投資風(fēng)向標(biāo)

時(shí)近年關(guān)，又到了盤點(diǎn)全年市場(chǎng)的時(shí)候。

2015年的樓市，商品房的銷售額與銷售面積都經(jīng)歷了“絕地打反擊”式的觸底回升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，我國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%；商品房銷售面積109253萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.4%；商品房銷售額74522億元，增長(zhǎng)15.6%。

不過(guò)，在銷售放量的同時(shí)，樓市依然面臨著去庫(kù)存的壓力。截至11月末，全國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米。好在除了10月漲幅略有收窄，下半年其他月份商品房銷售增速均保持了逐月遞增的趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多重利好政策影響下，一二三線城市成交量均平穩(wěn)上升，庫(kù)存壓力繼續(xù)得到緩解。展望未來(lái)，圍繞國(guó)家去庫(kù)存戰(zhàn)略導(dǎo)向，更多相關(guān)財(cái)政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，樓市“暖冬”可期。價(jià)格方面，部分一二線熱點(diǎn)城市受需求熱度及高價(jià)土地成交影響，房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大；而多數(shù)二三線城市未來(lái)隨著庫(kù)存壓力緩解，房?jī)r(jià)有望逐步止跌企穩(wěn)。南方日?qǐng)?bào)記者牛思遠(yuǎn)實(shí)習(xí)生歐楚欣

數(shù)據(jù)

11月國(guó)內(nèi)商品房銷售增速繼續(xù)上升

不同城市樓市表現(xiàn)分化愈發(fā)明顯

12月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《2015年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》。數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月份，我國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%；商品房銷售面積109253萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.4%；商品房銷售額74522億元，增長(zhǎng)15.6%。

值得注意的是，1-11月份盡管在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積、房屋竣工方面面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)指標(biāo)均出現(xiàn)增速回落或同比下降的情況，但在商品房銷售方面的數(shù)據(jù)卻顯現(xiàn)出了亮點(diǎn)。

其中，1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積109253萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.4%，增速比1-10月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額74522億元，增長(zhǎng)15.6%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。

從區(qū)域來(lái)看，除了西部地區(qū)商品房銷售面積增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，不管是東部地區(qū)還是中部和西部地區(qū)，1-11月份在商品房銷售面積、銷售金額的同比增長(zhǎng)和增速指標(biāo)上均為正值。

如果僅從11月份當(dāng)月數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)商品房銷售“升溫”態(tài)勢(shì)更為明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)商品房銷售面積14355萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%，增速比10月份提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額9732億元，增長(zhǎng)20.2%，增速提高7.8個(gè)百分點(diǎn)。

在商品房銷售市場(chǎng)回暖帶動(dòng)下，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總體呈逐月向好態(tài)勢(shì)。但是，盡管銷售增速在提升，“去庫(kù)存”壓力依然是當(dāng)前樓市的一大問(wèn)題。11月末，商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米。

就“去庫(kù)存”壓力而言，不同城市的壓力也有所不同。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎表示，全國(guó)商品房銷售增速小幅提高，主要是由于11月份重點(diǎn)城市銷售增速提高。1-11月份40個(gè)重點(diǎn)城市商品房銷售面積增長(zhǎng)10.1%，增速比1-10月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；非重點(diǎn)城市銷售面積增長(zhǎng)5.7%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

而從整體回落的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速指標(biāo)來(lái)看，不同城市間的分化也日益明顯。

市場(chǎng)

11月百城住宅均價(jià)連續(xù)四個(gè)月“雙漲”

一線城市全年成交同比增逾50%

根據(jù)相關(guān)研究院日前發(fā)布的《11月百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，2015年11月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲2.93%，漲幅較上月擴(kuò)大0.86個(gè)百分點(diǎn)。這已經(jīng)是全國(guó)百城均價(jià)環(huán)比、同比連續(xù)4個(gè)月“雙漲”，顯示出11月全國(guó)房?jī)r(jià)整體仍呈平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。

環(huán)比方面，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，41個(gè)城市環(huán)比上漲，56個(gè)城市環(huán)比下跌，3個(gè)城市持平。與10月相比，11月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少7個(gè)，其中漲幅在1.00%以上的城市有8個(gè)，較上月減少9個(gè)；11月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加4個(gè)，其中跌幅在1.00%以上的城市有15個(gè)，較上月減少6個(gè)。

同比方面，2015年11月，住宅價(jià)格同比2014年11月上漲的城市個(gè)數(shù)為34個(gè)，上漲城市個(gè)數(shù)較上月增加1個(gè)。其中，房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10%以上的城市有4個(gè)；漲幅介于1.00%-10.00%之間的城市有23個(gè)；漲幅在1.00%以內(nèi)的有7個(gè)城市。

同比2014年11月下跌的城市個(gè)數(shù)為66個(gè)，較上月減少1個(gè)。其中，跌幅超過(guò)10.00%的城市1個(gè)；跌幅在5.00%-10.00%之間的城市有18個(gè)；跌幅在1.00%-5.00%之間的城市有40個(gè)；跌幅在1.00%以內(nèi)的城市有7個(gè)。

另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為20391元/平方米，環(huán)比上漲0.99%，漲幅較上月擴(kuò)大0.34個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲7.63%，漲幅較上月擴(kuò)大0.98個(gè)百分點(diǎn)。相較11月百城均價(jià)的環(huán)比、同比漲幅與增速，十大城市均價(jià)表現(xiàn)明顯更為強(qiáng)勁，顯示出城市間房?jī)r(jià)分化進(jìn)一步強(qiáng)化的特征。

另?yè)?jù)相關(guān)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，多重利好政策刺激下，11月全國(guó)樓市成交量繼續(xù)回升。尤其是二三線城市，周均成交量同環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)29%。一線城市周均成交量環(huán)比略有回落，同比來(lái)看，僅北京不及去年同期，上海同比增幅超過(guò)四成。從全年累計(jì)同比來(lái)看，一線城市累計(jì)增幅在50%以上，二三線城市累計(jì)增幅也近三成。

區(qū)域

深惠珠11月房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)前十

廣州二手房成交量創(chuàng)五年新高

相關(guān)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居前十位的城市依次是：蘇州、深圳、惠州、廊坊、上海、武漢、珠海、南京、北京、寧波。廣東省內(nèi)的深圳、惠州、珠海均進(jìn)入11月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅前十名。

其中，惠州、珠海漲幅在1.00%-1.70%之間，而今年以來(lái)房?jī)r(jià)“生猛”的深圳則以2.54%的環(huán)比漲幅位居漲幅榜第二。而11月房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅居前十位的榜單中，同樣也有廣東城市湛江，并以超過(guò)3.00%跌幅位居第二，僅次于四川綿陽(yáng)。

11月新房房?jī)r(jià)同比上漲的城市中，深圳以高達(dá)34.75%的漲幅繼續(xù)高居全國(guó)第一。相比之下，同為一線城市的廣州房?jī)r(jià)就要“溫和”許多。

而二手房方面，在11月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.18%、同比上漲12.12%的背景下，廣州雖然沒(méi)有像重慶、杭州那樣出現(xiàn)環(huán)比、同比雙雙下跌，但同比漲幅也僅為2.56%，與同比漲幅高達(dá)41.20%的深圳差距巨大。

從成交量來(lái)看，廣州樓市11月的表現(xiàn)同樣不錯(cuò)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，11月（11.1-11.30）廣州十一區(qū)網(wǎng)簽新建住宅7589套，環(huán)比10月微降7%，但同比去年同期增4.9%，也超過(guò)了“金九”7589套的成交量；成交均價(jià)15684元/平方米，環(huán)比上漲11.7%，同比上漲0.9%。

而自2015年4月份“330新政”以來(lái)，廣州二手網(wǎng)簽呈節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)，月均網(wǎng)簽量維持在4000套以上，居高不下。

政策

供需兩端同助力促樓市平穩(wěn)

去庫(kù)存壓力下政策有望再放松

11月，中央多次提出“去庫(kù)存促消費(fèi)”。相關(guān)研究院報(bào)告分析，雖然今年以來(lái)中央及地方出臺(tái)一系列措施，但由于其市場(chǎng)后續(xù)需求乏力，提振作用有限。中央多次表態(tài)去庫(kù)存，未來(lái)相關(guān)政策或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái)，包括在需求端鼓勵(lì)更多人群購(gòu)房，以釋放需求，在供給端創(chuàng)新供給挖掘消費(fèi)潛力，助力庫(kù)存去化。

例如，11月20日，國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，距上一次（2002年）相隔13年。其中放寬了公積金繳存范圍、提取條件和使用范圍，被外界視為利好政策“先聲”。

該文件將無(wú)雇工的個(gè)體工商戶、非全日制從業(yè)人員及其他靈活就業(yè)人員均納入了公積金繳存人員范圍，增加了公積金繳存人數(shù)。明確提出了住房公積金繳存基數(shù)的上下限額。新提出裝修、租金、物業(yè)費(fèi)均可提取自己和配偶的公積金，同時(shí)刪去翻修可提公積金的規(guī)定。

事實(shí)上，在地方層面，已經(jīng)有不少省份和城市因地制宜，靈活調(diào)整政策。在一些熱點(diǎn)城市，樓市商品房庫(kù)存壓力不大甚至呈現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，當(dāng)?shù)卣块T出臺(tái)措施嚴(yán)控?zé)岫却_保市場(chǎng)健康運(yùn)行，如江蘇明確各地要實(shí)現(xiàn)差別化的價(jià)格管理政策，北上廣深等一線城市依然對(duì)商品房實(shí)行限購(gòu)政策等。

而另一些庫(kù)存壓力較大的城市，當(dāng)?shù)貏t通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、放寬購(gòu)房限制等方式，在需求端釋放住房消費(fèi)需求。

中指院報(bào)告分析，近期中央多次提及供給側(cè)改革意味著未來(lái)政策不僅從需求端刺激消費(fèi)，還將通過(guò)供給端發(fā)力增效。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，此前國(guó)土部、住建部曾發(fā)文提出優(yōu)化住房及用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)，未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用、已有庫(kù)存轉(zhuǎn)化為保障房源等。

該報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)通過(guò)調(diào)整供應(yīng)端優(yōu)化供應(yīng)體系及結(jié)構(gòu)，或?qū)⒊蔀榫徑馐袌?chǎng)壓力，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的又一大助力。多輪政策組合加之未來(lái)政策寬松預(yù)期，將加大樓市回暖動(dòng)力。

建議

年末樓市成交或翹尾迎“暖冬”

貸款利率接近歷史低點(diǎn)可出手

合富輝煌報(bào)告指出，央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開(kāi)等政策為樓市保駕護(hù)航，加上正值年底房企沖擊業(yè)績(jī)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商放低身段推貨搶客，購(gòu)房者入市意愿加強(qiáng)。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，無(wú)論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲仍是一種難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征，漲幅的大小也會(huì)和市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。總體來(lái)看，2016年房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲。但是，樓市分化越來(lái)越明顯的三四線城市，依然存在庫(kù)存過(guò)高的問(wèn)題，在人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化的背景下，仍需經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的庫(kù)存去化周期，樓市供過(guò)于求的矛盾才能逐步得到緩解。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，進(jìn)入收官戰(zhàn)12月，開(kāi)發(fā)商整裝待發(fā)，廣州樓市成交或平穩(wěn)增長(zhǎng)。而二手房方面，由于時(shí)近年底，剛需客出手的迫切性正逐步增加。不少剛需客希望趕得及在農(nóng)歷新年前入伙，其購(gòu)房需求集中在年底這一兩個(gè)月釋放，市場(chǎng)需求的增加或?qū)?dòng)廣州二手樓市交投活躍度進(jìn)一步提升。

據(jù)房王統(tǒng)計(jì)，有34個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在12月開(kāi)盤推新，環(huán)比11月增長(zhǎng)13.3%。其中14個(gè)全新盤，20個(gè)為老盤加推。值得一提的是，一直保持低調(diào)的老城區(qū)荔灣，在12月推新中以7個(gè)項(xiàng)目的數(shù)量位居首位。外圍則由熱區(qū)黃埔以6盤領(lǐng)銜。龍斌認(rèn)為，目前的貸款利率已經(jīng)接近歷史最低點(diǎn)，所以無(wú)論是剛需還是改需，年底都是出手買房的好機(jī)會(huì)。

2015年11月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)，

同比上漲2.93%，漲幅較上月擴(kuò)大0.86個(gè)百分點(diǎn)

環(huán)比方面，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，41個(gè)城市環(huán)比上漲，56個(gè)城市環(huán)比下跌，3個(gè)城市持平僅從11月份當(dāng)月數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)商品房銷售“升溫”態(tài)勢(shì)更為明顯。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)商品房銷售面積14355萬(wàn)平方米同比增長(zhǎng)8.6%，增速比10月份提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；

銷售額9732億元，增長(zhǎng)20.2%，增速提高7.8個(gè)百分點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。