隨著近期多個(gè)項(xiàng)目入市成交，使通州樓市再度站到市場(chǎng)聚光燈下，讓過去幾個(gè)月略顯沉寂的通州樓市活躍起來。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，通州利好很明確，但因?yàn)橥ㄖ菹拶?gòu)升級(jí)，采取了嚴(yán)格的限購(gòu)政策，抑制住了房?jī)r(jià)上漲幅度，目前通州住宅已經(jīng)很難再出現(xiàn)今年上半年炒作現(xiàn)象。

多個(gè)通州項(xiàng)目入市

繼珠江國(guó)際城、珠江拉維小鎮(zhèn)、珠江東都國(guó)際及珠江四季悅城之后，時(shí)隔兩年，珠江地產(chǎn)再傳即將在通州推出新品的消息。

珠江地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，珠江地產(chǎn)確實(shí)有新品上市，但并非新項(xiàng)目，而是位于馬駒橋的珠江四季悅城的三期產(chǎn)品——珠江悅景園。據(jù)介紹，珠江悅景園是珠江四季悅城的三期產(chǎn)品，是該項(xiàng)目年末推出的全新升級(jí)產(chǎn)品。

11月28日，珠江四季悅城全新升級(jí)新品——珠江悅景園樣板間迎來首次對(duì)外開放，推出了兩組全功能產(chǎn)品：65平米三居戶型和90平米五居戶型，空間使用率達(dá)到了1.7倍。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，預(yù)計(jì)12月月底入市，“樣板間開放當(dāng)日一共來了200組客戶，總計(jì)400余人，來訪人數(shù)還是超出我們預(yù)期。反映購(gòu)房者對(duì)于產(chǎn)品和通州區(qū)域未來發(fā)展的認(rèn)可。”

即將入市珠江悅景園只是近期通州即將入市的項(xiàng)目之一，朝北8080項(xiàng)目在近期熱銷的情況下，加推了100套優(yōu)質(zhì)房源。通州區(qū)怡樂中路與怡樂中街交叉口京貿(mào)國(guó)際公館項(xiàng)目預(yù)計(jì)12月將加推一棟高層，戶型為108平米三居。

位于八通線臨河里站北側(cè)的華業(yè)東方玫瑰預(yù)計(jì)2015年年底加推商住產(chǎn)品，即玫瑰SOHO，預(yù)計(jì)均價(jià)為26000元/平米。

11月8日，限購(gòu)令后首個(gè)拿到預(yù)售證的運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目——保利大都匯一經(jīng)開盤，便獲得了熱銷，當(dāng)天的認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到了12億元。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，通州全月商住成交突破1000套，成交均價(jià)也達(dá)到了每平米29198元的高點(diǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，11月成交排名前十項(xiàng)目當(dāng)中，華業(yè)·新北京中心、保利大都匯兩個(gè)通州區(qū)的商住項(xiàng)目更是分別以351套與316套的成交高居前兩位。

難現(xiàn)炒作現(xiàn)象

通州項(xiàng)目再度密集入市，也讓過去幾個(gè)月略顯沉寂的通州樓市活躍起來。

7月，富力運(yùn)河十號(hào)成為運(yùn)河區(qū)首個(gè)拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，3.9萬-4.1萬元的均價(jià)將通州商住項(xiàng)目抬升到一個(gè)新高度。然而，此后其他項(xiàng)目就一直處在“預(yù)售證沒下來”的狀態(tài)。

通州定位北京市行政副中心后，核心區(qū)項(xiàng)目開始出現(xiàn)價(jià)格走高、外圍項(xiàng)目捂盤惜售的現(xiàn)象。為打擊哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象，8月中旬，北京市住建委發(fā)布重磅消息——通州購(gòu)房限購(gòu)政策升級(jí)，將優(yōu)先解決通州本區(qū)域居民住房問題。規(guī)定明確，已擁有1套住房、無法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明的本市戶籍居民家庭，將暫停向其出售通州區(qū)商品住房。

通州限購(gòu)令出臺(tái)，給燒得發(fā)燙的通州澆了一瓢冷水，通州區(qū)的交易量比限購(gòu)前明顯回落，回落到副中心建設(shè)消息傳出之前、市場(chǎng)比較平穩(wěn)正常運(yùn)行時(shí)的水平。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實(shí)現(xiàn)成交238套，占到全市總成交量的15%，這一比重也基本與9月持平。而在今年6月份，通州區(qū)以1967套的成交量占全部成交的比重高達(dá)25%，接下來的兩個(gè)月該區(qū)域成交更是屢創(chuàng)新高，占全部成交比重維持在22%左右。但是進(jìn)入9月之后該區(qū)域成交大幅下滑，10月亦維持這一趨勢(shì)，由此，通州區(qū)樓市成交下行趨勢(shì)已成定局。

“盡管目前通州項(xiàng)目入市在增加，但是，在通州限購(gòu)政策之下，通州房地產(chǎn)還是保持一個(gè)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，特別是商品住宅，客戶來訪量和成交量沒有出現(xiàn)明顯反彈，目前通州住宅已經(jīng)很難再出現(xiàn)今年上半年炒作現(xiàn)象。”通州某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，通州利好很明確，但因?yàn)橥ㄖ菹拶?gòu)升級(jí)，采取了嚴(yán)格的限購(gòu)政策，抑制住了房?jī)r(jià)上漲幅度。

樓市產(chǎn)品多元

剛剛閉幕的市委十一屆八次全會(huì)進(jìn)一步明確了要“集中力量建設(shè)通州行政副中心”，并對(duì)“十三五”期間通州要率先開展的重點(diǎn)工作進(jìn)行了部署，明確表示2017年市屬行政事業(yè)單位整體或部分遷入通州。

通州區(qū)域住宅限購(gòu)政策備受關(guān)注，關(guān)于這一政策近期是否會(huì)取消的問題，通州區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“沒有收到取消限購(gòu)的通知，目前應(yīng)該不會(huì)取消。”

事實(shí)上，經(jīng)歷上半年通州樓市部分項(xiàng)目借副中心炒作，到限購(gòu)令出臺(tái)之后的迅速降溫，通州樓市也在反思房地產(chǎn)與城市建設(shè)的關(guān)系。“房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在通州發(fā)展新時(shí)期促進(jìn)通州城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)布局起到促進(jìn)作用，而不應(yīng)該炒作房?jī)r(jià)。”通州某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

作為北京唯一的城市副中心，通州運(yùn)河核心區(qū)被規(guī)劃為高端商務(wù)區(qū)，意在承接北京中央商務(wù)區(qū)的外溢需求，打造通州自己的中央商務(wù)區(qū)。在住宅產(chǎn)品之外，通州樓市產(chǎn)品更加多元，也更具差異化，目前，運(yùn)河核心區(qū)聚集了保利大都匯、華業(yè)新北京中心、富華長(zhǎng)安運(yùn)河、綠地中央廣場(chǎng)以及富力、復(fù)地等項(xiàng)目。云集在區(qū)域的品牌房企也形成了差異化的定位。比如保利大都匯主要依托集團(tuán)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造商務(wù)藝術(shù)綜合體；綠地憑借多年商辦經(jīng)驗(yàn)，打造智能辦公寫字樓；華業(yè)新北京中心以小戶型公寓為主；富華則主打企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為：運(yùn)河核心區(qū)的定位是以發(fā)展高端商務(wù)為核心，疏解中心城區(qū)的商務(wù)功能、提升消費(fèi)功能、補(bǔ)充國(guó)際功能、集聚文化功能的重要載體。為了引進(jìn)大型企業(yè)進(jìn)駐，自2010年以來，運(yùn)河核心區(qū)共出讓了41宗多功能用地，規(guī)劃建面366萬平方米。但一個(gè)片區(qū)需要更復(fù)合化的功能才能充分滿足區(qū)域發(fā)展的需要，運(yùn)河核心區(qū)也是如此。

處于補(bǔ)短板階段

作為北京疏解戰(zhàn)略下的重要一步棋，行政副中心的建設(shè)規(guī)劃牽動(dòng)多方神經(jīng)。通州毫無疑問已經(jīng)變身潛力股，但是，就目前而言，通州還需不少短板要補(bǔ)。

北京市社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)趙弘表示，通州定位為行政副中心之后，將迎來大量的交通出行需求，尤其是連接中心城與通州的出行需求。現(xiàn)有的道路負(fù)荷比較重，京通快速、朝陽(yáng)北路、朝陽(yáng)路甚至京哈高速早晚高峰時(shí)段經(jīng)常擁堵。因此，可以探索新修快速路，或者對(duì)現(xiàn)有道路進(jìn)行提級(jí)改造，以滿足激增的出行需求。

與順義、朝陽(yáng)等區(qū)域相比，產(chǎn)業(yè)不足是通州短板之一，一位業(yè)內(nèi)人士表示，通州一直存在引入人口資源過多而產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足的矛盾，導(dǎo)致該地區(qū)出現(xiàn)了潮汐式交通壓力。

通州的產(chǎn)業(yè)短板也從通州商辦產(chǎn)品反映出來，第一太平戴維斯此前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，目前通州區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目租金在每平方米每月100～120元，售價(jià)水平是在每平方米2萬到3萬之間。目前所有乙級(jí)以上的寫字樓，加起來約有30萬平方米，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，存量?jī)H占全市甲級(jí)寫字樓總存量的三十分之一的水平，所以通州目前的商務(wù)氛圍處于起步的階段。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在目前的商用物業(yè)市場(chǎng)來看，通州現(xiàn)在是一個(gè)比較滯后的水平，主要反映在兩個(gè)方面，從寫字樓市場(chǎng)看，絕大多數(shù)項(xiàng)目為散售項(xiàng)目，是以小業(yè)主即個(gè)人投資者持有為主，所以這個(gè)在一定程度上影響了租賃的品質(zhì)和租賃水平。除此之外，雖然區(qū)域居住人口龐大，但商業(yè)項(xiàng)目定位較為低端，這在去年萬達(dá)[微博]廣場(chǎng)及京通羅斯福開業(yè)后才有所改善。

郭毅表示，通州除了高端辦公商務(wù)之外，也需要一定體量的商業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)作為區(qū)域的輔助功能，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)部各項(xiàng)城市功能有機(jī)地運(yùn)轉(zhuǎn)，避免再次出現(xiàn)空城、睡城的現(xiàn)象。因此運(yùn)河核心區(qū)的商住公寓配備了天然氣，實(shí)則是建立在區(qū)域發(fā)展的角度上，為了更好地服務(wù)于企業(yè)辦公、高端人才而提供的基礎(chǔ)設(shè)施之一。

郭毅預(yù)計(jì)，通州定位為行政副中心之后，發(fā)展藍(lán)圖正在一步步落到實(shí)處，這將為區(qū)域樓市持續(xù)輸入價(jià)值，從而支撐房?jī)r(jià)上漲。但是，通州住宅價(jià)格受到加強(qiáng)版限購(gòu)令的制約，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲乏力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。