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杭州市城市軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)土地供應(yīng)實施辦法

(2018年7月20日起實施)

為推進(jìn)城市軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，助推城市綠色發(fā)展，根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于浙江省杭州市探索軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用深入推進(jìn)節(jié)約集約示范省創(chuàng)建工作意見的函》(國土資廳函〔2018〕337號)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

一、本辦法適用于我市軌道交通三期工程涉及的地鐵車輛段、地鐵站點(以下統(tǒng)稱地鐵場站)開展地上地下空間綜合開發(fā)利用的建設(shè)項目。

二、城市軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)應(yīng)遵循以下原則：

(一)堅持綜合開發(fā)。加強規(guī)劃統(tǒng)籌，優(yōu)化空間布局，提升城市功能，運用節(jié)地技術(shù)，實施立體開發(fā)，促進(jìn)土地綜合利用、復(fù)合利用、高效利用。

(二)堅持安全利用。發(fā)揮軌道交通建設(shè)單位主體作用，規(guī)劃、建設(shè)部門全程參與，同步考慮施工、交通、環(huán)保等要求，優(yōu)先保障軌道交通場站建設(shè)、運營、維護(hù)等功能。

(三)堅持公開擇優(yōu)。使市場在資源配置中起決定性作用，更好地發(fā)揮政府作用，以差別化供地、規(guī)范化服務(wù)、精細(xì)化管理助推集約化用地。

三、新建地鐵場站需實施綜合開發(fā)利用的，分別采取以下方式供地：

(一)符合《劃撥用地目錄》的非經(jīng)營性地上、地下空間，可以劃撥方式供應(yīng)。

(二)不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營性地下空間，可以協(xié)議方式供應(yīng)。

(三)不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營性地上空間，可帶技術(shù)能力要求、建筑設(shè)計方案、場站施工方案等條件以招標(biāo)拍賣掛牌(以下簡稱招拍掛)方式公開出讓。土地供應(yīng)時，可將軌道交通線路建設(shè)及運營的技術(shù)能力納入競買人(投標(biāo)人)資格要求。

(四)具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件或與地鐵場站有地下連通要求的經(jīng)營性地上、地下空間，以招拍掛方式公開出讓。

不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件，是指城市軌道交通設(shè)施與其地上、地下空間必須整體規(guī)劃、一體設(shè)計，在結(jié)構(gòu)上不可分割、工程上應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一實施、時序上必須統(tǒng)籌建設(shè)。

四、市軌道交通工程建設(shè)指揮部辦公室(以下簡稱市軌道辦)負(fù)責(zé)對不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的城市軌道交通綜合開發(fā)利用地塊組織專業(yè)論證。經(jīng)論證確屬不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的地塊，由市軌道辦在媒體上公示5日，公示期滿無異議或異議不成立的，報市政府批準(zhǔn)。

不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營性地上空間，由市軌道辦提出軌道交通線路建設(shè)及運營技術(shù)能力作為競買人(投標(biāo)人)的資格要求，在媒體上一并公示。

五、由市軌道辦負(fù)責(zé)對意向競買人(投標(biāo)人)的軌道交通線路建設(shè)及運營技術(shù)能力進(jìn)行審查，對其中符合要求的，出具競買(投標(biāo))資格證明。

意向競買人(投標(biāo)人)在參加地塊競買(投標(biāo))時，須提交競買(投標(biāo))資格證明和其他競買(投標(biāo))相關(guān)材料，并獨立參加地塊競買(投標(biāo))。競得土地后，競得人如需調(diào)整為項目公司開發(fā)的，項目公司應(yīng)是其全資子公司。

六、新建地鐵場站綜合開發(fā)利用項目按照下列規(guī)定辦理用地審批手續(xù)：

(一)符合《劃撥用地目錄》的，建設(shè)項目在相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)明確的前提下，經(jīng)發(fā)改部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證并明確地上、地下空間建(構(gòu))筑物的用地性質(zhì)、用地范圍、建設(shè)規(guī)模等條件后，由國土資源主管部門按照具體建設(shè)項目國有土地使用權(quán)審批程序辦理劃撥供地手續(xù)。

(二)經(jīng)市政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式供地的軌道交通經(jīng)營性地下空間，其建設(shè)項目在相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)明確的前提下，經(jīng)發(fā)改部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申領(lǐng)規(guī)劃條件并明確擬出讓地塊的用地性質(zhì)、用地范圍、建設(shè)規(guī)模等條件后，由國土資源主管部門按照《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》辦理協(xié)議出讓供地手續(xù)。

(三)以公開招拍掛方式出讓的軌道交通經(jīng)營性地上空間，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)規(guī)劃條件并明確擬出讓地塊的用地性質(zhì)、用地范圍、建設(shè)規(guī)模等條件，經(jīng)土地儲備機(jī)構(gòu)收儲后，由國土資源主管部門擬定出讓方案，報市政府批準(zhǔn)后組織實施。

七、土地出讓地價由國土資源主管部門委托土地估價機(jī)構(gòu)按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》等規(guī)定組織評估，報土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)研究確定。

八、對以帶條件公開招拍掛方式供地的地鐵車輛段綜合開發(fā)項目，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要合理確定單宗土地用地規(guī)模，因蓋板區(qū)綜合開發(fā)的配套需要，可以對落地區(qū)用地進(jìn)行規(guī)劃利用，但落地區(qū)用地面積原則上不超過蓋板區(qū)用地面積的10%。

嚴(yán)格執(zhí)行國家限制、禁止用地項目目錄及相關(guān)土地使用標(biāo)準(zhǔn)。對市區(qū)范圍內(nèi)地鐵車輛段實施地上地下空間綜合開發(fā)的，單宗住宅用地規(guī)模不得超過300畝。商業(yè)商務(wù)、住宅等混合用途的土地超過300畝的，如住宅用地規(guī)模按照地上住宅建筑面積占地上總建筑面積的比例進(jìn)行核算后未超過300畝的，整宗土地可以一并出讓。

九、新建地鐵場站綜合開發(fā)利用項目地上總建筑面積在20萬平方米以下(含)的，應(yīng)在開工之日起3年內(nèi)竣工;地上總建筑面積在20萬平方米以上、30萬平方米以下(含)的，應(yīng)在開工之日起4年內(nèi)竣工;地上總建筑面積30萬平方米以上的，應(yīng)在開工之日起4.5年內(nèi)竣工。

地鐵場站施工工程應(yīng)與地上地下空間開發(fā)利用項目統(tǒng)籌推進(jìn)，確保優(yōu)先建設(shè)，前款建設(shè)周期期限的起始時間自市軌道辦認(rèn)定的地鐵場站建成之日起計算。

十、鼓勵既有地鐵場站提高節(jié)約集約用地水平，本辦法施行前，軌道交通建設(shè)主體已通過劃撥方式辦理用地手續(xù)的地鐵場站，根據(jù)規(guī)劃可兼容商業(yè)商務(wù)等其他功能和用途的，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可對其綜合開發(fā)的地上地下空間以協(xié)議方式供應(yīng)。

十一、地鐵場站用地實施地上地下空間綜合開發(fā)，分層設(shè)定國有建設(shè)用地使用權(quán)的，可按規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。

十二、對已實施預(yù)留工程的軌道交通綜合開發(fā)項目，土地公開出讓后，預(yù)留工程可按市政府有關(guān)規(guī)定完善審批手續(xù)。

移交給土地受讓人的預(yù)留工程建設(shè)成本，由土地受讓人承擔(dān)。具體由軌道交通建設(shè)主體委托具備資質(zhì)的第三方中介機(jī)構(gòu)出具預(yù)留工程建設(shè)成本審核報告，財政部門出具確認(rèn)意見，國土資源主管部門在土地出讓合同中明確，由土地受讓人將該筆費用直接支付給財政認(rèn)可的賬戶。

本辦法自2018年7月20日起施行，有效期至2022年12月31日，由市國土資源局負(fù)責(zé)牽頭組織實施。

《杭州市城市交通地上地下空間綜合開發(fā)土地供應(yīng)實施辦法》政策解讀

一、主要內(nèi)容

《杭州市城市交通地上地下空間綜合開發(fā)土地供應(yīng)實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)共計15條，主要內(nèi)容包括6個方面，概括如下：

1.明確了適用范圍。一是《實施辦法》適用于我市軌道交通三期工程(包括第一期、第二期、第三期)涉及的地鐵車輛段、地鐵站點，開展地上地下空間綜合開發(fā)利用的建設(shè)項目。二是《實施辦法》生效后，有效期至2022年12月31日。

2.優(yōu)化了供地方式。一是符合《劃撥用地目錄》的非經(jīng)營性地上、地下空間，以劃撥方式供應(yīng)。二是不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營性地下空間，以協(xié)議方式供應(yīng)。三是不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營性地上空間，可帶技術(shù)能力要求、建筑設(shè)計方案、場站施工方案等條件公開出讓。四是具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營性地上、地下空間，以招標(biāo)拍賣掛牌方式公開出讓。

3.規(guī)范了認(rèn)定程序。一是定義了

不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件”的概念。二是由市軌道辦負(fù)責(zé)對不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的地塊組織專業(yè)論證，并提出軌道交通線路建設(shè)及運營技術(shù)能力的資格要求。三是由市軌道辦對意向競買人(投標(biāo)人)的軌道交通線路建設(shè)及運營技術(shù)要求進(jìn)行審查并出具意見。

4.明確了規(guī)?？刂?。一是帶條件公開出讓的車輛段綜合開發(fā)項目，因蓋板區(qū)綜合開發(fā)的配套需要，原則上可以在不超過蓋板區(qū)用地面積10%的前提下，對落地區(qū)用地進(jìn)行規(guī)劃利用。二是單宗住宅用地規(guī)模不得超過300畝，但涉及商業(yè)商務(wù)、住宅等混合用途的，住宅用地規(guī)?？梢园凑盏厣献≌ㄖ娣e占地上總建筑面積的比例進(jìn)行核算。

5.細(xì)化了建設(shè)周期。一是根據(jù)地上總建筑面積20萬方以下、20-30萬方、30萬方以上，分三檔設(shè)定建設(shè)周期。二是規(guī)定綜合開發(fā)項目建設(shè)周期的期限從市軌道辦認(rèn)定的地鐵場站建成之日起算，以保障軌道工程優(yōu)先建設(shè)。

6.配套了保障措施。一是梳理了劃撥、協(xié)議出讓、公開出讓供地流程。二是明確帶條件出讓的地塊，競買人必須獨立競買，如需項目公司開發(fā)的，應(yīng)是全資子公司。三是出讓價格經(jīng)評估后，均報土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)研究確定。四是鼓勵既有地鐵場站提高集約利用水平，符合規(guī)劃前提下，可以兼容其他用途和功能。五是分層設(shè)定的國有建設(shè)用地使用權(quán)，可按規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。

二、主要創(chuàng)新點

圍繞國土資源部批復(fù)同意的創(chuàng)新工作方案，為鼓勵城市軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用，《實施辦法》重點就以下三個方面進(jìn)行了創(chuàng)新：

1.差別化的供地政策。變單一的出讓模式為多元的供地組合，對地表以上不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營性地上空間，可以帶技術(shù)能力要求、帶建筑設(shè)計方案、帶場站施工方案，實行

三帶”出讓;對地表以下的經(jīng)營性地下空間，可直接協(xié)議出讓;對該政策發(fā)文之前，已經(jīng)劃撥取得的交通設(shè)施用地，如規(guī)劃允許兼容商業(yè)商務(wù)或者保障性住房用途的，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)，也可以協(xié)議方式供應(yīng)。

2.集約化的節(jié)地模式。變剛性的供地時序為彈性的節(jié)點控制，原來只能等車輛段蓋板區(qū)建成之后，才能進(jìn)行上蓋物業(yè)的重新規(guī)劃和出讓，現(xiàn)在上蓋物業(yè)可以與車輛段蓋板區(qū)同步出讓、同步設(shè)計、同步報批、同步施工、同步使用，綜合開發(fā)利用項目的建設(shè)周期從地鐵車輛段或站點建成之日起計算，實現(xiàn)軌道交通設(shè)施建設(shè)與土地利用的良性互動。

3.立體化的分層設(shè)權(quán)。堅持

一體化、多功能、綜合型”的綠色發(fā)展理念，變二維的土地使用權(quán)為三維的空間使用權(quán)，原來的建設(shè)用地使用權(quán)只有地上和地下的權(quán)利設(shè)置，現(xiàn)在車輛段綜合開發(fā)利用項目，地上空間使用權(quán)可以進(jìn)一步細(xì)化，實現(xiàn)分層供應(yīng)、分層登記。

三、解讀機(jī)關(guān)

本文件解讀機(jī)關(guān)：杭州市國土資源局;

解讀人：應(yīng)曉煜

文章來源：軌道世界

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。