導讀：只要限價令不取消，一二手房價倒掛就不會消除。

提要：

1、限價令違背了市場經(jīng)濟規(guī)律

2、選擇市場經(jīng)濟就無法杜絕“炒”

3、破解之道只在按市場規(guī)律辦事

4、破除行政壟斷同樣可以助力“房住不炒”

5、限價令通過一手房價倒逼二手房價緩漲

北京（樓盤）競價房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權房的樓市新政，引發(fā)輿論大討論。

政府本意是不錯的，希望實現(xiàn)“房住不炒”，不希望出現(xiàn)一些熱點城市曾經(jīng)出現(xiàn)的萬人空巷、搖號博彩現(xiàn)象，讓購房者為謀取巨大利差加入“炒房”大軍。

共有產(chǎn)權房可能只是85%的產(chǎn)權，購房者不會獲得低于限價房的房價優(yōu)惠，否則政府就沒有必要將限價房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權房了。

限價房卻是100%的產(chǎn)權，不傻的購房者會如何選擇呢？

答案不言自明。人們想要的恰恰是政府限制的。

別以為有資格的購房者只是買房、不會炒房，在巨大的利益面前，變身為炒房者，幾乎是無人能幸免的，這是人性的本質(zhì)。

共有產(chǎn)權房能實現(xiàn)“房住不炒”嗎？

未必。

當共有產(chǎn)權房成為新房的唯一選擇，而且其價格僅相當于周邊二手房價的85%，一套房可省下數(shù)十萬元之巨，人們還是會愿意在共有產(chǎn)權房和二手房之間選擇前者。

不言而喻，人潮涌動的方向一定就是利益最大的地方。

雖然未來賣出共有產(chǎn)權房可能獲利較小，但可見的利差還是會讓剛需心動的。

其實，我們更想探討的是，為什么會存在新房與二手房巨大的價差？這種扭曲的價差何時會被修正？

01

限價令違背了市場經(jīng)濟規(guī)律

2017年初，我們指出：“遠郊盤比近郊盤貴、毛坯房比精裝房貴、二手房比一手房貴將成為普遍現(xiàn)象”【詳見2017.03.12微信文《歐陽捷：限價令真的能長期執(zhí)行嗎？》，點擊鏈接可直接閱讀】。

現(xiàn)實早已證明了這一點。

眾所周知，限價令只是限制了新房的價格，在行政管制各自為戰(zhàn)、控價責任落在地方的背景下，房價倒掛現(xiàn)象就比比皆是了。

按理說，遠郊盤房價不應該比近郊盤貴，毛坯房價格更不應該比精裝房貴，但是，由于城市中各個區(qū)并沒有一刀切地控制房價，導致相鄰區(qū)域房價出現(xiàn)了倒掛。

雖然新房價格低于二手房，但買新房猶如中彩票，類似杭州（樓盤）最新?lián)u號中簽率僅為6%這樣的事情，已是見怪不怪了，這也意味著供需比已接近20：1，搖號制造恐慌，本來無需買房的人也傾巢而出了，供求失衡已無以復加。

急于購房的剛需無奈之下轉(zhuǎn)向既破又舊卻更易獲得的老小區(qū)，二手房價自然也就順勢上漲了。

更重要的是，二手房市場是市場經(jīng)濟，一手房市場是計劃經(jīng)濟，兩者奇怪的在同一個城市并行，結果必然是不兼容的，而且制造了監(jiān)管套利者。

政府不懂得經(jīng)濟學基本原理嗎？

顯然，政府既不缺少計劃經(jīng)濟管理專家，更不缺少市場經(jīng)濟運行人才，擅用指令式管理的官員與喝過洋墨水的官員都不在少數(shù)。

之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，是因為問題的根源既不在房價本身，也不在房地產(chǎn)市場管理，甚至不是住建部管轄的事。

根源還是在“人、地、錢”的資源錯配。

人：中央政府推動城鎮(zhèn)化進程、城市政府招賢納才、人往高處走的人性本能，造成了短期的城市人口急速膨脹，盡管這一趨勢符合世界城市發(fā)展潮流和未來城市競爭格局的演變。只是城鎮(zhèn)化異化為城市化，而且我們走得太急了點。

地：城市邊界劃定、農(nóng)用耕地保護、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政府惜土如金，導致大城市不能有效增加住宅用地供應。

搶奪人才的城市并沒有做好增加住房供應的準備，實行搖號購房的城市會越來越多，更加劇了供求失衡的市場預期，住房短缺已成為人口凈流入的大城市樓市的長期矛盾。

錢：全球貨幣超發(fā)、大水漫灌至今仍未消化，貨幣周期雖然接近尾聲，資金相對收緊，利率有所抬升，但錢總是越印越多的，連號的新鈔票源源不斷，錢不值錢依然屬于長周期趨勢。

既然人多、地少、錢貶，大城市的房子就更加值錢，住房供不應求的城市，房價只漲不跌的預期就不可能改變。

二手房市場真實地反應了市場經(jīng)濟的基本規(guī)律和市場共識。

因此，既便一手房市場實現(xiàn)了價格的環(huán)比不漲，二手市場的房價還在頑強地持續(xù)上漲，并且逐漸超過了一手房價。

二手房比一手房貴的現(xiàn)象還會繼續(xù)蔓延，并將是長期趨勢，不可能在短期內(nèi)消除。

那么，政府又是如何考慮的呢？

房地產(chǎn)市場只是國民經(jīng)濟的一個組成部分，GDP的增長與資源消耗、國民收入水平提高與緩解兩極分化、基本農(nóng)田保護與生態(tài)環(huán)境治理、城市化進程與農(nóng)民脫貧致富、科技進步與國力增強、招商引資發(fā)展與地方財力保障等等，都比房地產(chǎn)市場本身更重要。

中國發(fā)展與改革最大的動力來自于政府，地方政府的新區(qū)開發(fā)與土地財政支撐著城市快速發(fā)展，“人、地、錢”的矛盾在相當長的時期內(nèi)無法緩解。

既然短期內(nèi)無法改變現(xiàn)狀，簡單有效的辦法就只能是限價令――按住葫蘆也按住瓢。

同時，政府也想用被按住的一手房價格倒逼二手房價下降，這是很合乎邏輯的想法，但卻是一廂情愿的。

去年大多數(shù)一二線城市的房價被動漸進式放松的上漲，已經(jīng)打破了這一幻想。

如果有人問，這樣扭曲的現(xiàn)象還會持續(xù)多久？

可以想象，限價令持續(xù)多久，房價扭曲現(xiàn)象就會持續(xù)多久。

既然我們無法增加供應消除供求失衡，我們就無法叫停限價令；既然我們不能放棄限價令導致的“價格雙軌制”，我們也就無法消除一二手房價利差。

02

選擇市場經(jīng)濟就無法杜絕“炒”

“房住不炒”是理想，只有實現(xiàn)了按需分配的共產(chǎn)主義，才能真正實現(xiàn)“房住不炒”。

生存是人性的基礎，當生存條件得到滿足之后，安全就成為剛需。

家，幾乎是唯一的真正安全所在。

在家里，不用擔心有人搶劫，不必害怕被撞被騙，無需擔憂隱私外泄。

在家里，可以放飛思想、放棄偽裝、放松神經(jīng)、放浪形骸，無所顧忌。

中國人并非人性丑陋，漢唐盛世、路不拾遺，世界向往之、鄰國膜拜之。

當今社會，幾乎所有人都不存在生存問題，但是，安全地生存卻幾乎是所有人的困擾。

當“不能輸在起跑線”讓年輕的父母囊中羞澀，當“擁有百萬家財可能不足以養(yǎng)老”的觀點盛行于世，背后反映的是我們無法安全地生存。

當錢越來越不值錢，缺乏社會保障的國人普遍陷入焦慮。

不僅如此，如今的中國斯文掃地、道德缺失，幾乎沒有任何一個職業(yè)受到廣泛尊重，幾乎只有資本成為衡量成就的唯一價值。

買房其實是買保障，用投資的增值實現(xiàn)未來的個人保障。

限購令允許戶籍人口可以購買兩套住房，這就意味著：政策的設計初衷就已經(jīng)賦予了居民投資的權利。

投資與炒房有區(qū)別嗎？

其實，我們很難區(qū)分投資與投機，就像炒股，也許長期持有是投資，短期拋售為投機，但長期持有也會順勢拋售，短期投機也可能變成長期套牢。

非自住房不賣的時候靠出租賺錢是投資，當房價居于高位時賣掉，收回來的資金或許進入股市，或許伺機抄底、變身投機。

“房住且炒”讓有資格購買非自住房的購房者充分享受了允許投資的政策紅利。

如果超大特大城市已經(jīng)供不應求，為什么不限購一套自住房呢？

自住的房子才能真正實現(xiàn)“房住不炒”。

如果限購一套，是不是可以極大緩解供求失衡的矛盾？是不是也可以不用再搖號博彩了呢？

搖號政策與黨的十九大鼓勵“勤勞致富”、“幸福是奮斗出來的”的精神背道而馳，并未解決供不應求的矛盾根源，屬于典型的和尚念歪了經(jīng)，只不過和尚似乎也是被逼無奈。

限購令雖然限制了部分人的炒房，卻賦予有資格的購房者炒房的空間，我們依然無法做到“房住不炒”。

沒有購房資格的人怎么辦？

買公寓、買商鋪、買不限購城市的住房，只要房價上漲，就會吸引炒房者“不住也炒”，以求追上致富者的先行腳步。

不限購、不限價的三四線城市房價上漲很快，不僅會吸引當?shù)赝顿Y性購房者搶先入市，也會讓嗅覺靈敏的外來投資者蜂擁而至，還會逼迫剛需和改善型需求恐慌性入市。

既然是市場經(jīng)濟，我們就無法避免“炒”。

股票市場的高拋低買是“炒”，期貨市場的多空對決是“炒”，金融市場的監(jiān)管套利是“炒”，匯率市場的賺取利差是“炒”……

除非我們關掉這些市場，不然，我們就不可能與“炒”說再見。

市場經(jīng)濟最活躍的就是資本，也恰恰因為有了資本，才讓人類獲得了按勞分配的自然法則，才讓人類獲得了財富變現(xiàn)的理想通路，才徹底激發(fā)了人類不斷探索和追求的深層欲望和原始本性。

資本如水，追逐著流動性、安全性、盈利性，“炒”是資本獲利的法則之一。

既然我們不能消滅資本，我們似乎就只能擁抱資本，包括房子――別無選擇。

難道我們沒有更好的辦法嗎？

當然有，除非我們重新回歸市場經(jīng)濟的軌道上。

03

破解之道只在按市場規(guī)律辦事

沒有人會覺得錢多，很多中國人都想一夜暴富。

當然，并非所有人都是這樣想的。

當年，我們高管團隊去美國，途經(jīng)拉斯維加斯，賭場自然也是要去考察考察的。

我們各自轉(zhuǎn)了一圈，沒給賭場貢獻一美金。

董事長說：“人還是要實實在在做事，賭運氣是不會持久的”。

我們可以“房住不炒”，但是，我們依然不覺得財富足夠，因為未來依然不可預期。

限購、限價政策給了一些人“一夜暴富”的套利空間，勤勞致富的人們就可能會喪失奮斗的動能。

毛主席曾經(jīng)說過：“政策和策略是黨的生命”。

我們希望得到一個什么樣的社會，我們的政策就應該向什么方向引導。

如果我們希望“房住不炒”，我們就應當從制度的頂層設計上去解決根源上的矛盾。

解決辦法之一是：增加住宅用地供應。

雖然這是老生常談，但卻是市場經(jīng)濟顛撲不破的真理，也符合中國古話“物以稀為貴”的道理。

那么，我們能不能增加住宅用地供應呢？

過去，我們受限于18億畝基本農(nóng)田保護而不能進一步擴展城市邊界，有限的土地被城市政府更多用于招商引資和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擠壓了住宅用地供應總量。

以上海（樓盤）為例，農(nóng)用地占比高達約48%，但上海需要這么多的農(nóng)用地嗎？

有限的用地還要引進大飛機、迪士尼等項目，結果當然就是住宅用地供應幾乎是逐年下降。

住建部近日約談成都、太原（樓盤）等12個城市政府負責同志，強調(diào)不僅要“認真落實穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調(diào)控目標”，而且“要加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，有針對性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應結構，大力發(fā)展中小套型普通住房”。

如果不能改變上海的耕地永久性保護規(guī)劃，上海就不能破局住宅供求失衡的矛盾。

中央給了上海一個機會。

國務院辦公廳印發(fā)的《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑管理辦法》，為上海增加住宅用地供應打開了方便之門。

辦法明確：“耕地后備資源嚴重匱乏的直轄市，占用耕地、新開墾耕地不足以補充所占耕地，或者資源環(huán)境條件嚴重約束、補充耕地能力嚴重不足的省，由于實施重大建設項目造成補充耕地缺口，經(jīng)國務院批準，在耕地后備資源豐富省份落實補充耕地任務的行為”。

少有哪個省是真的缺地，而直轄市中幾乎只有上海是真的缺地。

因此，幾乎可以認為，這個文件就是為上海量身定制的，至少上海是最大受益者。

上?？梢跃痛苏{(diào)整基本農(nóng)田保護規(guī)劃，增加城市建設用地，重新調(diào)整人口規(guī)模上限，利用上海的集約建設經(jīng)驗打造集約型城市，在不大幅增加建設用地的同時，容納更多的人口和產(chǎn)業(yè)。

只不過，上海可能不會這么做，除非上海徹底拋棄過去小腳老太式的城市發(fā)展邏輯。

當然，一些省會城市也可以借此機會，申請重大項目建設用地補充耕地占用，以此節(jié)省大量用地指標用于城市發(fā)展和住宅用地，緩解住房供求失衡的矛盾，也可以間接抑制一二手房價倒掛的利差。

04

破除行政壟斷同樣可以助力“房住不炒”

解決辦法之二是：鼓勵產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換。

全國城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地低效利用已是不爭的事實，單位GDP低于10萬元/畝的工業(yè)園區(qū)比比皆是。

雖然有些城市已經(jīng)開始提高園區(qū)門檻、調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，引導低效產(chǎn)業(yè)遷移出去，實現(xiàn)土地的騰籠換鳥、坪效提升。

但是，調(diào)整難度極大，利益糾葛錯綜復雜，政府介入其中往往也難以抽身。

其實，我們可以善用資本，允許土地資源利用效率低下、企業(yè)發(fā)展前景渺茫的工業(yè)企業(yè)引入資本和房企，鼓勵自行申報產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換，建設商品住宅、增加市場供應。

唯二的條件就是：只要符合政府規(guī)劃、補繳土地出讓金。

只要城市規(guī)劃有保障、土地財政不減少，可以讓土地資源得以盤活、利用效益大幅提升，進而改善環(huán)境和企業(yè)盈利，何樂而不為呢？

至于有人可能擔心，這不是讓更多工業(yè)企業(yè)投身房地產(chǎn)嗎？

這些擔心可能是多余的，即使不改做房地產(chǎn)，這些企業(yè)能夠變身新興產(chǎn)業(yè)嗎？最終的結局無非是茍延殘喘、消耗時間、浪費資源罷了。

相反的是，它們可能利用這筆收益實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，否則，企業(yè)可能一直爛在現(xiàn)在的地里。

只要嚴格按照城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)整并且樓市政策順應市場，政府又有什么可擔心的呢？

當然，只要有利可圖，企業(yè)和資本都會聰明地流向稀缺的市場。

解決辦法之三是：農(nóng)村集體建設用地入市可售住宅市場。

前國土資源部部長姜大明先生曾經(jīng)說過：“政府不再是城市土地的唯一供應主體”，這是指政府正在放開農(nóng)村集體建設用地入市。

但他沒說出的另一句話是：“政府依然是城市可售土地的唯一供應主體”，這是因為政府依然需要享有土地財政。

農(nóng)村集體建設用地入市只能用于租賃住房。

既然我們正在推行“土地同地同價同權”，為什么我們就不能轉(zhuǎn)換思路，讓農(nóng)村集體建設用地同樣可以作為可售土地入市呢？

如果農(nóng)村集體建設用地不可售，又何來同價同權呢？

農(nóng)村集體建設用地入市，既可以彌補大城市國有土地不足，也可以用資本的方式釋放農(nóng)村土地活力，更可以實現(xiàn)土地“雙軌制”的重大改革。

農(nóng)村集體建設用地入市開發(fā)可售住宅，唯一的障礙就是過去大量的小產(chǎn)權房如何處理？

盡管政府部門反復強調(diào)：小產(chǎn)權房不能轉(zhuǎn)正。但是，村民違法售房、市民低價買房、政府失于監(jiān)管以致的既成事實顯然不可能推倒重來、全部拆除的。

最終，勢必形成“不承認、不擴大、不拆除”的“三不”共識，用時間來換空間，指望著這些小產(chǎn)權房自然倒塌、復成平地。

這恐怕是一種置身事外的“不作為”，又或是一種隨遇而安的“新佛系”，也或是一種留待后人的“偽智慧”。

萬物都有改變的可能，萬事都有解決的辦法，真有作為的政府，何必再等三十年？

比如，采取政府收購小產(chǎn)權房下的土地轉(zhuǎn)為國有土地，小產(chǎn)權房予以登記并補繳部分土地出讓金，政府給予七通、醫(yī)教配套、社會保障，即便是政府投入大于收入，也應為管理失控擔責買單。

再比如，承認農(nóng)村集體經(jīng)濟組織建設的小產(chǎn)權房及其產(chǎn)權證書，由其按照城市規(guī)劃和城市建設標準，自籌資金、自行投入配套設施建設與改造，補收購房業(yè)主部分資金并轉(zhuǎn)化成為城市產(chǎn)權住房。

解決辦法之四是：發(fā)展都市圈。

上海的發(fā)展其實已經(jīng)落伍，近幾年GDP增速殿后全國，這在某種程度上是受限于上海文化：“螺螄殼里做道場”。

但是，上海應當跳出上海，用長三角、上海都市圈的思維審視上海與周邊城市的發(fā)展關系。

通過都市圈核心城市與周邊中小城市的快速交通連接，可以有效促進核心城市產(chǎn)業(yè)與人口資源向外轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)周邊中小城市的土地資源與核心城市的產(chǎn)業(yè)、人口資源的置換，實現(xiàn)互惠互利、合作共贏。

不僅是上海，杭州、成都、武漢（樓盤）、合肥（樓盤）、西安（樓盤）、鄭州（樓盤）、南京（樓盤）等城市都是有可能借助打造都市圈躋身國內(nèi)都市圈第一領跑陣營的。

05

限價令通過一手房價倒逼二手房價緩漲

去年，也有三個城市新房均價出現(xiàn)了下降。

其中，深圳（樓盤）連續(xù)19個月下降，在幾乎沒有新增住宅用地供應的情況下，這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)當然是沒有意義的。

廣州（樓盤）房價也下降了，廣州主城區(qū)沒供應、房價也沒降，因為郊區(qū)大量成交，拉低了新房均價。

房價真下降的只有上海一個。

上海的房價下降是因為：不但限價令嚴格執(zhí)行“環(huán)比不上漲”的要求，而且還硬性規(guī)定部分單盤申報價格環(huán)比下降，否則就申領不到預售證，也不能備案。

但由此而來的一二手房價利差變得更大了。

不過，上海的二手房均價已經(jīng)出現(xiàn)微降，證明了上海抑制泡沫的決心，也證明了新房價格的下降或者穩(wěn)定是會倒逼二手房價的下降或穩(wěn)定的。

明智的政府希望用新房價格去牽制二手房價格，甚至拖住二手房價上漲的速度，在這一點上，必須承認，上海市政府的倒逼策略是成功的，如期不然，二手房價還會漲得更快。

只是，這雖然有利于防止泡沫膨脹，但短期內(nèi)卻使得一二手房價更加扭曲。

如果時間周期拉得更長又會怎么樣呢？

去年我們就說過，固守在一二線城市的房企是不可能獲得業(yè)績的增長的。

因為供應難以增加，房價又被按住。

未來大城市住宅用地供應很難大幅增加，政府已經(jīng)惜土如金，一定會用不增多的土地供應換取不減少的土地財政。

房價呢？

只要限價令不取消，一二手房價倒掛就不會消除。

這本質(zhì)上是計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的博弈。

限價令也好，限購令也罷，無非都是財經(jīng)大局中的幾枚棋子罷了。

那么，限價令究竟會持續(xù)多久？

我們曾經(jīng)預判，限價令將持續(xù)未來五年，同時也會伴隨著漸進式放松。

最近，東莞（樓盤）市“取消同一套房屋首次備案180天后可累計上調(diào)5%的規(guī)定，新建商品住房銷售價格一經(jīng)備案不得上調(diào)”，說明限價令正在被修正而且更加趨嚴。

同時，東莞市“對新建商品住房首批首次申報房價備案的基準價及上浮幅度作出調(diào)整，由原來規(guī)定不高于前3個月當?shù)劓?zhèn)街同類型新建商品住房銷售均價的15%，調(diào)整為不高于前6個月同區(qū)競品售價10%”。

這將使東莞新房價格上漲速度減緩，也讓新房房價等候二手房價的追漲。

東莞限價政策調(diào)整，看似收緊，其實仍允許環(huán)比上漲，也就是漸進式放松。

但是，恐怕少有政府官員思考限價令的實施期限。

當然，幾乎也不需要，因為只要在政府官員任期制內(nèi)實現(xiàn)了中央政府“房住不炒”、“控房價、抑泡沫、防風險”的目標，以后的事就留待后任去解決了。

限價令的延續(xù)不取決于城市政府，那么取決于中央政府嗎？

未必。

中央政府不發(fā)話“放松”，地方政府當然也不敢輕舉妄動。

但是，中央政府的指令必然依托于宏觀經(jīng)濟形勢判斷，而宏觀經(jīng)濟形勢又取決于國際政治經(jīng)濟形勢變化。

未來，國際政經(jīng)形勢變化幾乎只取決于中美關系的不確定性。

中美之間關系走勢取決于中國和平崛起趨勢與美國戰(zhàn)略遏制態(tài)勢。

中國唯有站穩(wěn)腳跟，才能在國際競爭環(huán)境中打好太極拳。

在此大背景下，就房地產(chǎn)而言，一是市場不能亂，二是投資不能跌，三是泡沫不能爆。

唯有房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、房價平穩(wěn)、投資不拖GDP后腿，中國經(jīng)濟才能站穩(wěn)腳跟，即便是出口下降，也無礙大局。

至于一二手房價倒掛，那就讓它倒掛著去吧，對于中國宏觀經(jīng)濟大局來說，這只不過是一手小小的臭棋罷了。

假以時日，或許我們會發(fā)現(xiàn)，臭棋忽然妙手回春了呢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。