2016年下半年開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了與以往不同的一些新特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在本輪調(diào)控出臺(tái)了致力于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的相關(guān)政策措施。展望未來(lái)，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的政策將圍繞推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性這一主導(dǎo)方向來(lái)進(jìn)行。在這些政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)不同于以往的發(fā)展時(shí)期。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將呈現(xiàn)總體平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的黑天鵝事件概率很低。從各線城市中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，與一線城市的趨勢(shì)性上漲態(tài)勢(shì)不同，二線城市房?jī)r(jià)的“市場(chǎng)分化”將更加明顯，三四線城市去庫(kù)存仍是主要任務(wù)。

十九大報(bào)告明確指出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，并強(qiáng)調(diào)要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。事實(shí)上，從2016年國(guó)慶節(jié)開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，各級(jí)政府已經(jīng)出臺(tái)了一些與以往不一樣的調(diào)控政策，致力于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。可以預(yù)期，未來(lái)將會(huì)有更多的政策圍繞推動(dòng)房地產(chǎn)回歸其居住屬性這一主導(dǎo)方向展開。在這些政策作用下，預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點(diǎn)及其效應(yīng)

1．本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的諸多新特點(diǎn)

2016年國(guó)慶節(jié)開始的本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了一些與以往不同的新特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在不僅出臺(tái)了著眼于需求端的短期臨時(shí)性調(diào)控政策，也出臺(tái)了著眼于供給端構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的一些政策措施。

第一，從短期臨時(shí)性調(diào)控政策來(lái)看，限購(gòu)限貸政策力度升級(jí)、范圍擴(kuò)大，并首次啟用了限售政策。

首先，限購(gòu)限貸政策仍然延續(xù)因城施策的特點(diǎn)，但與以往相比，不僅限購(gòu)限貸范圍更廣，而且政策力度明顯升級(jí)。在本輪限購(gòu)中，不僅一二線城市限購(gòu)限貸，甚至嘉興和懷來(lái)縣等一線城市周邊的三四線城市也加入到限購(gòu)行列。此外，熱點(diǎn)城市普遍“認(rèn)房又認(rèn)貸”或“限購(gòu)又限售”，三四線城市還多采用公積金調(diào)整、限售等方式。

其次，本輪調(diào)控首次啟動(dòng)“限售”政策。廈門、成都、福州、青島、常州、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、重慶、南昌、南寧和石家莊等近40個(gè)城市紛紛出臺(tái)“限售政策”，規(guī)定新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后，持有一定年限方可上市交易，期限在2年至10年之間。從限售對(duì)象來(lái)看，大多數(shù)城市的限售政策面向的是全部住房交易對(duì)象。

再次，政策執(zhí)行中一直在不斷“打補(bǔ)丁”。比如北京，2016年9月30日將首套房首付提高到3.5成后，2017年又不斷提高貸款利率，同時(shí)將首套房、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改成“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

從總體上看，可以用“因城施策、力度升級(jí)、范圍擴(kuò)大、隨時(shí)調(diào)整”四個(gè)詞來(lái)描述抑制需求端的短期臨時(shí)性調(diào)控政策。

第二，著手推進(jìn)“租購(gòu)并舉、共有產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)工作，致力于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

（1）密集出臺(tái)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，選取12個(gè)城市開展加快發(fā)展租賃市場(chǎng)試點(diǎn)，選取13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

2017年7月，住建部等九部委發(fā)文，選取人口凈流入的廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山和肇慶等12個(gè)城市，開展首批加快發(fā)展租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)。一是鼓勵(lì)多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。包括新增建設(shè)用地中配建租賃住房、對(duì)城市中閑置和低效利用的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)用途轉(zhuǎn)換等。二是加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，鼓勵(lì)租賃住房供應(yīng)方逐步向機(jī)構(gòu)出租長(zhǎng)期提供服務(wù)為主轉(zhuǎn)變。在這些政策影響下，預(yù)計(jì)租賃參與主體將逐漸從以個(gè)人出租短期套利為主向機(jī)構(gòu)出租長(zhǎng)期提供服務(wù)為主轉(zhuǎn)變。

2017年8月28日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。此次試點(diǎn)的最大亮點(diǎn)在于，即農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國(guó)家征地環(huán)節(jié)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行或者直接選定房企合作建設(shè)，直接進(jìn)入市場(chǎng)。因此，土地成本將大幅降低，從而產(chǎn)生一大批低成本房屋，將有助于平抑未來(lái)的高租金和高房?jī)r(jià)。同時(shí)，政府對(duì)于開發(fā)這類住房給予大量?jī)?yōu)惠政策，包括承租人可以享受“基本公共服務(wù)”等。

在中央層面的密集推動(dòng)下，各地政府紛紛積極響應(yīng)，加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。首批12個(gè)試點(diǎn)城市中，除肇慶外，其余11個(gè)城市已陸續(xù)公布了住房租賃扶持政策。具體來(lái)看，各地扶持政策主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，為承租人賦權(quán)。廣州和南京明確將“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”寫入試點(diǎn)方案，北京明確京籍集體戶口租房可以落戶，符合條件的京籍無(wú)房家庭的適齡子女可就近入學(xué)。

第二，加大住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)。在增加租賃住房供應(yīng)方面，除規(guī)定部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房外，各試點(diǎn)城市均有針對(duì)性政策出臺(tái)，保障租賃住房供應(yīng)。

第三，加快培育住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體。此次出臺(tái)租賃試點(diǎn)方案的大部分城市均鼓勵(lì)發(fā)展國(guó)有住房租賃企業(yè)，并積極引導(dǎo)房企從傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。成都、沈陽(yáng)、深圳和杭州等城市均要求到年底要組建一定數(shù)量的國(guó)有住房租賃公司，廈門提出要扶持國(guó)有企業(yè)做大做強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)。

第四，機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化和規(guī)?；蔀樵圏c(diǎn)城市培育租賃市場(chǎng)的重要手段。部分城市將租賃企業(yè)培育數(shù)量進(jìn)行量化考核，如武漢要求在兩大住房租賃試點(diǎn)區(qū)域選擇不少于5家國(guó)資企業(yè)、5家民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)試點(diǎn)企業(yè)。其中，沈陽(yáng)則規(guī)定，到2020年，全市開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達(dá)到50家。

第五，提供金融財(cái)稅政策支持。大部分租賃試點(diǎn)方案均明確支持向住房租賃企業(yè)提供金融服務(wù)。武漢、成都、北京、深圳、杭州等5個(gè)城市在試點(diǎn)方案中明確提出，支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，支持符合條件的租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此外，對(duì)租賃企業(yè)給予稅收優(yōu)惠，通過發(fā)放租房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)新市民從市場(chǎng)租賃房源。

第六，搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，建立住房租賃信用管理體系。此次出臺(tái)租賃試點(diǎn)方案的城市均提到，要推廣線上線下租賃服務(wù)一體化，建立并完善住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。

（2）北京、上海、南京、福州和煙臺(tái)開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房。

2017年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，支持北京和上海開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，鼓勵(lì)兩市結(jié)合本地實(shí)際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行大膽探索，力爭(zhēng)形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。截至目前，除了北京和上海以外，南京、福州和煙臺(tái)也已經(jīng)開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。事實(shí)上，在住建部印發(fā)《意見》之前，上海已在共有產(chǎn)權(quán)住房方面進(jìn)行了有益的實(shí)踐。北京在2017年8月出臺(tái)了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見稿，明確提出共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜，即共有產(chǎn)權(quán)房和一般商品房同權(quán)。與以往的自住房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房最大的不同在于“按份共有”，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，購(gòu)房人購(gòu)買后限定使用和處分權(quán)利，政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)。

具體來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房具有以下特點(diǎn)：一是兼顧保障和宜居。從保障角度來(lái)看，北京共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，表明當(dāng)前政策更多的是惠及剛需和無(wú)房群體的首套購(gòu)房需求。從宜居的角度看，提出實(shí)施全裝修成品交房且強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保的概念，還將規(guī)劃選址優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，將建設(shè)宜居環(huán)境和促進(jìn)職住平衡相結(jié)合，進(jìn)而推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配。二是兼具保障性住房和商品房的雙重屬性。此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房明確了政府和個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)份額，兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性，不僅可以出售，也可以出租。三是將新市民納入住房保障范圍。此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房征求意見稿中特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)“新北京人”的同權(quán)意義，明確提出對(duì) “新北京人”住房的分配比例應(yīng)不少于30%。從數(shù)量上來(lái)看，北京擁有大量工作穩(wěn)定卻沒有戶籍的家庭，當(dāng)前，將新市民納入住房保障范圍，有利于引導(dǎo)部分需求由商品房轉(zhuǎn)向政策性商品住房，這無(wú)疑將大大緩解普通商品房市場(chǎng)的潛在需求壓力。

2．本輪調(diào)控政策的政策效應(yīng)

2017年，各線城市房?jī)r(jià)增速仍均較年均增速（2005年7月至2017年12月）有所上漲，且仍延續(xù)以往“一線城市房?jī)r(jià)增速高于二線、二線城市高于三四線”態(tài)勢(shì)，但二三線城市尤其二線城市價(jià)格增速上漲幅度明顯大于一線。例如，二線城市房?jī)r(jià)增速由年均3.69%漲至2017年的9.49%，上漲了近3倍，三四線城市房?jī)r(jià)增速由年均2.52%漲至2017年的4.59%，也上漲了近2倍，而一線城市由均值7.83%漲至11.97%，上漲幅度明顯小于二三線城市。與此同時(shí)，二線城市內(nèi)部出現(xiàn)了明顯分化。二線城市中，武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、廈門、杭州和南京等城市價(jià)格快速上漲，但成都和西安等城市價(jià)格漲幅不大。

值得關(guān)注的是，自2017年9月以來(lái)，一線城市中二手住宅價(jià)格增速出現(xiàn)大幅下降，二線城市價(jià)格增速也有所下降，但下降幅度小于一線城市。與一二線城市相反，三線城市住宅價(jià)格出現(xiàn)了上漲。造成這種分化的直接原因就是本輪調(diào)控中因城施策的短期臨時(shí)性政策。本輪調(diào)控中，一二線城市尤其一線城市的調(diào)控力度遠(yuǎn)大于三四線城市，部分三四線城市還沒有出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。在這樣的背景下，導(dǎo)致部分資金溢出到三四線城市。另外，棚戶區(qū)改造及其貨幣化還起到了“踩油門”的作用，進(jìn)一步刺激了三四線城市的房地產(chǎn)需求。雖然棚戶區(qū)改造是全國(guó)范圍實(shí)行的民生工程，但其城市分布并不均勻，主要以三四線城市為主，三四線城市占比高達(dá)87%。并且，2015年后棚戶區(qū)改造安置方式由傳統(tǒng)的實(shí)物安置轉(zhuǎn)向貨幣化安置。貨幣化安置，本質(zhì)上是以定向貨幣寬松的方式助力商品房去庫(kù)存。在棚戶區(qū)改造及其貨幣化帶動(dòng)下，也進(jìn)一步推動(dòng)了三四線城市的住房銷售需求。

繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)

2017年，可以說是房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)折之年。展望未來(lái)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)有望加快，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將繼續(xù)向縱深方向發(fā)展。

1．預(yù)計(jì)將繼續(xù)大力發(fā)展租賃住房

從出臺(tái)租賃政策的城市來(lái)看，近期北京發(fā)布的租賃新政對(duì)承租人在落戶和享受義務(wù)教育等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)上的規(guī)定更為詳細(xì)，預(yù)計(jì)將成為建設(shè)住房租賃制度的標(biāo)桿，未來(lái)試點(diǎn)城市擴(kuò)圍是大勢(shì)所趨。同時(shí)，此次對(duì)于集體建設(shè)用地利用模式的突破將使未來(lái)行業(yè)運(yùn)行面臨更多變化，也會(huì)重塑中國(guó)傳統(tǒng)的居住模式。

2．共有產(chǎn)權(quán)住房將進(jìn)一步擴(kuò)圍

從可復(fù)制性來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房這種模式前期已積累了豐富的施行經(jīng)驗(yàn)，后期具備良好的運(yùn)行基礎(chǔ)和優(yōu)化的空間。而且，北京等城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房對(duì)全國(guó)其他城市后期的住房制度改革也將形成良好的示范。租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、商品房共同形成階梯式供應(yīng)格局，住房結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化，以匹配并滿足不同收入階層或者家庭在不同收入階段的需求。

3．限售政策將延續(xù)并可能在更多城市推出

限售政策相對(duì)于限購(gòu)限貸來(lái)講，該政策既能實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的導(dǎo)向，同時(shí)通過強(qiáng)制購(gòu)房者增加持有時(shí)間，增加了投資投機(jī)購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)，防范各類短期資金套現(xiàn)，有利于抑制投資投機(jī)，讓住房回歸其居住本質(zhì)。

4．房地產(chǎn)稅立法工作或?qū)⑦M(jìn)一步加快

早在2013年11月，中央就提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。由于房地產(chǎn)稅涉及范圍太廣，一旦征收可能影響會(huì)非常大，因此，幾年來(lái)一直沒有太大進(jìn)展。但從2017年政策走向來(lái)看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅立法工作或?qū)⑦M(jìn)一步加快，以切實(shí)推動(dòng)建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

總而言之，未來(lái)政策將圍繞推動(dòng)房地產(chǎn)回歸其居住屬性這一主導(dǎo)方向來(lái)展開。預(yù)計(jì)在這些政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)不同于以往的發(fā)展時(shí)期?？梢灶A(yù)期，未來(lái)將會(huì)有更多的買房需求通過租賃進(jìn)行分流，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)“輕租重售”的局面將得到改變。長(zhǎng)租公寓等租賃業(yè)務(wù)將得到較快發(fā)展，滿足低收入群體或者城市“夾心層”人群的住房需求。共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)也將不斷增加。同時(shí)，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)趨于增加，再加上一連串調(diào)控組合拳。最重要的是，我國(guó)貨幣和信貸政策的持續(xù)收緊將在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)存在。在這些政策作用下，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)延續(xù)以往大幅上漲的可能性降低。

但長(zhǎng)效機(jī)制的建立將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，2018年迫于財(cái)政壓力，預(yù)計(jì)一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控可能隱形放松。因?yàn)椋绻贿m當(dāng)放松，將誤傷剛需和改善型需求，并將帶來(lái)地方財(cái)政收入的斷崖式下跌。2018年政府財(cái)政收入增長(zhǎng)乏力，甚至極有可能出現(xiàn)同比下滑。在這種情況下，只能通過增加赤字、地方債、國(guó)債的方式來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，同時(shí)適當(dāng)搞活股市。另外，國(guó)家希望通過“新一輪開放”來(lái)刺激外資流入。但這些仍然不夠，讓房子或土地維持一定的成交量就成為“必須的選項(xiàng)”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將保持平穩(wěn)發(fā)展

隨著各項(xiàng)調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨許多不確定因素，購(gòu)房者持幣觀望氣氛日漸濃厚，預(yù)計(jì)房屋成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯下滑，房?jī)r(jià)在部分城市將出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重中之重，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌的概率很低。

1．二線城市房?jī)r(jià)“市場(chǎng)分化”特征更加明顯

從中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)“市場(chǎng)分化”特征將更加明顯，有人口顯著增量的、高級(jí)別的城市（及其城市圈），房?jī)r(jià)仍然可能是趨勢(shì)性上漲。從各線城市來(lái)看，與一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)整齊劃一的趨勢(shì)性上漲態(tài)勢(shì)不同，二線城市之間情況差異較大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)變動(dòng)冷熱不均。

（1）房?jī)r(jià)走勢(shì)一定程度上取決于城市對(duì)人口的吸引力。

從長(zhǎng)周期來(lái)看，住房?jī)r(jià)值主要體現(xiàn)在其居住屬性，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素在于人口，人口規(guī)模決定了城市住房需求的總量。因此，房?jī)r(jià)走勢(shì)在一定程度上取決于城市對(duì)人口的吸引力。有人口流入，就會(huì)有購(gòu)房需求。在一些房源供應(yīng)不足的地區(qū)，尤其是熱點(diǎn)區(qū)域的房子依然搶手，至少在長(zhǎng)期租賃政策完善以前是這樣的。

從2011年至2016年主要一二線城市新增常住人口數(shù)量可以看出，天津、合肥、北京、成都、重慶、深圳和廣州在過去5年是全國(guó)人口流入最多的城市，人口競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出。可以看出，天津和合肥已超越北京、上海和深圳等一線城市，成為近5年人口增長(zhǎng)最多的城市。這主要源于天津仍處于城市擴(kuò)張期，同時(shí)受益于京津冀城市群規(guī)劃。同樣，近年來(lái)大力投入第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，交通設(shè)施不斷完善，商業(yè)和娛樂也逐步成型，推動(dòng)合肥常住居民數(shù)量陡增。另外，成都和重慶兩個(gè)城市也變化顯著，在一定程度上反映了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致中西部人口出現(xiàn)回流。相比之下，上海、鄭州、武漢、石家莊和長(zhǎng)沙處于第二梯隊(duì)，年均新增常住人口在10萬(wàn)至20萬(wàn)之間。這12個(gè)城市是目前全國(guó)人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，城市競(jìng)爭(zhēng)力正在不斷增強(qiáng)。

（2）城市發(fā)展?jié)摿?，從根本上決定了一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

考慮城市發(fā)展，要放在國(guó)家對(duì)城市的規(guī)劃框架下來(lái)進(jìn)行。因此，未來(lái)城市群的發(fā)展方向值得關(guān)注。國(guó)務(wù)院提出將在“十三五”期間建設(shè)19個(gè)城市群，包括長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長(zhǎng)江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、北部灣、關(guān)中平原、哈長(zhǎng)、遼中南、晉中、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州—西寧、寧夏沿黃、天山北坡城市群。截至2018年2月，包括長(zhǎng)江中游、哈長(zhǎng)、成渝、長(zhǎng)江三角洲、中原、北部灣和關(guān)中平原7個(gè)城市群已獲批。

僅從城市發(fā)展?jié)摿?lái)看，我們重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長(zhǎng)江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、北部灣和關(guān)中平原十大城市群的首位城市，包括上海、廣州、深圳、北京、濟(jì)南、青島、福州、武漢和長(zhǎng)沙、成都、重慶、鄭州、南寧、西安。另外，長(zhǎng)三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是近幾年上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)。

（3）前期房?jī)r(jià)上漲幅度過高的城市房?jī)r(jià)空間可能已被透支 。

在2016年研究報(bào)告《房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化態(tài)勢(shì)跟蹤研究》中，我們預(yù)測(cè)2017年看好的城市分別是：第一類，天津；第二類，武漢、鄭州；第三類，成都和西安；第四類，杭州、濟(jì)南和青島等旅游城市。梳理2017年各城市二手住宅價(jià)格增速，廣州、無(wú)錫、武漢名列前三，同比增速在17%以上；鄭州、長(zhǎng)沙、廈門緊隨其后，同比增速15%以上；杭州、南京、北京、福州、惠州、合肥、青島、濟(jì)南、天津同比增速也超過了10%。可以看出，筆者看好的二線城市中，除了成都和西安外，其余都進(jìn)入了前15名。

綜合考慮各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，對(duì)流動(dòng)人口的吸引力，以及前期房?jī)r(jià)上漲對(duì)各城市房?jī)r(jià)的透支情況等因素，未來(lái)二線城市中的以下城市仍被看好。

第一類，天津。天津人口已超過1500萬(wàn)，是近5年來(lái)國(guó)內(nèi)人口流入最多的城市。天津在京津冀城市群規(guī)劃中戰(zhàn)略地位顯著。

第二類，成都和西安。西部節(jié)點(diǎn)型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段，房?jī)r(jià)尚屬相對(duì)洼地。2016年和2017年，成都、西安等西部城市房?jī)r(jià)漲幅均未超過10%。由于西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與東部發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍有差距，但土地供應(yīng)相對(duì)充足，因此近年來(lái)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。未來(lái)，隨著西部核心城市不斷承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口回流，城市發(fā)展有望進(jìn)入新的階段，成渝城市群是西部最具發(fā)展?jié)摿驮鲩L(zhǎng)活力的地區(qū)，成都作為成渝城市群核心城市，人力、財(cái)力優(yōu)勢(shì)已不僅限于省內(nèi)及周邊，對(duì)整個(gè)西南地區(qū)的輻射作用也在日益加強(qiáng)。同樣，西安在西北地區(qū)的地位也首屈一指。

第三類，石家莊。石家莊的年均人口增量超過10萬(wàn)，僅次于鄭州和武漢，但2017年石家莊的住房?jī)r(jià)格增速卻遠(yuǎn)低于鄭州和武漢。

第四類，武漢和鄭州。武漢和鄭州人口規(guī)模均達(dá)千萬(wàn)級(jí)，也同屬人口流入的第二梯隊(duì)城市，大量的人口帶來(lái)大規(guī)模住房需求。另外，它們分別是長(zhǎng)江中游城市群和中原城市群的中心城市，在省內(nèi)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，此類城市是繼沿海發(fā)達(dá)城市之后，產(chǎn)業(yè)和人口增長(zhǎng)最具潛力的地區(qū)。2016年12月26日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》，其中明確提出支持武漢和鄭州建設(shè)成為國(guó)家中心城市，城市地位再次升級(jí)。

2． 三四線城市去庫(kù)存仍是主要任務(wù)

關(guān)于我國(guó)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，并不能簡(jiǎn)單地根據(jù)70大中城市和百城數(shù)據(jù)去推斷其庫(kù)存。這是因?yàn)?，我?guó)有293個(gè)地級(jí)市、361個(gè)縣級(jí)市和1381個(gè)縣，目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫(kù)存狀況。換一句話說，三四線城市的實(shí)際庫(kù)存可能永遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持，去庫(kù)存也是依然任重道遠(yuǎn)，因此，我們總體上謹(jǐn)慎看待三四線城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

但在三四線城市內(nèi)部，“分化”將同樣存在。重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角和珠三角城市群中距離首位城市/區(qū)域中心較近的中小城市，這兩大城市群經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，未來(lái)有望進(jìn)一步吸納人口。其次是看好成渝（臨近成都）和長(zhǎng)江中游（臨近武漢）城市群中距離首位城市較近的中小城市，這些城市群本身有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首位城市是區(qū)域中心，周邊腹地廣闊，地理?xiàng)l件較好，存在大量的待轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，另一方面地處中西部，可能會(huì)有一定程度的政策傾斜。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。