據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，5月北京市二手住宅成交套數(shù)18096套，環(huán)比上漲32.3%，同比上漲67.5%。繼3月份破萬套后，北京市二手住宅成交連續(xù)三個(gè)月破萬套，5月二手房成交套數(shù)達(dá)到過去14個(gè)月來的新高。

行業(yè)分析人士指出，5月北京二手房交易量破紀(jì)錄主要受學(xué)區(qū)房需求集中釋放、購(gòu)房剛需結(jié)束觀望持續(xù)入場(chǎng)影響，在嚴(yán)格的信貸措施下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然較為平穩(wěn)。此外，近期北京限價(jià)房政策落實(shí)，項(xiàng)目入市有望加快，市場(chǎng)供應(yīng)量將明顯增加，將有助于平抑房?jī)r(jià)。

季節(jié)性因素突出

新建商品房方面，云房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月北京市新建商品房新增供應(yīng)709套，環(huán)比上漲239.23%，同比下降74.89%；成交3496套，環(huán)比上漲82.75%，同比上漲0.84%；成交均價(jià)43136元/㎡，環(huán)比上漲23.56%，同比上漲21.25%；成交面積29.97萬㎡，環(huán)比上漲42.10%，同比下降23.89%；成交總金額120.36億元，環(huán)比上漲52.64%，同比下降7.72%。成交項(xiàng)目主要集中于昌平、石景山、通州等郊區(qū)。

二手房方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入4月，北京二手房市場(chǎng)簽約量持續(xù)處于樓市調(diào)控以來的高位。從單周數(shù)據(jù)看，最近已經(jīng)連續(xù)3周二手房簽約在3800套以上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，5月二手房創(chuàng)紀(jì)錄最大的原因是部分區(qū)域的學(xué)區(qū)政策調(diào)整，特別是東、西城針對(duì)學(xué)區(qū)房入學(xué)資格的調(diào)整，使得部分家庭出現(xiàn)了家庭內(nèi)房源過戶。以5月為例，西城區(qū)簽約占比達(dá)到了8.2%，東城區(qū)占比達(dá)到了5%。而在往年正常情況下，這兩個(gè)區(qū)的市場(chǎng)占比基本分別在5%、3%。

今年北京市幼升小政策中，“掛靠四老”——即適齡兒童戶口掛靠在祖父母或外祖父母名下的入學(xué)方式受到更加嚴(yán)格的政策限制，僅有父母外區(qū)無房且三代戶口在片區(qū)并實(shí)際居住才能夠在所在片區(qū)登記入學(xué)，因此刺激了部分家庭進(jìn)行家庭內(nèi)房源過戶，以保證適齡兒童入學(xué)順位居前。

此外，經(jīng)過一年多的調(diào)控，北京市二手房價(jià)格調(diào)整明顯，從2017年4月開始到現(xiàn)在，12個(gè)月累計(jì)跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價(jià)格跌幅接近20%。對(duì)于部分購(gòu)房者來說，當(dāng)下北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到心理價(jià)位，剛需購(gòu)房者入市。

張大偉指出，目前北京樓市二手房的成交量依然屬于平穩(wěn)周期中，5月實(shí)際剔除學(xué)區(qū)交易等影響，市場(chǎng)真實(shí)成交二手房在1.5萬套左右。整體看，北京市場(chǎng)已經(jīng)逐漸從2017年三、四季度的最低迷走向平穩(wěn)。

諸葛找房首席分析師陳雷表示，二線城市調(diào)控不斷加碼，熱點(diǎn)三四線城市調(diào)控政策頻出，市場(chǎng)熱度被全面抑制，加之很多城市貸款利率上漲，使得北京市外溢購(gòu)房需求回流，北京市二手房成交逐步上升，預(yù)計(jì)后期熱度會(huì)繼續(xù)保持。待積累的需求釋放完成后，市場(chǎng)會(huì)小幅回落，然后恢復(fù)穩(wěn)定。

下半年供給料大增

5月7日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》(征求意見稿)。市場(chǎng)人士指出，北京樓市加法調(diào)控措施明顯發(fā)力。在限價(jià)房政策明確后，預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月北京限價(jià)房供應(yīng)將出現(xiàn)井噴。

為加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，2017年以來北京拍出的商品房住宅用地全部限價(jià)，但因?yàn)橄迌r(jià)房政策未明確，這部分項(xiàng)目一直未入市。政策明確后，這部分項(xiàng)目入市有望加快入市，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。

張大偉表示，從市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏看，140平方米以內(nèi)的商品房含保障房在2018年前5月只有5044套供應(yīng)，大量的限價(jià)房都屬于這部分項(xiàng)目中。政策落地后，市場(chǎng)有望加速增加市場(chǎng)供應(yīng)。今后五年，北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

中國(guó)證券報(bào)記者從多個(gè)限價(jià)房樓盤了解到，限價(jià)房政策明晰后，部分符合直接作為商品房對(duì)外銷售的項(xiàng)目已紛紛加快推盤力度，力爭(zhēng)盡快回籠資金。某大型房企昌平限價(jià)房項(xiàng)目的銷售告訴中國(guó)證券報(bào)記者，該項(xiàng)目主力戶型在100平方米左右，總價(jià)接近500萬元，非常適合自住。公司也在通過各個(gè)渠道不斷加大銷售力度，吸引新老客戶前來選購(gòu)。

緊信貸仍持續(xù)

嚴(yán)格二套認(rèn)定、大比例提高二套房首付和信貸利率，成為本輪北京房地產(chǎn)調(diào)控手段中的利器。中國(guó)證券報(bào)記者從房地產(chǎn)中介和銀行了解到，目前北京首套房利率已經(jīng)提升至1.1倍基準(zhǔn)利率，二套房仍然嚴(yán)格執(zhí)行1.2倍基準(zhǔn)利率，購(gòu)房資金成本明顯增加。常見的抵押貸由于信貸成本大幅提升至基準(zhǔn)利率1.3倍以上，已經(jīng)基本銷聲匿跡。

目前對(duì)于非普通住宅仍然嚴(yán)格執(zhí)行首付8成的政策，這使得以往房產(chǎn)交易中常見的陰陽合同現(xiàn)象明顯減少。二套房交易中，做低交易價(jià)格至普通住宅(五環(huán)內(nèi)總價(jià)不超過468萬元)、購(gòu)買央產(chǎn)房公房等，是目前為數(shù)不多的提高購(gòu)房杠桿的方式。

中國(guó)證券報(bào)記者從房產(chǎn)中介處了解到，房貸成本目前處于高位，但放款速度已經(jīng)明顯加快，房貸額度也較為寬松。目前，商業(yè)貸款獲批后放款時(shí)間大約為一個(gè)半月，較前期已經(jīng)明顯加快。但整體來看，高首付比例和高信貸成本對(duì)于大戶型和高總價(jià)房屋的交易降溫仍然明顯。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。