小區(qū)擺攤的經(jīng)營性收入很多，但業(yè)主為何從來沒有享受實(shí)惠？小區(qū)沒有業(yè)委會，也沒有人組織怎么辦？業(yè)委會不作為、挪用公款怎么辦？廣州市作為國內(nèi)最早引進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)管理的城市之一，在現(xiàn)代物業(yè)管理方面一直走在全國前列，但是隨著業(yè)委會制度漸漸普及，也出現(xiàn)了一些問題。昨日，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委印發(fā)《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)》（簡稱《條例》），正式向社會公眾征求意見。

《條例》不但設(shè)立了“物業(yè)管理委員會”制度，協(xié)調(diào)沒有業(yè)委會的小區(qū)也能實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，還明確了業(yè)主共有資金的管理使用制度，讓小區(qū)的經(jīng)營收入業(yè)主共享，同時還出臺多項(xiàng)規(guī)定規(guī)范業(yè)委會的行為。

物業(yè)管理委員會：三方共建共治共享

業(yè)委會選舉難及運(yùn)作不規(guī)范是廣州市乃至全國物業(yè)管理存在的主要問題之一，也是引發(fā)小區(qū)物業(yè)管理維穩(wěn)事件的主要原因。因此，如何破解業(yè)委會選舉難和規(guī)范運(yùn)作就成為本次立法的重點(diǎn)問題。

《條例》規(guī)定設(shè)立“物業(yè)管理委員會”制度。街道牽頭組織成立物業(yè)管理委員會。成員由5名至11名單數(shù)的業(yè)主代表和街（鎮(zhèn)）、公安派出所、居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各派1名代表組成。其中物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。街道應(yīng)該配備物業(yè)管理專職人員，負(fù)責(zé)成立物業(yè)管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主成立業(yè)主大會。

物業(yè)管理委員會主要負(fù)責(zé)籌備成立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會，在業(yè)主委員會產(chǎn)生后解散。也就是說物業(yè)管理委員會起到了“籌委會”的作用。

除此之外，對于不具備成立業(yè)主大會條件或者未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，物業(yè)管理委員會就起到了牽頭與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作的作用，而且在緊急情況下有權(quán)利組織業(yè)主共同表決物業(yè)管理重要事務(wù)。

物業(yè)管理委員會是業(yè)委會發(fā)展的推動力量，是業(yè)委會缺位時的及時補(bǔ)位，體現(xiàn)的是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和政府三方對小區(qū)的共建共治共享，物業(yè)管理事務(wù)的最終決定權(quán)還是歸屬于業(yè)主。

另外，為了能充分發(fā)揮基層黨員的模范帶頭作用，《條例》規(guī)定“街道黨工委、鎮(zhèn)黨委應(yīng)當(dāng)根據(jù)黨章，堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)黨的建設(shè)，開展黨的活動，支持業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法開展物業(yè)管理活動”。

業(yè)委會成員：泄露業(yè)主資料將被罷免

據(jù)記者了解，業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的原因之一，主要表現(xiàn)在業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)，如不組織召開業(yè)主大會臨時會議、不按照規(guī)定公示業(yè)主大會表決結(jié)果、不公布相關(guān)資料和信息、不組織補(bǔ)選業(yè)主委員會委員或不組織換屆選舉等方面。但是，目前，上位法對上述業(yè)主委員會不履職行為缺乏明確規(guī)定。

廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委制定的《條例》對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出詳細(xì)規(guī)定，重點(diǎn)明確了業(yè)主委員會的具體職責(zé)，對業(yè)主委員會不履職行為，由屬地街道辦事處責(zé)令其限期改正；逾期仍拒不改正的，業(yè)主委員會不得繼續(xù)履行職責(zé)，由屬地居民委員會組織重新選舉業(yè)主委員會。

《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會的委員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，但凡有挪用、侵占業(yè)主共有資金；索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名；擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章等行為的，都將被罷免。

業(yè)主共有資金：只能用于小區(qū)物業(yè)管理

按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共有的道路、綠地、其他場地劃設(shè)停車位或者利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得收益依法歸全體業(yè)主共有。但在實(shí)踐中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會管理該收益混亂，甚至發(fā)生挪用、侵占該收益的違規(guī)行為。

廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委在《條例》專門設(shè)立了業(yè)主共有資金管理制度。明確了共有資金來源，主要包括：依法利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入，管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偫U交的費(fèi)用，孳息，其他合法收入。

在共有資金的管理方面，根據(jù)《條例》，業(yè)主大會成立前，業(yè)主共有資金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理；而業(yè)主大會成立后，業(yè)主共有資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定的管理單位管理，可以是業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

那么是不是說業(yè)主能夠多一筆收入呢？其實(shí)并不是?！稐l例》明確了共有資金的使用范圍，即用于小區(qū)物業(yè)管理。主要用于物業(yè)公司服務(wù)合同約定以外的服務(wù)于業(yè)主的費(fèi)用，包括但不限于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和專項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險；公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理成本以及業(yè)主大會、業(yè)委會的工作經(jīng)費(fèi)等六個方面。

根據(jù)規(guī)定，居民委員會應(yīng)當(dāng)每年不少于一次對業(yè)主共有資金收支情況進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)結(jié)果公告全體業(yè)主。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，廣州市近幾年有不少小區(qū)實(shí)踐了業(yè)主自行管理物業(yè)。為解決業(yè)主自管的問題，《條例》對業(yè)主自行管理物業(yè)作出了相應(yīng)規(guī)定。

《條例》要求自行管理方案需經(jīng)業(yè)主大會同意。業(yè)委會制定的業(yè)主自行管理方案應(yīng)當(dāng)對自行管理物業(yè)的主要事項(xiàng)作出約定，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)及方式等內(nèi)容，且方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會依法表決同意。此外，業(yè)主大會、業(yè)主委員會還要承擔(dān)安全責(zé)任。

業(yè)主委員會的自行管理方案和保安、設(shè)施設(shè)備維護(hù)合同需報(bào)街（鎮(zhèn)）備案。按照《條例》，業(yè)主自行管理物業(yè)改變了小區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的模式，更涉及小區(qū)生產(chǎn)安全、消防安全及經(jīng)營管理等重大責(zé)任，業(yè)委會有必要將該方案和保安、設(shè)施設(shè)備維護(hù)合同報(bào)街（鎮(zhèn)）備案。

“業(yè)主委員會”成員十不準(zhǔn)

業(yè)主委員會的委員、候補(bǔ)委員、專職工作人員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，不得有下列行為：

挪用、侵占業(yè)主共有資金

索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬

利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)

泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動

違法進(jìn)行裝修、改建、搭建、改變物業(yè)使用功能以及擅自占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)

偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名

未妥善保管會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告等會計(jì)資料，偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計(jì)資料或者不按照規(guī)定提供會計(jì)資料

擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章

其他損害業(yè)主共同利益或未正當(dāng)履行其職責(zé)的行為

“業(yè)主共有資金”怎么用

業(yè)主共有資金包括：依法利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入，管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偫U交的費(fèi)用，孳息，其他合法收入。

業(yè)主共有資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理的下列支出：

（一）除物業(yè)服務(wù)合同約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)之外的其他服務(wù)于業(yè)主的費(fèi)用，包括但不限于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和專項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險；

（二）合同約定利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的管理成本、酬金；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會委員的補(bǔ)貼、業(yè)主委員會專職工作人員的薪酬；

（四）對業(yè)主共有資金的審計(jì)費(fèi)用；

（五）依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)；

（六）業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費(fèi)用。

《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)》還有哪些內(nèi)容：

完善了物業(yè)承接查驗(yàn)制度

制定了共有物權(quán)登記和公開制度

完善了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的制度

摘自　《廣州日報(bào)》　2018.08.07　記者　賈政　通訊員　穗建

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。