位于上海人民廣場商圈“中福古玩城”的98套商業(yè)不動產(chǎn)，日前在變賣環(huán)節(jié)以1.5億元的價格成交。

本次被拍標(biāo)的物，為位于上海市黃浦區(qū)湖北路199弄一層1-98號，共計98套商場房地產(chǎn)，評估價約2.69億元。被拍標(biāo)的物房屋類型為商場，于2002年竣工，合計建筑面積4848.44平方米，所在物業(yè)名為“中福古玩城”。

從拍品所處位置來看，其處于上海人民廣場核心商圈，地段優(yōu)勢相當(dāng)明顯。被拍標(biāo)的物周圍購物商場包括永安百貨、世貿(mào)廣場、來福士廣場等，另有銀行、超市、郵局、餐飲等， 公共配套設(shè)施較齊全、交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)聚集度較好。

據(jù)變賣公告，上海金融法院于2025年4月7日至6月6日在拍賣平臺進(jìn)行公開網(wǎng)絡(luò)司法變賣。公告顯示，前述被拍標(biāo)的物起拍價約1.5億元。拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表顯示，本次拍品所有人，為中福置業(yè)控股集團(tuán)有限公司。

另據(jù)成交確認(rèn)書，一家名為上海福麥潤企業(yè)管理有限公司的企業(yè)，于5月31日以約1.5億元的價格，競得前述98套商業(yè)不動產(chǎn)。相較于2.69億元的評估價，這一成交價相當(dāng)于評估價的57%。

法拍平臺信息顯示，上述標(biāo)的物2024年12月進(jìn)行首次拍賣，首拍的起拍價為1.88億元，但因無人報名而流拍。今年2月份，該標(biāo)的物第二次拍賣的價格降至1.5億元，因無人報名而再次流拍。

“一些法拍房折價率較高，與房產(chǎn)持有人的債務(wù)困境有不小關(guān)系。還有一些法拍房位置雖然不錯，但如果沒有價格優(yōu)勢，或拍品具有明顯瑕疵，也可能會流拍。為緩解債務(wù)壓力或解決債務(wù)問題，房產(chǎn)持有人或資產(chǎn)處置人，需要加快房產(chǎn)處置和價值變現(xiàn)速度。因此，那些流拍的房源，在二次拍賣或變賣時，房源折扣力度往往更大，折扣力度越大，成功出售的概率也相對更高?！币患曳慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師表示。

據(jù)悉，前述標(biāo)的物在使用期限為，1999年10月至2039年10月。另外，本次變賣附帶租約，租約開始時間為2016年1月1日，租約結(jié)束時間為2026年12月31日，租期共11年。租金已支付至2023年12月31日，租金為每日1元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士介紹，如果買家欲對被拍標(biāo)的物進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，但因商業(yè)房產(chǎn)仍在租約期，如何捋順這其中的關(guān)系，并與買家的商業(yè)投資計劃相匹配，可能會產(chǎn)生一定的成本，這也可能會對拍品的成交價格形成一定影響。

此外，公告顯示，經(jīng)調(diào)查該標(biāo)的物業(yè)管理費(fèi)欠費(fèi)1047263.04元（截至2024年12月31日），物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月8元/平方米。截至2024年6月30日，水費(fèi)、電費(fèi)無欠費(fèi)；但由于時間延長，欠費(fèi)時間相應(yīng)增加，以實際繳納的金額為準(zhǔn)。

就買家情況，據(jù)企查查信息，上海福麥潤企業(yè)管理有限公司成立于2025年5月23日，注冊資本為100萬元。而股權(quán)穿透信息顯示，該公司與蘇州一家國資企業(yè)在股權(quán)方面，有一定關(guān)聯(lián)度。

據(jù)企查查信息，蘇州蘇潤投資發(fā)展有限公司持有蘇州麥潤企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）77.78%股權(quán)，后者持有上海福麥潤企業(yè)管理有限公司99.9%股權(quán)；而蘇州蘇潤投資發(fā)展有限公司，則是蘇州資產(chǎn)管理有限公司全資子公司。

據(jù)蘇州資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)信息，該公司成立于2016年5月，是蘇州市屬國有金融企業(yè)。公司經(jīng)營范圍包括金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)的收購、受托經(jīng)營管理、投資和處置；債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，對股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置；對外投資；財務(wù)、投資、法律及風(fēng)險管理咨詢和顧問，資產(chǎn)及項目評估；企業(yè)破產(chǎn)清算服務(wù)。

在仲量聯(lián)行一位分析人士看來，所謂的不良資產(chǎn)，并不等同于“負(fù)資產(chǎn)”，而是在特定條件下可能被低估的價值載體。

“許多不良資產(chǎn)的形成源于主體的信用風(fēng)險或短期現(xiàn)金流問題，而非底層資產(chǎn)本身缺乏價值。例如，某些房地產(chǎn)項目盡管因債務(wù)違約被歸類為不良資產(chǎn)，但其地理位置優(yōu)越、現(xiàn)金流穩(wěn)定、收益率高于市場平均水平。在精準(zhǔn)盡職調(diào)查和債務(wù)重組后，有潛力轉(zhuǎn)化為投資價值較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！痹撊耸糠Q。

而對于法拍房市場情況，克而瑞研究員介紹，從4月份行情來看，掛拍折價率和成交折價率雙雙下行，且供求雙方折價率差距轉(zhuǎn)而縮小。

“這意味著當(dāng)前成交的房源，更多的還是那些本身品質(zhì)較佳，宜居性或未來轉(zhuǎn)手預(yù)期更好的房產(chǎn)。而那些因存在較多瑕疵而有高折扣的房產(chǎn)，則難以獲得買家的青睞。”上述研究員說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。