jié)構(gòu)嚴重老化，有重型卡車經(jīng)過，房屋都要抖一抖，居民沒有獨用廚房，仍在使用手拎馬桶。

“115街坊居住條件差，居民對舊改期盼高，但推進舊改難度也很大。”街道黨工委書記唐凌峰說，“而且街坊人戶分離率高達60%以上，困難人群非常多，給舊改推進帶了更大的困難?！?/p>

為從根本上解決居民的居住和生活困難，靜安區(qū)多方協(xié)調(diào)、籌措資金，將地塊改造工作列入?yún)^(qū)政府實事項目。曹家渡街道成立舊改指揮部，充分利用線上、線下宣傳載體，開通“曹家渡征收”街道微信公眾號，引進“E征收”APP，第一時間將征收方案、安置房源、工作進程、活動安排等居民關(guān)心的重要信息推送給居民，并多次召開大型宣講會，將政策口徑宣傳到位。街道、居委和靜安第三征收事務(wù)所還組成工作小組，挨家挨戶上門解釋和動員，消除居民的疑慮。

7月29日，“二輪征詢”簽約首日，115街坊就以99.09%的高比例簽約率生效，完成了房屋征收。

當前，“留改拆”進入全面推進的關(guān)鍵階段。8月13日，上海市政府舉辦“堅持‘留改拆’并舉、深化城市有機更新、切實加強歷史風貌保護、加快改善市民居住條件”專題培訓班，應(yīng)勇指出：“既要刻不容緩加大歷史風貌保護力度，傳承歷史文脈，留住城市記憶，又要堅定不移加快推進舊區(qū)改造，千方百計改善市民居住條件，全力打好‘留改拆’攻堅戰(zhàn)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。